یکی از مواردی که ممکن است در هنگام خواندن مفاد قرارداد با آن برخورد کنید، ((اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش)) است. این بند در واقع حقوق شما را، در برابر ضرر و زیانی که در طی قرارداد متحمل خواهید شد، شامل می شود. برای اینکه به معنی دقیق این عبارت پی ببرید، باید معنی هر کلمه را کنار هم بگذاریم.
اسقاط به معنی ساقط شدن است، بر اساس اصول زبان عربی وزن افعال، معنی واژه را از شک و تردید به قطعیت تغییر می دهد. در نتیجه با امضای قراردادی که شامل این عبارت باشد، امکان برگشت از نظر خود را نخواهید داشت.
کافه به معنی تمامی و همۀ موارد است که تحت این عبارت قرار می گیرد. کافه نیز بار قطعیت معنایی دارد و معنای آن چیزی بیشتر از همه، تمام و کل است.
در فرهنگ عمید، معنی خیار، اختیار برهم زدن یا فسخ معامله آورده شده است. در واقع مصدر عربی اختیار، خَیار است.
غبن، به زبان ساده، معنای زیان و ضرر در معامله را می دهد. به اختلاف قیمت و عدم تعادل هنگام معامله، غبن گفته می شود. غبن فاحش، ضرر و زیان بسیار است.
بر این اساس می توانیم بگوییم با امضای قراردادی شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش»، تمام اختیارات برای بر هم زدن معامله، حتی اگر ضرر و زیان بسیار داشته باشد، از طرفین معامله سلب می شود.
به عنوان مثال در زمینۀ املاک و مستغلات، موردی که یک شخص خانۀ خود را بسیار ارزان فروخته باشد دارای شرایط خیار غبن است اما در صورتی که قرارداد شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» باشد، شامل شرایط خیار غبن نمی شود و امکان فسخ معامله برای فردی که خانه را ارزانتر از قیمت واقعی فروخته است وجود نخواهد داشت.
چنان که گفته شد، معنی لغوی غبن، ضرر و زیان رساندن یا فریب دادن و گول زدن دیگری است. در اصطلاحات حقوقی غبن به معنی اختلاف و عدم تعادل بین مورد معامله و ارزش تعیین شدۀ آن است که با توجه به مفاد قرارداد، یکی از طرفین را دچار زیان و ضرر در معامله کند.
غبن مفهومی کلی دارد و در متون حقوقی به صورت مشخص طبقه بندی نشده است. غبن جزئی، مالی است که ارزش زیادی نداشته باشد، به عنوان مثال ملکی که فاقد ارزش زیاد باشد و به قیمتی پایینتر از پنجاه درصد مبلغ اصلی آن فروخته شود.
غبن فاحش، بر اساس قانون مدنی شرایط خاصی ندارد اما در صورتی که صاحب مال ادعا به فاحش بودن غبن داشته باشد، پس از دادرسی قضات و جوانب قرارداد فاحش بودن آن به توافق خواهد رسید.
در واقع برای تشخیص میزان غبن و ضرر در معامله ، شرایط قرارداد باید بررسی و در نظر گرفته شود.
خیار غبن محدود به یکی از طرفین قرارداد نیست، هر دو طرف معامله می توانند دچار غبن شوند.
می توان گفت خیار غبن شامل حال هر دو طرف قرارداد می شود و باید برای فروشنده و خریدار اختیار فسخ قرارداد، یکسان در نظر گرفته شود.
بر اساس قانون خیار غبن از اختیارات فوری طرفین در هر معامله است.
در ماده 419 قانون مدنی ذکر شده است که شرایط معامله بر تعیین میزان غبن تاثیر دارد.
شخص متضرر، چه فروشنده باشد چه خریدار، باید بعد از اینکه متوجه ضرر در معامله شد، طی یک مدت زمان معقول عرف، که مغایر با قوانین ذکرشده در قانون و مفاد قرارداد نباشد، نسبت به شرایط خیار غبن اقدام کند.
شرایط خیار غبن و سقوط آن
بر اساس ماده 420 قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب می شود و باید پس از مطلع شدن از آن به سرعت آن را اجرا کرد. تأخیر در اجرای خیار غبن موجب سقوط آن می شود. اما سوال اینجاست که شرایط خیار غبن چیست و تا چه زمانی باید اجرا شود؟
مغبون باید بعد از آگاهی از غبن، ظرف مدت معقولی که از نظر عرف مغایر با فوریت نباشد اقدام به اعمال خیار کند، گذر زمان با آگاهی از غبن موجب سقوط آن می شود.
بدیهی است که اگر مغبون پیش از معامله از غبن اطلاع داشته باشد، ادعای غبن او پس از معامله قابل پذیرش نیست.
اگر مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله اطلاع داشته باشد و با آگاهی از قیمت آن اقدام به معامله کند، شرایط خیار غبن برای او وجود نخواهد داشت.
بر طبق ماده 421 قانون مدنی، اگر شخصی که طرف معاملۀ خود را متضرر کرده است، تفاوت قیمت را به شخص متضرر بدهد، خیار غبن از بین نمی رود.
بر اساس شرایط خیار غبن ، در صورتی که شخص متضرر، با گرفتن مابه التفاوت قیمت راضی شود، در این زمان خیار غبن ساقط می شود.
معنای دقیق خیار تدلیس
کلمۀ تدلیس در لغت به معنای فریب دادن و پنهان ساختن است. در اصطلاح حقوقی، تدلیس به عملی در طول معامله از سوی یکی از طرفین قرارداد گفته می شود، که موجب فریب طرف دیگر معامله شود. به عبارت دیگر تدلیس به معنای پوشاندن یا مخفی کردن عیبی در مال است.
هر زمان که طرف دیگر معامله از عیب مال مطلع شود می تواند بر اساس خیار تدلیس نسبت به بازگرداندن حق و حقوق خویش اقدام کند.
خیار تدلیس از خیارات مشترک است و تنها مربوط به معاملات خرید و فروش نمی شود. در عقد قرارداد های اجاره، صلح یا معاوضه نیز می تواند خیار تدلیس وجود داشته باشد.
در هر معامله ای که با علم و آگاهی و از روی عمد، عیبی پوشانده شود، خیار تدلیس شامل قرارداد خواهد بود.
خیار تدلیس شامل قراردادهایی می شود که در آن، عیبی عمداً پنهان شود. در این صورت خریدار بر اساس خیار تدلیس، اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.
تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس
شرایط خیار غبن شامل حال طرفی از معامله می شود که بدون آگاهی از قیمت دچار ضرر در معامله شده باشد. در این صورت می تواند بر اساس مفاد قرارداد، نسبت به فسخ آن اقدام کند اما خیار تدلیس ، در صورتی است که یکی از طرفین اقدام به پوشاندن عیبی در مال کند، در این صورت طرف دیگر امکان فسخ قرارداد را در اولین زمانی که نسبت به عیب مال آگاه شود دارد.