نشریه شماره   213   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تقاضای« تامین دلیل» برای تحویل کلید

یکی از مشکلاتی که در روابط موجر و مستأجر ممکن است به وجود بیاید، خودداری مالک از پس گرفتن کلید ملک است. قرارداد اجاره بعد از سپری شدن مدتی که در قرارداد تعیین‌شده است به پایان می‌رسد، اما تا زمانی که کلید نزد مستأجر باشد، ملک در تصرف او محسوب می‌شود و وی در این خصوص مسئولیت‌هایی پیدا می‌کند. بنابراین برای اینکه از این مسئولیت‌ها رها شود، باید کلید را به مالک برگرداند. اما گاهی ممکن است مالک از گرفتن کلید خودداری کند در این صورت باید دید که تکلیف چیست و مستأجر می‌تواند چه اقداماتی برای گرفتن حق خود انجام دهد. در این مطلب به نکات قابل‌توجه در این موضوع اشاره‌شده که دانستن آن‌ها می‌تواند به حل این مشکل کمک کند.
بعد از پایان قرارداد اجاره
وقتی قرارداد اجاره به پایان می‌رسد اما مستأجر هنوز مورد اجاره را در اختیار دارد، دو فرض ممکن است پیش بیاید که بهتر است آنها را به‌طور جداگانه بررسی کنیم:
فرض اول زمانی است که مستأجر با رضایت مالک همچنان محل اجاره‌شده را در اختیار دارد. در این صورت مستأجر اگر از ملک اجاره داده‌شده استفاده کرده باشد، باید اجرت‌المثل آن را بدهد. یعنی باید هزینه استفاده‌هایی که ازملک به عمل‌آورده است را بدهد. در تعیین مبلغ اجرت‌المثل باید شرایط عرفی زمان و مکان در نظر گرفته ‌شود. چون در این حالت قرارداد اجاره به پایان رسیده است، بنابراین لزوماً آنچه مستأجر پرداخت می‌کند، مبلغی نیست که در قرارداد اجاره در مورد آن توافق کرده بودند. در این مورد حتی این امتیاز برای مستأجر وجود دارد که اگر استفاده‌ای از ملک نکرده باشد، لازم نیست وجهی به مالک بپردازد. البته در چنین شرایطی، معمول است که مستأجر به‌صورت عرفی همان اجاره‌ای که قبلاً می‌پرداخت، به صاحب‌ملک بدهد.
فرض دوم این است که بعد از پایان یافتن مدت اجاره، مستأجر بدون رضایت مالک، محل را همچنان در تصرف خود نگه‌داشته باشد. در این صورت مستأجر، غاصب محسوب می‌شود و ضامن هر نقص و عیبی خواهد بود که در عین مستاجره به وجود آمده باشد؛ چه آن نقص ناشی از عمل خود مستأجر یا تعدی و تفریط او باشد، چه عامل خارجی نقص را  ایجاد کرده باشد.
این مورد در ماده ۱۳ قانون رابطه مالک و مستأجر پیش‌بینی‌شده است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضای مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادرشده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از ‌تحویل گرفتن آن امتناع کند، مستأجر مکلف است به‌وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
 ‌درصورتی‌که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را ‌تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل‌نکرده باشد تعهدات او به‌موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.
البته این مورد در فصل چهارم همان قانون، در موارد فسخ، ماده ۷ مورد تأکید قرار گفته است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر ‌می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره‌بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل‌ گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
معنای تأمین دلیل
افراد در موارد مختلفی می‌توانند از شورای حل اختلاف درخواست «تأمین دلیل» کنند. یکی از موارد این است که هر زمان افراد تشخیص دهند در حال حاضر دلیلی به نفع آن‌ها وجود دارد که در دعاوی و اختلافات آینده می‌تواند مشکلاتشان را حل کند.از سوی دیگر اگر افراد احتمال بدهند که در آینده استفاده از دلیل یا دلایلی که در حال حاضر وجود دارد، با مشکل مواجه خواهد شد، بهتر است تأمین دلیل کنند. مثلاً فرض کنید که افراد مطلعی وجود دارند که می‌توانند ادعای شخص را تأیید کنند اما این شخص نگران است که در آینده این افراد از شهادت دادن منصرف شوند، یا دسترسی به آن‌ها ممکن نباشد؛ در این صورت می‌تواند با تقاضای تأمین دلیل، مانع از بین رفتن این دلایل شود. تأمین دلیل حتی می‌تواند قبل از اقامه دعوا باشد. درخواست تأمین دلیل در صلاحیت شورای حل اختلافی است که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع‌شده‌اند.
اگر مالک، کلید محلی که اجاره داده است را پس از پایان مدت اجاره تحویل نگیرد، مستأجر می‌تواند درخواست تأمین دلیل به شورای حل اختلاف تقدیم کند. او باید ضمن این درخواست، کلید محل مورد اجاره را به دفتر این شورا تحویل دهد. شورای حل اختلاف در صورت‌جلسه‌ای، تصدیق می‌کند که در تاریخ معینی، کلید محل مورد اجاره به‌وسیله مستأجر به دفتر شورای حل اختلاف تحویل داده‌شده است. شورای حل اختلاف در مورد اینکه موجر از گرفتن کلید خودداری می‌کند، تحقیقاتی انجام می‌دهد و این موضوع را هم صورت‌جلسه می‌کند. در انتها این صورت‌جلسه توسط مدیر دفتر شورای حل اختلاف تأیید می‌شود. ازاین‌پس مستأجر در هر دعوایی که مرتبط با قرارداد اجاره موردبحث مطرح شود، می‌تواند از این دلیل استفاده کند. بنابراین دیگر موجر نمی‌تواند به این بهانه که مستأجر بعد از پایان قرارداد اجاره، تصرف خود را ادامه داده است، از وی وجهی مطالبه کند.
بهترین کار، پیش‌بینی در قرارداد
بهترین کار در هر قراردادی پیش‌بینی روشی برای حل‌وفصل دقیق، سریع و دوستانه اختلافات احتمالی است. بهتر است در قرارداد اجاره، طرفین با یکدیگر توافق کنند که چنانچه اختلافی پیدا کردند شخصی که مقبول و معتمد طرفین است و اطلاعات کافی در خصوص موضوع دارد بین آن‌ها داوری کند؛ شخصی که طرفین نظر او را بپذیرند. بهتر است ماجرای تحویل کلید نیز در قرارداد اجاره گنجانده شود تا مشکلی به وجود نیاید. توصیه می‌شود طرفین یعنی همان موجر و مستأجر در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند. به نظر می‌رسد برای جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده و برداشت نادرست بهتر است هنگام قرارداد بر این موضوع تصریح کنید که چنانچه موعد مقرر تمام شد مالک باید کلید را تحویل بگیرد و برای آن نیز شرطی در نظر بگیرید. به‌این‌ترتیب بخش زیادی از مشکلات برطرف می‌شود.