هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   208   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

وضعیت نرخ سود تسهیلات اوراق مسکن

سرانجام پس از ماهها کشوقوس بر سر تعيين نرخ سود بانکي، شوراي پول و اعتبار نرخ سود سپرده يکساله را (با دو درصد کاهش) 20 درصد، سود تسهيلات عقود مبادلهاي را با يک درصد کاهش 21 درصد و نرخ سود مورد انتظار تسهيلات در قالب مشارکتي را 24 درصد تعيين کرد در تبصره 1 ماده 2 اين مصوبه آمده است: «نرخ سود تسهيلات خريد مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهيلات بانک مسکن (عقد فروش اقساطي) معادل 16 درصد خواهد بود و نرخ سود تسهيلات خريد مسکن از محل صندوق پسانداز مسکن،بانک مسکن نيز معادل 14 درصد تعيين ميشود.»اين مصوبه نشان ميدهد که نرخ سود اوراق تسهيلات بدون تغيير نسبت به گذشته همان 16 درصد است، اما سؤال اين است که آيا اين عدمتغيير به نفع متقاضي بود يا بانک مسکن؟.

وضعيت اوراق بعد از اعلام افزايش وام

علي رغم انتشار برخي خبرها مبني بر افزايش ميزان وام مسکن، بازار اوراق تسهيلات مسکن به اين اخبار واکنشي نشان نداده و به دليل رکود بخش مسکن، در سراشيبي نزول قرار گرفته است.

 بنابراين در حال حاضر قيمت اوراق مختلف (تسه) نسبت به هفتههاي اول ارديبهشتماه  کاهش يک تا دوهزارتوماني را تجربه کرده و با کاهش تقاضا مواجه شده است، طوريکه «تسه» هاي دي ، بهمن و اسفند در محدوده 72 هزار تومان معامله ميشوند، درحاليکه اين «تسه ها» در هفته گذشته با قيمتهاي 74 هزار تومان معامله ميشدند.

همچنين «تسه» تير، مرداد و شهريور نيز به محدوده 72 هزار تومان رسيده و «تسه» فروردين نيز در قيمت 73 هزار تومان معامله ميشود بنابراين با توجه به رکود حاکم در بخش مسکن، به نظر نميرسد قيمت « تسه » ها تا زمان قطعي شدن افزايش وام خريد مسکن، افزايش چشمگيري داشته باشد.

 قيمت اوراق تسهيلات مسکن در حالي با کاهش قيمت و افت تقاضا مواجه شده که اين اوراق در روزهاي پاياني سال گذشته با افزايش قيمت و تقاضا مواجه بود و هر برگ آن در قيمتهاي بالاي 80 هزار تومان معامله ميشد، اما در ابتداي سال و بهخصوص بعد از بيانيه هستهاي روند نزولي به خود گرفت و به محدوده 78 هزار تومان بازگشت.

بررسي ميزان افزايش وام مسکن در جلسه 19 فروردين شوراي پول و اعتبار قيمت اين اوراق را تحت تأثير قرار داد و مجدداً آن را به سطح 80 هزار تومان برگرداند، اما با افزايش پيدا نکردن وام مسکن روند حرکتي آنها تغيير کرد، زيرا مهمترين عامل تأثيرگذار بر قيمت « تسه» ها ،سياستهاي دولت مبني بر افزايش سقف تسهيلات مسکن و رونق بخش مسکن است.

اوراق تسهيلات مسکن اوراقي است که متقاضيان استفاده از انواع تسهيلات مسکن بايد در ازاي هر 500 هزار تومان، يک برگه حق تقدم تسهيلات مسکن خريداري کرده و به بانک مسکن ارائه کنند. يعني براي دريافت وام 45 ميليوني مسکن بايد 90 ورقه حق تقدم تسهيلات (با احتساب قيمت 72 هزار تومان براي هر ورقه)  به مبلغ شش ميليون و 480 هزار تومان خريداري شود.

