نشریه شماره   219   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

صلـــح عـمـری امـــلاک

کد مطلب‌: 2048
صلح عمری املاک صلح عمری یا مصالحه به شرط عمری همان است که اگر شخصی بخواهد بخشی از املاک و مستغلات و دارائی خویش را به فرزند خود یا کسی بدهد اما کاملا اختیار مال و یا املاک موردنظر و همچنین سود دریافتی از ماحصل اجاره به طرف مقابل منتقل نشود و مالک اول در مواقع بخصوصی که مدنظر او می باشد دوباره آن مال را به تملک خود دربیاورد‌. در مورد صلح عمری خوشبختانه قانونگذار شرع اسلامی عقودی را پیش بینی و آن را مدنظر قرار داده‌است که می توان به عقود صلح اشاره نمود که دارای انواع مختلفی می باشند‌. یکی از آنها مصالحه به شرط عمری است یا همان صلح به طریق عمری و شرط ضمن آن که به انواع مختلف ازجمله صلح مغابنه ای و محاباتی تقسیم می گردد‌. در عقد مصالحه به شرط عمری معمولا شخصی می خواهد مال خویش را به شخصی منتقل و در عوض شخص دوم نیز تعهداتی در مقابل شخص اول قبول نماید و اگر شخص دوم که متصالح نام دارد از انجام تعهدات خودداری نماید مصالح یا شخص منتقل‌کننده مال می تواند با فسخ عقد آن را دوباره به تملک خود دربیاورد‌. به عنوان مثال پدری می خواهد یک آپارتمان یا خانه ای را به یکی از فرزندان خود منتقل نماید ولی خود تا آخر عمر در آنجا سکونت نموده و از منافعش استفاده نماید و فرزند نیز تعهد نماید از پدر خویش مواظبت نموده و هزینه زندگی او را تأمین کند‌. در این صورت طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه و سند مصالحه به شرط عمری میان ای‌شان بعد از انجام تشریفات قانونی تنظیم می گردد و عین مال به صورت مشروط به فرزند منتقل و منافع در دست پدر باقی می ماند‌. در مورد چنین صلحی در طول استمرار عقد‌، اگر پدر فوت نماید مال موردنظر به فرزند انتقال قطعی شده و به دیگر وراث چیزی از این بابت منتقل نمی شود و چنانچه در این مدت فرزند به تعهدات خود عمل ننماید پدر با مراجعه به دفترخانه محل ثبت سند آن را فسخ و مال موردنظر را به تملیک خود دربیاورد‌. در قانون مدنی در خصوص صلح عمری یا صلح به شرط عمری بحثی به میان نیامده و فقط در ماده 41 قانون مدنی آمده است‌: « عمری حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع یا عمر شخص ثالثی برقرارشده باشد .» حال سؤال پیش می آید که آیا شخص می تواند مورد مصالحه را بدون منافع به متصالح صلح کند و منافع را برای خود نگه دارد و اینکه چنین عقدی صحیح است‌. آیا می توان مالی را مسلوب المنفعه به دیگری منتقل نمود و آیا این شرط خلاف مقتضای عقد نیست که مشمول بند 1 ماده 233 قانون مدنی باشد و موجب بطلان عقد گردد‌؟ عین و منفعت دو امر جداگانه می باشند همچنانکه در عقد اجاره مالک عین را در مالکیت خود نگه می دارد فقط منافع را به مدتی معین به دیگری تملیک می کند و نیز در مدت اجاره می تواند عین را با حفظ حقوق مستأجر به دیگری واگذار نماید‌. برعکس نیز می توان عمل کرد یعنی منافع را مالک با توجه به شرایط مندرج در عقد به مدتی برای خود نگه دارد و عین را به دیگری منتقل نماید مطلب دیگری که مورد بررسی و ایراد برخی از حقوقدانان است‌، ضمن اینکه مدت عمر و شرط مجهول است‌، چنانچه منافع را مصالح ضمن عقد صلح برای خود نگه دارد‌، پس از مرگ وی منافع را چه کسی باید به متصالح واگذار نماید و این به ورثه منتقل می شود‌. وظایف و تکالیف مالک و منتفع در قبال مورد انتفاع طبق ماده 49 قانون مدنی مخارج لازم برای نگاهداری مالی که موضوع انتفاع است بر عهده منتفع نیست مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد‌. با عنایت به ماده فوق هزینه های لازم جهت حفظ و بقای مال به عهده مالک خواهد بود مگر اینکه هزینه بقای مال به عهده منتفع شرط گردد ولی درهرحال هزینه های مصرفی مثلا هزینه شارژ و مصرف برق و تلفن و یا نظافت و امثال آن به عهده منتفع است و طبق ماده 48 قانون مدنی ,منتفع باید از مالی که موضوع حق انتفاع است‌، سوءاستفاده نکرده و در حفاظت آن تعدی یا تفریط ننماید‌. قانون مدنی مسئولیت منتفع را همانند مسئولیت امین قرار داده و مال در دست منتفع امانت خواهد بود و در صورت تعدی و تفریط مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود‌، در غیر این صورت منتفع مسئولیتی نخواهد داشت‌. انتقال حق انتفاع توسط منتفع به دیگری سؤالی که مطرح است‌، اینکه آیا منتفع حق دارد حقوق خود (‌حق انتفاع‌) را به شخص ثالث منتقل نماید‌؟ در پاسخ باید گفت؛ازآنجاکه حق انتفاع از حقوق مالی است و هر مالکی حق هرگونه تصرف در ملک و حق خود دارد حق انتفاع نیز ملک منتفع است مگر اینکه قید مباشرت شده باشد همچنانکه بیان شد حق انتفاع می تواند به صورت عمری‌، رقبی و سکنی از طرف مالک در حق منتفع برقرار گردد‌. در سکنی می توان استظهار نمود که سکونت منتفع موردنظر در عقد است و مانند آن است که در عقد قیدشده باشد که منتفع فقط می تواند خود سکونت کند‌. بدین جهت است که بسیاری از فق‌ها واگذاری حق انتفاع را در سکنی تجویز نمی نمایند‌. ولی به نظر می رسد که هرگاه قرینه بر این امر نباشد سکونت به خودی خود مباشرت ساکن را ایجاب نمی نماید و برفرض که چنین باشد واگذاری حق سکنی از طرف منتفع با شرط مباشرت خود اشکالی ندارد‌. بنا بر آنچه در تعریف حق انتفاع ذکر شد‌، اجاره دادن حق انتفاع از طرف منتفع به معنای اصطلاحی ممکن نخواهد بود‌، زیرا اجاره تملیک منفعت است و منتفع مالک منافع نیست تا آن را بتواند به دیگری انتقال دهد‌، بلکه او دارای حقی است که در اثر آن از منافع مال موضوع حق انتفاع بهره‌مند می گردد و می تواند این حق را مانند حقوق مالی دیگر به کسی بخواهد واگذار نماید‌. بنابراین اجاره از طرف منتفع‌، مسامحه در تعبیر است به هرحال طرفین عقد با توجه به نیاز‌ها و نیات خود می توانند شروطی را فی مابین خود چنانچه مخالف قوانین و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد‌، قرار دهند.