هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   226   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مسکــــن منتظر نشانه های رونـــــق

کد مطلب: 2975
بازار معاملات مسکن پس از توافق هسته‌ای، برای بسیاری از فعالان امیدوارکننده شد، به‌طوری‌که تحرکی هرچند کوتاه‌مدت نیز در وضعیت عرضه و تقاضا به وجود آمد و گزارش‌هایی مبنی بر تغییر رفتار خریدار و فروشنده در بازار مسکن و مراجعه به بنگاه‌های املاک شهر تهران رسید. بااین‌حال همچنان بخش تقاضای مصرفی در بازار مسکن، منتظر باز شدن مسیرهای وام بانکی است.
اقتصاددانان می‌گویند، عرضه و تقاضا دو آیتم اصلی تشکیل‌دهنده بازار مسکن است و کارکرد صحیح بازار در تعادل این دو آیتم است. بنابراین ایجاد هرگونه خللی در هریک از این دو آیتم می‌تواند موجودیت بازار را با چالش مواجه کند. اما کمک به تنظیم و تعادل عرضه و تقاضای موجود جزو وظایف دولت است، در راستای آنچه طبق اصل ۳۱ قانون اساسی دولت‌ها موظف به تأمین و عرضه مسکن برای مردم هستند.
بااین‌حال، گزارش جدید بانک مسکن درباره آخرین وضعیت پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن نشان می‌دهد در یک سال اخیر متناسب با تشدید رکود مسکن، سهم این بخش از کل تسهیلات بانکی کاهش پیداکرده است. طبق همین آمار، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی پرداخت‌شده توسط همه بانک‌ها، از 2/ 12 درصد در سال 92 به 8/ 11 درصد در سال 93 و درنهایت، 10 درصد در دو ماه اول سال 94 نزول کرده است. مرکز آمار نیز دو سال پیاپی از کاهش صدور پروانه ساختمانی خبر می‌دهد، که این خود نشان می‌دهد موازی با کاهش تسهیلات بانکی، عرضه و تقاضا در بازار با کاهش مواجه شده است.
ممانعت بانک‌ها؛ عامل ایجاد محدودیت در بازار
بررسی نحوه تعادل عرضه و تقاضا در بازار فعلی مسکن و راهکارهای تقویت تقاضا از طریق بازنگری در نحوه پرداخت وام‌های بانکی به متقاضیان، موضوعی است که یک اقتصاددان و صاحبنظر در حوزه مسکن بر آن تأکید دارد.
یک صاحب‌نظر در حوزه مسکن، با اشاره به ارزیابی محدودیت‌های مربوط به بخش تقاضا و عرضه مسکن گفت: در بخش تقاضا واقعیت جدی و مسئله مهم این است که در حال حاضر تقاضای مسکن در شهرها بسیار پایین است و به دلیل شکاف درآمدی جامعه شهری نیاز به تأمین مسکن تبدیل به تقاضای مؤثر نمی‌شود بنابراین مستلزم پرداخت تسهیلات بانکی است که اگرچه تسهیل هم شده ولی به مرحله اجرا و عملیاتی در نمی‌آید.
حجت‌الله میرزایی در گفتگو با پیام ساختمان افزود: اگر پرداخت وام خرید 60 و حداکثر 80 میلیون تومانیاجرا شود، در عمل بخشی از شهروندانی که نیازمند واحدهای کوچک مسکونی هستند، می‌توانند این نیاز را تبدیل به تقاضا نموده و به‌این‌ترتیب زمینه رونق مسکن شهری فراهم شود.
به گفته وی، همچنان با توجه به قیمت مسکن در بخش‌هایی از تهران یا سایر شهرهای بزرگ امکان صاحب‌خانه شدن بخشی از متقاضیان وجود دارد و از این طریق رونق در بازار مسکن نیز ایجاد می‌شود. ضمن آنکه نگرانی‌های فعلی دولت در حال حاضر یکی ایجاد تورم و دیگری محدودیت منابع بانکی برای اعطای تسهیلات است. به باور من نگرانی جدی در ایجاد تورم وجود ندارد، اما عملاً ادامه عدم پرداخت تسهیلات، خروج از رکود را در بخش صنعت کالایی و مسکن با مشکل و محدودیت مواجه می‌کند. بنابراین تسهیلات بانکی همزمان با تقویت نقدینگی متقاضیان برای خرید مسکن به رونق معاملات در بازار مسکن نیز می‌انجامد.
این کارشناس حوزه مسکن افزود: در بخش عرضه مسکن نیز محدودیت‌هایی وجود دارد که یکی از این محدودیت‌ها پایین بودن حاشیه سود مسکن است بنابراین سازندگان تمایلی به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی ندارند و دیگری نیز محدودیت زمین است که با رونق بازار حاشیه سود نیز شکل می‌گیرد.
میرزایی با بیان اینکه مسئله مهم این است که هیچ معامله‌ای در بازار مسکن صورت نمی‌گیرد، تأکید کرد: اگر معاملات افزایش یابد و بازار با رونق مواجه شود خودبه‌خود این حاشیه سود شکل می‌گیرد، به‌ویژه آنکه بنگاه‌های تأمین‌کننده مصالحی نظیر سیمان و فولاد در شرایط فعلی با رکود و افزایش موجودی انبار مواجه‌اند و این واحدهای تولید مصالح تمایل دارند با شرایط مناسبی که تأمین‌کننده منافع سازندگان باشد مصالح خود را عرضه کنند.
