حقوق مالکین آپارتمان ها (قسمت اول)

کد مطلب: 2578از زمان های بسیار دور همیشه خوراک، پوشاک، مسکن، جزو نیازهای بسیار مهم و اولیه بشر بودند و بعدها بهداشت و آموزش و امنیت نیز به نیازهای فوق اضافه شده است. در حال حاضر و از میان نیازهای اولیه، مسکن دارای اهمیت بسزایی است زیرا هزینه جهت تأمین و تولید آن نسبت به دیگر نیازهای اولیه به مراتب بیشتر است. اصولاً تهیه مسکن به دلیل هزینه گران آن معضلی شده که گریبانگیر اکثر مردم و دولت های جهان است. در کشور ما آپارتمان نشینی سابقه زیادی ندارد و از آنجا که توسعه نیافتگی صنعتی، علمی، سیاسی و کم وبیش اجتماعی همپای دیگر کشورهای پیشرفته جهان نبوده است این امر به خوبی جا نیفتاده است.آپارتمان نشینی ابتدا در تهران به صورت خاص مرسوم شد و دیگر شهرهای بزرگ و مراکز استان ها کم کم وارد این وادی شده اند در شهرهای کوچک آپارتمان نشینی هنوز معمول نبوده و مردم اکثراً سکونت در خانه های قدیمی و سنتی را ترجیح میدهند . ازاین رو عمر قوانین مربوط به آپارتمان نشینی بیشتر از 50 سال نیست و همین امر باعث شده که آپارتمان نشینان با فرهنگ آپارتمان نشینی آشنایی کافی نداشته و اصولاً با همان دید سنتی «چهاردیواری اختیاری» ارزشی برای مقررات قائل نبودند و این معضل کم کم مسائل بغرنجی را برای آپارتمان نشینان به وجود آورد. لازم به ذکر است قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه های اجرایی مربوط در دهه چهل مصوب شد و از این تاریخ به بعد مالکین آپارتمان ها جهت بهتر و راحت تر زیستن در آپارتمان ها شروع به یادگیری قوانین آپارتمان نشینی نمودند.تاریخچه حقوق مالکین آپارتمان ها:همان طوری که قبلاً ذکر گردید آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی در کشور ما از قدمت زیادی برخوردار نیست ولی تاریخ کوچکی دارد که یادگیری آن اگر پرفایده نباشد قطعاً بیفایده هم نیست. در بررسی هرفومن (پدیده) اجتماعی از مقطع حال تا آینده حتماً باید سعی شود که از گذشته آن اطلاع حاصل شود، چراکه بارها شنیده ایم «که گذشته چراغ راه آینده است» اصولاً هر پدیده نوظهور که وارد زندگی اجتماعی و جمعی انسان میشود بیتردید با خود منافعی به دنبال دارد. همه اجتماعات برحسب طبیعت ذاتی خود خواهان منافع بیشترند و اگر این مطالبات جهت کسب منافع بیشتر ، طبق اصول و قواعد خاص نباشد بدون تردید موجب تنش و فزون خواهی اکثریت مردمان خواهد شد و همین امر باعث سلب آسایش و رفاه انسان میشود و در این وادی همه را دچار خسران خواهد کرد. بنابراین برای حل این معضل لازم است قواعدی وضع شود که بتواند رفاه و آسایش همه آپارتمان نشینان را تحت ضوابط قانونی تأمین کند. بدون تردید باید گفت زمانی که آپارتمان نشینی در کشور رایج نبود طبعاً نیازی هم به قانون در مورد آن احساس نمیشد ولی زمانی که مجموعه های آپارتمانی، ساخته شد دانش حقوقی این پدیده نوظهور را در حیطه مطالعات خود قرار داد. تصویب قانون تملک آپارتمان ها و بعداً وضع آئین نامه اجرایی برای نظم دادن زندگی آپارتمان نشینی بود.