نشریه شماره   207   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بازار مسکن جهان ورشکسته است

گروه ترجمه: هفته نامه اکونوميست (The Economist‌) که به مدت 173 سال است در لندن منتشر ميشود، 18 آوريل 2015 برابر با 29 فروردين 1394 درگزارشي که ترجمه آن در زير ميآيد، اوضاع بازار مسکن جهان را به اين شرح توصيف کرده است:

شرايط بازار مسکن دو کشور چين و يونان مشابه هم است با اين تفاوت که چين به عنوان نيروگاه اقتصاد جهاني که توليد ناخالص داخلي آن در طول 10 سال گذشته حدود 158درصد رشد داشتهاست و يونان، آشفته بازاري است که اقتصاد آن در طول همين دوره زماني 18درصد منقبض شده و يک چهارم نيروي کار آن بيکارند. با اين اوصاف چين طبعا يونان را زوج چندان جذابي براي خود نميبيند، اما آنچه پيوند آنها را در آخرين همايش قيمت جهاني ملک رقم ميزند کسادي بازار مسکن هر دو است.

اکونوميست، معاملات مسکن را در 26 بازار سراسر جهان دنبال ميکند. اين بازار جمعيتي بالغ بر 3 ميليارد نفر را در برگرفتهاست. به طورکلي اکنون قيمتها در 19 بازار با رشدي به طور متوسط 2/5درصد در سال رو به افزايش اند، اما در چين اوضاع مطلوب نيست. به نظر ميرسد رونق ساخت وساز آن که در طول يک دهه گذشته جاري بود، رو به پايان باشد. بيشتر کشورهاي حوزه منطقه يورو هم حال چندان خوبي ندارند و در تلاش اند تا پس از يک ورشکستگي شديد دوباره بهبود يابند. بنابراين در اين منطقه هم قيمتها رو به کاهش هستند.

اختلافات گوناگوني در بازار جهاني مسکن موج ميزند، اما هنوز يک نقطه مشترک براي ايجاد هماهنگي و اتحاد بين آنها وجود دارد؛ سهولت در دريافت وام. بازارها براي تقويت ضعف تقاضاي جهاني مسکن در تلاش اند و دراين بين بانکداران عمده، سياستهاي مالي خود را فرا منبسط کردهاند. نرخ سود وام مسکن کاهش تاريخي پيدا کرده و هم اکنون نرخ بهره وام با نرخ ثابت سي ساله در آمريکا چهاردرصد است.

در همين راستا اکونوميست مسير قيمت مسکن را با دو معيار بررسي ميکند: اجاره بها و درآمد. (جدول شماره 1) اگر بهاي مسکن از ميزان درآمد اعضاي جامعه پيش بيفتد، حباب مسکن شکل ميگيرد. براساس اين دو معيار، قيمت ملک در هفت مورد از 26 کشوري که در اين متن بررسي ميشود، بيش از 25درصد گرانتر از قيمت واقعي آن وانمود ميشود و اين اتفاق به ويژه در استراليا، بريتانيا و کانادا برجستهتر است.

در آمريکا پس از انجام يک سري اصلاحات، قيمتها تقريبا به ميزان معقول خود رسيدهاند و افزايش آنها نسبت به سال 2011، حدود 24درصد بودهاست.

در ايرلند، قيمتها با سريعترين حالت ممکن در حال رشد هستند، اما هنوز به نقطهاي که قبل از بحران در آن قرار داشتند، نرسيدهاند. در اين کشور هم مانند بسياري از کشورهاي داراي بازار ظاهرا شناور، پايتخت فعالتر از بقيه مناطق است. قيمتها در دوبلين پايتخت ايرلند 21درصد افزايش يافته درحالي که در ساير شهرها اين افزايش فقط 8درصد بودهاست.

اين روايت در مورد بريتانيا هم صدق ميکند؛ جايي که مالکيت يک ملک در آن يک دغدغه فکري در سطح ملي است. قيمتها در لندن طي چهار سال گذشته 40درصد افزايش داشتهاست، اما در مناطق ديگر انگليس اين افزايش قيمت فقط 15درصد بودهاست.

گفتني است در سالهاي اخير قيمت مسکن در انگليس از درآمد مردم سبقت قابل توجهي گرفته و باعث شده نسبت خانوارهايي که مالک خانه خود هستند از 76درصد در سال 1999 به 64درصد در سال 2013 برسد. دولت ائتلافي فعلي البته مساعدتي براي تسهيل اين شرايط داشتهاست، ازجمله کاهش ماليات بر معاملات خانههاي ارزانتر و دادن کمک هزينه به خانه اوليهايي که براي نخستين بار ميخواهند مالک يک ملک شوند. بيشتر احزاب هم قول اتفاقات خوب اين چنيني را براي انتخاباتي که قرار است در ماه ميبرگزار شود، ميدهند. اما آنچه فعلا بر جاي مانده، مشکلات است.

بدتريننابساماني بازارمسکن در استراليا و کاناداست. دراستراليا قيمت اجاره بهاي مسکن 61درصد و در کانادا 89درصد بيشتر از ميزان واقعي است.

احتمالا وقتي صندوق بينالمللي پول هشدار ميداد که آنچه بانکداران عمده «سياستهاي کلان مصلحتي» مينامند و براي حل مشکلات بر آن تکيه زدهاند هم نميتواند براي توقف اين حبابهاي اقتصادي کافي باشد، چنين مصائبي را در نظر داشت.

در اين احوالات، اگرچه اقتصاد اسپانيا رشد جديدي را تجربه ميکند، اما در آنجا هم قيمتها هنوز رو به کاهش ميباشد، همان اتفاقي که در فرانسه و ايتاليا در حال وقوع است. اکنون جمعيت اسپانيا حدود 200 هزار نفر کمتر شده که اين کاهش به دليل مهاجرت بيکاراني بود که براي دستيابي به فرصتهاي شغلي به کشورهاي ديگر مهاجرت کردهاند. سه سال قبل از بحران اقتصادي سال 2012 اين کشور، جمعيت آن سالانه حدود 800 هزار نفر رشد داشت.