هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   211   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه

قانون سرقفلی
سرقفلی معمولاً به مبلغی گفته می‌شود که مالک علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر دریافت ‌می‌کند و تفاوتش با حق کسب و پیشه این است که حق کسب در قبال تخلیه یا انتقال مورد‌ ‌اجاره به مستأجر پرداخت می‌شود و اصولاً حق کسب و پیشه در بستر زمان و به‌واسطه نوع‌ ‌فعالیت تجاری، ‌مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و ... به دست می‌آید.
حق سرقفلی، حقی است که بازرگان و کاسب به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع‌آوری مشتری و غیره نسبت به محلی پیدا می‌کند.
حق سرقفلی در قوانین سال 1356 و 1376 ایران ماهیتی متمایز یافته است. بر مبنای قانون موجر و مستأجر سال 56 عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست. سرقفلی در این قانون با هیچ‌یک از قواعد حقوق قابل توجیه نیست اما در قانون سال 1376 وضع متفاوت است. در قانون اخیر، سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته است. همچنین در این قانون مستأجر می‌تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند. لازم به ذکر است متن قانون موجر مستأجر سال 1376 دقیقاً از کتاب تحریرالوسیله امام خمینی اخذشده است. همچنین تعریف ارائه‌شده در قسمت نخست، اشاره به‌حق کسب و پیشه و تجارت دارد که در شرع اسلام حرام است و دادگاه‌های ایران چنین حقی را به رسمیت نمی‌شناسند. 
در قوانین مدون، ما با دو کلمه روبه‌رو می‌شویم: سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت. در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به‌کاررفته و گاه از هم تفکیک‌شده‌اند و با معانی مختلف مطرح‌شده‌اند، اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره داده و واگذار کند. درحالی‌که حق کسب و تجارت حقی است که به‌طور تدریجی و به‌مرورزمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. درنتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند. پس این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند.
 وقتی به قوانین سال‌های 1322 تا 1376 نگاه می‌کنیم هر جا کلمه سرقفلی به‌کاررفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه ازلحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت شرایط برای تجارت، یک وضعیت ندارد. مالک می‌تواند وقتی‌که ملک خود را جهت تجارت به اجاره واگذار می‌کند، به جهت موقعیت خوبی که ملکش برای این کار دارد، مبلغی را از مستأجر دریافت کند.  علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است،‌ به خاطر این بود که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی او را از محل بیرون می‌کنند مشتری‌ها را از دست می‌دهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانون‌گذار از مستأجرها حمایت می‌کند .به‌طورکلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می‌آید. 
 1.اختیارات مالکانه 
اعتقاد بیشتر اندیشمندان این است که مالک چون مسلط بر مال خویش است، بنابراین حق دارد علاوه بر مال‌الاجاره‌ای که به‌صورت زمان‌بندی‌شده و مشخص دریافت می‌دارد، مبلغی نیز در ابتدا دریافت کند. این مبلغ را می‌بایست اصولاً جزو مال‌الاجاره محسوب کرد؛ که البته، قسمت معجل مال‌الاجاره‌ای محسوب خواهد شد. در اینکه چه علتی باعث شده است که مالک علاوه بر دریافت مال‌الاجاره زمان‌بندی‌شده چنین مبلغی را نیز مطالبه نماید، بحث چندانی نشده است، ولی برخی حقوق‌دانان و فقها در این زمینه، نظرات مشابهی دارند. یکی از حقوق‌دانان در این باره چنین اظهارنظر کرده است: حق سرقفلی، ویژه مستأجر است و مالک حقی بر آن ندارد. منتهی، چون اجاره‌ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد می‌شود، حق مالکیت را بیش‌ازپیش و فراتر از حد تراضی طرفین محدود می‌سازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره، مبلغی به‌عنوان سرقفلی از مستأجر می‌گیرند. گرفتن این پول با مفهوم سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد
2.دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری 
بر اساس این نظر هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت شرایط برای تجارت، یک وضعیت ندارد. مالک می‌تواند وقتی‌که ملک خود را جهت تجارت به اجاره واگذار می‌کند، به جهت موقعیت خوبی که ملکش برای این کار دارد، مبلغی را از مستأجر دریافت کند. طبعاً، هر مکانی که دارای شرایط و کیفیت بهتری برای تجارت باشد، سرقفلی بیشتری خواهد داشت. حق سرقفلی، ویژه مستأجر است و مالک حقی بر آن ندارد. منتهی، چون اجاره‌ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد می‌شود، حق مالکیت را بیش‌ازپیش و فراتر از حد اراضی طرفین محدود می‌سازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره، مبلغی به‌عنوان سرقفلی از مستأجر می‌گیرند. گرفتن این پول با مفهوم سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد.
3.دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیازی به مستأجر
بر این اساس، هنگامی‌که مالک ملک تجاری با دریافت سرقفلی محل را به اجاره واگذار می‌نماید، به‌علاوه حق انتفاع از منافع ملک یادشده، به مستأجر این امتیاز را می‌دهد که در پایان مدت اجاره، بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره‌بهای متعارفی اجاره ادامه پیدا کند؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب می‌نماید. چنین برداشتی از سرقفلی برخلاف موارد یادشده قبلی، باعث ایجاد حق مخصوصی برای مستأجر می‌شود که حتماً دارای ارزش مالی است. بنابراین، بالطبع همیشه این امکان برای مستأجر فراهم می‌شود که به اجاره محل ادامه دهد؛ یا اگر بخواهد، محل را تخلیه نماید و به موجر تحویل دهد و در قبال گذشتن از این حق خود، از مالک مبلغی دریافت نماید و اگر بخواهد، به مستأجر دیگری منتقل نماید و مبلغی در مقابل این حق از او بگیرد. برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به‌وسیله مالک، با این مبنا بسیار سازگارتر بود تا با مبانی قبلی؛ چراکه وقتی مالکی ملک تجاری خود را با دریافت سرقفلی اجاره می‌داد ـ یا به قول عرف مرسوم، به‌صورت فروش سرقفلی معامله می‌کرد ـ این‌گونه نبود که این سرقفلی جزئی از مال‌الاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستأجر هیچ حقی نسبت به ملک نداشته باشد. بلکه از دید عرف، با چنین معامله‌ای فقط ملک در دست مالک باقی می‌ماند که می‌تواند اجاره‌بهای متعارف آن را دریافت نماید، ولی اداره محل، تخلیه آن یا واگذاری به مستأجر دیگر، در اختیار مستأجر قرار می‌گرفت ـ و به قول عرف، می‌توانست سرقفلی خریداری‌شده محل را بفروشد.