در سال 1337 در کوی شهرآرای تهران کلنگ اولین مجموعه آپارتمانی در زمینی به وسعت یکصد هزار مترمربع زده شد و به تدریج که عملیات ساختمانی به اتمام میرسید واگذاری آپارتمان ها به خریداران و ضرورت تنظیم و ثبت سند و انتقال رسمی و بقیه موارد جهت صدور سند مالکیت برای این نوع واحدهای ساختمانی احساس گردید. تا سال 1341، تهیه صورت مجلس تفکیکی نسبت به عرصه در سطح اعمال میشد و از این سال به بعد موضوع تفکیک در ارتفاع نیز نظر و توجه دست اندرکاران را به خود جلب کرد. لازم به ذکر است که این نوآوری به ابتکار کارشناسان و مهندسین و نمایندگان دایره غرب ثبت تهران به منصه ظهور رسید. لایحه قانون تملک آپارتمان ها در سال 1377 به مجلس تقدیم شد و رسیدگی و تصویب آنکه به تأخیر افتاده بود با تأسیس وزارت آبادانی و مسکن با ادغام بانک ساختمان از سال 1342 در آن وزارتخانه پیگیری شد و به سرانجام رسید.تعریف حقوقحقوق ازنظر لغوی دارای یک معنی عام و یک معنی خاص است. تعریف حقوق ازنظر معنی عام از حوصله این نوشته بیرون است، ولی معنی خاص آن عبارت است از؛ مزایا و بهره مندیهایی که برای انسان در جامعه وجود دارد تا از آن مزایا هر طوری که مایل است استفاده کند. معمولاً هرکسی که از یک سری امتیازات برخوردار است حتماً در مقابل آن مزایا تعهدات و تکالیفی را نیز عهده دار است. بنابراین باید گفت که در مقابل هر حقی، تکلیفی نیز به عهده شخص است که این امر در جامعه نیز صدق میکند. یکی از این حقوق و تکالیف، حقوق و تکالیف مالکین آپارتمان ها در قسمت های مشترک ساختمان است که بعداً شرح داده میشود. انسان ساکن آپارتمان خوب میداند که آشوب، بینظمی و زورگویی نمیتواند حالت خوبی برای زندگی مشترک در آپارتمان باشد. بنابراین حتماً باید برای حفظ نظم و تأمین رفاه خود به مقرراتی گردن نهد که دغدغه هایی برای خاطر او فراهم نشود.تعریف مالکیتازنظر معنی لغوی مالکین جمع مالک و مالک به معنی دارنده و صاحب است. مالک آپارتمان کسی است که قانوناً آپارتمان به او تعلق دارد و سند رسمی به نام او به ثبت رسیده است. ازنظر علم منطق هر مالکی میتواند استفاده کننده هم باشد ولی هر استفاده کننده ای مالک نیست.تعریف آپارتمانآپارتمان از واژه ای کاملاً لاتین مشتق شده و فرهنگستان زبان و ادب فارسی کلمه کاشانه را معادل آپارتمان برگزیده است. در تعریف آپارتمان میتوان گفت: محلی برای سکونت یا اشتغال که در یک مجموعه ای از یک ساختمان دارای سند رسمی مجزا و مستقل از کل ساختمان باشد.منابع حقوق مالکین آپارتمان هامنابع حقوقی چیست؟ منابع جمع منبع است و منبع در لغت به معنی اصل و منشأ نیز میباشد. منابع حقوقی یعنی اصل و منشأ که حقوق از آن سرچشمه میگیرد و در جامعه اجرا میشود، منابع حقوقی عبارتند از:1) قانون 2) عرف 3) رویه قضایی 4) دکترین حقوقیقوانین مربوط به آپارتمان هانخستین چیزی که دانش حقوق از آن سرچشمه میگیرد، قانون است. معمولاً قانون یک قرارداد فراگیر اجتماعی است که به تناسب رژیم حقوقی کشورها در یک نهاد مرکزی تصویب و به عموم مردم اعلام میشود، مقررات مربوط به آپارتمان ها را میتوان در قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343 که آئین نامه اجرایی آن مصوب 1347 است جستجو کرد.سلسله مراتب قوانین و مقرراتاصولاً مقررات دارای سلسله مراتب هستند. مثلاً قانون بالاتر از آئین نامه اجرایی و آئین نامه اجرایی بالاتر از بخشنامه است همچنان که قانون اساسی بالاتر از قانون عادی و اساسنامه ساختمانی پایین تر از آئین نامه اجرایی است.