وی افزود: از هم‌اکنون تعداد زیادی از سازندگان یا صاحبان ساختمان‌های فرسوده کار خود را برای تخریب و نوسازی شروع کرده اند و منتظر علائم رونق بازار هستند.
میرزایی با بیان اینکه تنگنای محدودیت عرضه زمین واقعیت مهمی است، گفت: زمین برای احداث ساختمان در بسیاری از کلانشهرها به‌ویژه در تهران پایان‌یافته یا رو به اتمام است اما به این معنا نیست که امکان توسعه بخش مسکن وجود ندارد، برای اینکه یک ذخیره قابل‌توجه و بزرگ در محدوده بافت‌های فرسوده کشور وجود دارد که در صورت سیاست‌گذاری مناسب و همین‌طور رونق بازار، خودبه‌خود می‌تواند بستر مناسبی برای عرضه واحدهای مسکونی جدید از مسیر تبدیل و افزایش زیربنا در واحدهای موجود شود.
افزایش دوره بازپرداخت و کاهش مقدار اقساط
میرزایی با اشاره به اینکه در شرایط فعلی تقویت عرضه به رونق بازار کمک نمی‌کند، افزود: مشکل جدی حال حاضر تقویت تقاضا در بازار مسکن است، متأسفانه برای تعداد زیادی از واحدهای مسکونی که از پیش‌ساخته شده، هنوز خریداری وجود ندارد، از طرفی سازندگان هم فعلاً تمایلی برای ساخت واحدهای جدید مسکونی ندارند.
وی در پاسخ به اینکه سیاست‌های دولت چقدر در تحریک تقاضا مؤثر بوده است، گفت: وزارت راه و شهرسازی تلاش کرده تا با پیگیری جدی وام خرید مسکن 60 تا 80 میلیونی، رونقی در بخش مسکن ایجاد کند که متأسفانه به دلیل طفره رفتن نظام بانکی به شیوه‌های مختلف نظیر محدودیت منابع مالی، در عمل هنوز اجرایی نشده است.
دولت اکنون درباره وام ۸۰ میلیون تومانی صحبت می‌کند که با احتساب سود ۲۵ درصد، اقساط ماهیانه آن ۱میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد بود که تنها دهک ۹ و ۱۰ از عهده پرداخت آن برمی‌آیند و با احتساب سود ۱۴ درصد، حدود ۱میلیون و ۲۰۰ هزار تومان می‌شود، بنابراین توان خانوارها سنجیده نشده است.
میرزایی دراین‌باره گفت: البته برخی عملاً اقساط را جایگزین اجاره واحد مسکونی می‌کنند، اما بنده معتقدم که باید دوره بازپرداخت وام‌ها افزایش و مقدار اقساط کاهش یابد. بنابراین گروه‌های نیازمندی همچون دهک‌های سوم و چهارم را می‌توان به‌شرط طولانی شدن بازپرداخت آن، که توان پرداخت اقساط را دارند ،خانه‌دار کرد؛ همانند بسیاری از کشورها که منطبق بر دوره فعالیت مردم حداقل یک دوره 20 ساله برای بازپرداخت اقساط بانکی تعریف می‌شود و به‌این‌ترتیب مبلغ اقساط کاهش می‌یابد، درنتیجه امکان صاحب‌خانه شدن این گروه‌ها نیز فراهم شود. محاسبات هم نشان می‌دهد از دهک پنجم تا هفتم می‌توانند از تسهیلات با این شرایط استفاده کنند.
این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: توصیه من این است که مسئولان به‌طورجدی ارائه تسهیلات مسکن را موردتوجه قرار دهند، اما به‌شرط آنکه حتی‌الامکان دوره بازپرداخت طولانی‌تر شود تا گروه‌های کم‌درآمد بتوانند از این تسهیلات استفاده کنند. شخصاً نسبت به تأمین منابع مالی این وام خوشبین هستم چراکه نهایتاً دولت مجبور می‌شود برای حل مشکل بازار مسکن مسیر پرداخت تسهیلات را باز کند اما نسبت به افزایش زمان بازپرداخت خوش‌بینی ندارم ولی پرداخت وام با همان شرایط فعلی هم می‌تواند بخشی از متقاضیان بازار مسکن به‌خصوص گروه‌های مسکن ارزان‌قیمت در شهر تهران و شهرهای بزرگ را به خرید مسکن ترغیب کرده و رونق را به این بازار بیاورد.
بررسی‌های پیام ساختمان حاکی است: فعالان بخش خصوصی در ساخت‌وساز شرایط فعلی را هم از جهت عرضه و هم از جهت تقاضا در کشور نامناسب می‌دانند و معتقدند: طرف عرضه با مشکلات بسیاری مواجه است و تولیدکنندگان شرایط نامناسبی دارند. آنان معتقدند علیرغم سیاست‌های تحریک تقاضا از سوی دولت، هنوز رونقی در بازار خریدوفروش مسکن به وجود نیامده است. هرچند فعالان و سازندگان این امیدواری را دارند که پس از پشت سر گذاشتن شش‌ماهه اول سال، در نهایت بازار مسکن راه خود را به سمت رونق باز ‌کند اما این تغییر شرایط را مبتنی بر گام‌های دولت در این مسیر می‌دانند.