چند نفر از طريق بازار سرمايه خانهدار شدند؟

سؤال مهمي که در ذهن همه مردم نقش ميبندد اين است که آيا با اين اوراق تاکنون کسي خانهدار شده است.

يکي از  کارشناسان بازار سرمايه در پاسخ به اين سؤال گفت:از سال 89 تاکنون  840 هزار نفر با خريد اوراق حق تقدم تسهيلات مسکن از طريق بازار سرمايه(شرکت فرا بورس ) صاحب خانه شدهاند. در معاملات هفتههاي اوليه ارديبهشتماه ، تعداد 4289 نفر با خريد 160 هزار و 900 اوراق حق تقدم تسهيلات مسکن وارد فرايند خريد مسکن شدند.

سامان کلاشي  ادامه داد: البته در طول اين سالها دلالان زيادي وارد بازار خريدوفروش شدهاند و آسيبهاي زيادي به متقاضيان اصلي بازار وارد کردند .

وي با بيان اين مطلب که قيمت اوراق بهشدت افزايشيافته است، گفت: اين موضوع بسيار وقيحانه است که دلالان از  شرايط بد متقاضيان واقعي به نفع خود استفاده کنند .

نسبت به سال قبل تغييري نداشته است

احمد پور؛کارشناس بخش مسکن دراينباره معتقد است: نرخ سود تسهيلات خريد مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهيلات بانک مسکن معادل 16 درصد تعيينشده که نسبت به سال قبل تغييري نداشته است اما آيا اين عدمتغيير نرخ سود به نفع بانک مسکن است؟ چرا وقتي نرخ سود  21 درصد است نبايد نرخ سود اوراق و عقود فروش اقساطي پايينتر از 21 درصد باشد درحاليکه قيمت جذب منابع براي اوراق حق تقدم 20 درصد است.

وي افزود: اگر چه بانک مسکن هم هنوز اين بخشنامه را صادر نکرده و منتظر مصوبه توسط بانک مرکزي است، اما هزينه جذب منابع در حال حاضر 21 درصد است و بانک مسکن نميتواند تسهيلات با نرخ پايينتر بدهد.

قيمت اوراق در بازار به عرضه و تقاضا بستگي دارد

يک کارشناس ديگر دراينباره گفت:بانک مرکزي بايد توجه داشته باشد که شکاف بين قيمت تمامشده منابع و مصارف بانک زياد نشود چراکه باعث ميشود تا سياستهاي انقباضي در پرداخت و تسهيلات اجرا شود.

محمدي در پاسخ به اين سؤال که آيا اين مصوبه عدم تغيير نرخ سود اوراق مسکن تأثيري بر قيمت اوراق در بازار خواهد گذاشت، گفت:قيمت اوراق در بازار به عرضه و تقاضا بستگي دارد.وي ادامه داد:هر زمان که تقاضا براي اوراق زياد شود سبب افزايش قيمت آن ميشود، مثلاً در فروردينماه به دليل کاهش تقاضا، قيمت اوراق نيز در بازار کاهش يافت.وي تصريح کرد: هر چه  به زمان نقل و انتقالات نزديک شويم قيمت اوراق حق تقدم مسکن نيز افزايش خواهد يافت.

سخن آخر

به گفته کارشناسان اقتصادي، بههرحال همواره نرخ سود تسهيلات تابعي از نرخ سود سپردههاي بانکي و تورم است و اين 3 آيتم بايد در ارتباط با هم تعيين شوند، چرا که اگر هرکدام از اين موارد بدون در نظر گرفتن دو آيتم ديگر تعيين شود مشکلاتي براي بانکها و مردم ايجاد ميکند که اين موضوع در حال حاضر براي نرخ سود اوراق حق تقدم مسکن رخ داده است. در حال حاضر هر برگ اوراق 500 هزارتوماني حدود 73 هزار تومان قيمت دارد که به دليل کاهش تقاضا افت کرده است .