هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   223   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

صورت مجلس تفکیـکی چیســـت؟

کد خبر:  3087
شاید موضوع محل قرارگیری پارکینگ‌ها برای خودروهای هر واحد مسکونی موضوع جدیدی نباشد اما گاهی این موضوع نه چندان جدید مالکان واحدها را به جدال با یکدیگر وا می‌دارد اینکه هر مالک پارکینگی را که بهتر است از آن خود می‌داند یا برداشتن پارکینگ بهتر را منوط به قدیمی‌تر بودن مالکیت هر واحد مسکونی می‌دانند. حتی گاهی زود آمدن یا دیر آمدن خودروی هر مالک شرط قرارگیری در موضع پارکینگ مطلوب‌تر می‌شود و در شرایط بهتر موضوع توافق بر سر قرارگیری پارکینگ‌ها پیش می‌آید که مثلاً واحدی که خودروی‌اش را در ساعت دیرتری خارج می‌کند ماشینش را در سطح دسترسی بدتری قرار دهد. اینجاست که خوانندگان محترم با خود می‌گویند که چرا به سند ملکی خود رجوع نمی‌کنند تا با ارائه سند خود قانونی و منطقی حق خود را اعاده کنند. در پاسخ به این عزیزان باید گفت که تشخیص درست پارکینگ‌ها از روی سند ملکی برای آپارتمان‌های قدیمی یا آپارتمان‌های نوساز مخصوصاً با تعداد واحد بالا نمی‌تواند منجر به تعیین دقیق محل کروکی پارکینگ هر واحد شود. پس به نظر شما راه‌حل را در کجا می‌توان یافت که این موضوع به این سادگی علاوه بر تبدیل نشدن به چالشی بزرگ برای همسایگان به یک پاسخ منطقی برای رفع این مشکل دست یابد. برای جوابگویی به این سؤال ساده کافی است مالکان باید به سراغ ادارات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رفته و با ارائه مدارکی که در ادامه به تشریح آن می‌پردازیم به حل مشکل خود به صورت کاملاً اصولی بپردازند.
مالک هر واحد مسکونی با در دست داشتن کارت ملی و سند ملک خود به اداره ثبتی اسناد و املاک که بسته به محل قرارگیری ملک در هر منطقه جغرافیایی شهر متفاوت است رجوع کرده و با ارائه مدارک ذکرشده اقدام به درخواست صورت‌مجلس تفکیکی ملک و نقشه جانمایی پارکینگ‌ها و انباری‌ها نماید. حال ممکن است این سؤال پیش آید که اصلاً صورت‌مجلس تفکیکی چیست؟ در پاسخ باید گفت صورت‌مجلس تفكيكي با استفاده از گواهي پايان ساختمان توسط ثبت‌اسناد و املاك تهيه می‌شود. اين صورت‌جلسه صرفاً به تعريف حدود اربعه واحدهاي مستقل و ذكر مساحت آنها و شماره‌گذاری آنها می‌پردازد بی‌آنکه به مالكيت خصوصي واحدها بپردازد. بديهي است اگر كل ملك قبل از تفكيك متعلق به يك فرد بوده كل قطعات نيز متعلق به او خواهد بود و اگر ملك داراي چند مالك مشاعي بوده مثلاً سه مالك هر يك با قدرالسهم دو دانگ از شش‌دانگ. در این صورت كل واحدها و قطعات تفکیک‌شده یک‌به‌یک با قدرالسهم دو دانگ متعلق به هر سه مالك خواهد بود. هیچ‌یک از مالكين واحد مستقل و شش‌دانگ نخواهند داشت مادامی‌که سند تقسیم‌نامه در دفترخانه و به رضايت مالكين تنظيم شود. در اين مرحله مالكين به نسبت قدرالسهم خود تعدادي از واحدها را به‌طور كامل و شش‌دانگ انتخاب می‌نمایند اين انتخاب در سندي به نام تقسیم‌نامه ثبت می‌شود و به‌موجب همين تقسیم‌نامه ثبت‌اسناد خواهد توانست براي هر قطعه يا واحد سند مالكيت صادر نمايد. ملاحظه می‌گردد كه صورت‌مجلس تفكيكي مقدمه براي تقسیم‌نامه است. براي اينكه ملك از وضعيت مشاعي و شراكت خارج گردد. اگر بعد از صورت‌مجلس تفكيكي تقسیم‌نامه تنظيم نشود كار اداره ثبت در تهيه صورت‌مجلس تفكيكي عبث و بيهوده بوده است. ازآنجاکه قانون‌گذار بر اساس اصل حكمت حكيم و دانا بوده و كار عبث قابل انتساب به او نيست. می‌توان گفت كه تنظيم سند تقسیم‌نامه حسب تقاضاي هريك از مالكين الزامي و اجباري است. اگر در نحوه تقسيم توافقي بين مالكين نباشد. دادرس كارشناس خواهد گمارد. اين الزام و اجبار از مفاد مواد 46 و 47 قانون ثبت‌اسناد و املاك كشور استنباط می‌شود. بنابراين هر جا كه شريكي بتواند خود را از مالكيت اشتراكي برهاند از حمايت قانوني برخوردار خواهد بود. بخشنامه یا دستورالعملی چندی پیش‌آمده بود که اصل صورت‌مجلس تفکیکی در دفتری که استعلام تفکیک را نوشته باید بایگانی شود و اگر مالک بخواهد در دفتر دیگری معامله نماید می‌تواند برابر با اصل تفکیکی را از دفتر استعلام‌کننده اخذ نماید و هرگاه دفتر دیگری بخواهد روی قطعات صورت‌مجلس تفکیکی معامله انجام دهد باید مراتب عدم انجام معامله را از دفتری که صورت‌مجلس تفکیکی به نام وی صادر گردیده استعلام نماید. گرچه در حال حاضر ادارات ثبت‌اسناد و املاک کشور صورت‌مجلس تفکیکی را در سه نسخه صادر می‌کنند و یک نسخه مخصوص دفترخانه، یک نسخه مخصوص مالک و نسخه‌ای نیز در پرونده ثبتی در اداره ثبت‌اسناد و املاک کشور بایگانی می‌شود تا در صورت تقاضای مالک به آن استناد شود و این همان چیزی است که بسیاری از مالکان از آن بی‌اطلاع هستند چراکه گاهی تحویل این مدارک از مالک قدیم به جدید صورت نگرفته یا به دلیل قدیمی بودن ملک دفترخانه‌ای که در آن خریدوفروش صورت گرفته از داشتن آن مدارک محروم است که نتیجه همه این موارد چیزی نیست جز سازش یا جدال بر سر موضوع پارکینگ که هر روز ناخودآگاه با آن روبه‌رو هستیم. در این‌گونه موارد برای رفع مشکل همان‌طور که اشاره شد مالک باید به اداره ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه نماید و این سازمان نیز در همان روز کاری و در حد چند ساعت کپی صورت‌مجلس تفکیکی و نقشه ساختمان و کروکی پارکینگ و انباری‌ها را به مالکان تحویل می‌دهد اما مالکان به یاد داشته باشند که با پرداخت وجهی در همان اداره کپی اسناد دریافتی را حتماً برابر اصل نمایند چراکه برای اثبات حقانیت ادعای خود به سایر مالکان به اصل بودن مدارک نیاز خواهند داشت. حال کافی است که مالک با دیدن کروکی ترسیمی پارکینگ‌ها و انباری‌ها به جایگاه صحیح موارد فوق دست یابد تا علاوه بر تأمین آرامش برای خود و دیگران از ترفندهای متفاوت برای گرفتن حق واقعی خود بهره نگیرد.