اساساً در این سلسله مراتب مقررات فرودست نباید مغایرتی با مقررات فرادست داشته باشد، یعنی قانون عادی نباید مغایر قانون اساسی و آئین نامه های اجرایی نباید مغایر قانون عادی یا قانون اساسی باشد. به عبارت دیگر حتی مصوبات مجامع عمومی ساختمان نیز نمیتواند معارض اساسنامه ساختمان و یا برخلاف آئین نامه اجرایی و یا قانون تملک ساختمان ها باشد وگرنه باطل و از درجه اعتبار ساقط است. بنابراین مقررات هر کشور باید از یک نظام منطقی و هماهنگ پیروی کند.عرف آپارتمان نشینیعرف خود منبعی از حقوق است که بدون تصویب از طرف یک نهاد و مرکز خاص به طور اتوماتیک بین مردم اجرا میشود و اختلاف آن با قانون این است که قانون به صورت نوشته و حتماً از طرف قوه مقننه تصویب میشود لکن عرف به صورت نانوشته رابطه ای از کنش های اجتماعی را در برمیگیرد.رویه قضائیرویه قضائی هم یکی دیگر از منابع حقوق است. رویه قضائی دو نوع است:1ـ رویه قضائی به معنی عام2ـ رویه قضائی به معنی خاصرویه قضائی به معنی عام همان عرف قضائی است که قضات در زمان تفسیر و اجرای قوانین به نحوی ایجاد میکنند که به صورت روانی و معنوی پیروی از یک نظریه برای آنها ایجاد التزام میکند. به عبارت دیگر این رویه قضائی بین دادگاه ها به صورت نانوشته، غالباً در اکثر موارد ایجاد میشود که نه برای اصحاب دعوا قابل استناد است و نه برای هریک از قضات قانوناً التزام آور است و نظام حقوقی نوشته مانند نظام حقوقی کشورها رویه قضائی به معنای خاص برای دادگاه ها ایجاد التزام میکند. این رویه قضائی از عالیترین ارگان قضائی کشور صادر میشود.دکترین حقوقیدکترین حقوقی عبارت است از عقاید و نظرات علمی دانشمندان علم حقوق در موضوعات مختلف که با استدلال خود، قوانین و آرای دادگاه ها را نقد میکنند. در مورد قانون تملک آپارتمان ها با همه اجمالی که در آن وجود دارد دادگاه ها ناچارند برای صدور رأی از عمومات قانونی استفاده کنند.ساختمان های کوچک ـ ساختمان های بزرگگرچه احکام و قواعد قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه های اجرایی از ساختمان های دو واحدی تا ساختمان های بزرگ و چندصد واحدی را شامل میشود بااین حال مواد و مقررات آنها نمیتواند از هر حیث با یکدیگر یکی باشد چون اصولاً ساختمان های بزرگ و کوچک تفاوت هایی با هم دارند و نمیتوان همه موارد و آئین نامه اجرایی را در آن یکی دانست. قابل تعمق است که نه در قانون و نه در آئین نامه های اجرایی، ساختمان های بزرگ یا کوچک تعریف نشده اند. طبیعی است اداره یک مجموعه پنج یا پانزده واحدی، راحت تر از اداره یک ساختمان مثلاً پنجاه واحدی است زیرا تفاهم در واحدهای کوچک بسیار راحت تر از تفاهم افراد در مجموعه های بزرگ است و همیشه اداره افراد کمتر سهل تر از اداره افراد بیشتر است با توجه به مطالب فوق در ماده هشت قانون تملک آپارتمان های گفته شده هرگاه تعداد مالکین بیش از سه نفر باشند مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین یا خارج از خود انتخاب نمایند. بنابراین مجمع عمومی برای مجموعه های کمتر از سه واحد جهت انتخاب مدیر ضروری نیست. با توجه به موارد فوق و ازنظر مقررات آپارتمانی نتیجه به دست میآید که ساختمان های ده و کمتر از ده واحدی در ردیف ساختمان های کوچک مجموعه های بیش از ده واحدی در زمره ساختمان های بزرگ قرار دارندادامه دارد...گردآورنده: بهروز کاویانپور