هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   207   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

خرید و فروش املاک موروثي اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید،این مطلب را بخوانید

اگر قصد خريد املاک موروثي را داريد، بايستي در هنگام انجام مذاکرات مقدماتي و تنظيم مبايعه نامه قولنامه، به نکات ذيل توجه و دقت کافي به عمل آوريد تا در آينده با مشکلي مواجه نگرديد.

يکي از مهمترين نکاتي که هنگام انجام مذاکرات مقدماتي پيرامون خريد املاک موروثي بايستي موردتوجه قرار بگيرد، احراز مالکيت شخص و يا اشخاصي است که به عنوان مالک قصد فروش ملک را دارند. چنانچه ملک موضوع معامله از مصاديق املاک موروثي باشد، بايستي سند مالکيت به نام شخصي باشد که فوت نموده و به سبب ارث و انحصار وراثت به وراث متوفي انتقال يافته باشد. اين امر با نگاه به صفحه اول سند مالکيت يا ملاحظه صفحات مربوط به ستون نقل و انتقالات سند قابل احراز خواهد بود.

از وراث گواهي حصر وراثت مطالبه و در خصوص اينکه آيا تمامي وراث موافق و آماده فروش ملک موروثي هستند يا خير دقت و بررسي لازم صورت پذيرد. در صورت متعدد بودن وراث بايستي در هنگام تنظيم مبايعه نامه همه آنها حضور داشته و ذيل مبايعه نامه را امضا کنند و يا اينکه نماينده و وکيل قانوني خود را در زمان عقد قرارداد حضور داشته باشند که در صورت وجود وکيل جهت نقل وانتقال مورد وراثت استعلام از دفتر اسناد رسمي صادرکننده وکالت الزامي ميباشد و درصورتي که برخي از وراث سهم الارث خود از يک ملک را بفروشند و متعاقبا يک يا چند نفر ديگر از وراثي که در هنگام تحرير و تنظيم مبايعه نامه حضور نداشتهاند، بنا به عالي مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثي و مالکانه خود نباشند، در آن صورت خريدار با مشکلات بسيار جدي مواجه خواهد شد زيرا بدون اذن و موافقت ساير وراث که به هر دليل سهم الارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال ندادهاند، قادر به تصرف در آن نخواهند بود.

و همچنين درصورتي که يکي از وراث از سوي ساير وراثي که در هنگام انجام معامله حضور ندارند و وکالت نامه رسمي براي فروش ارائه نمايد، ضرورت دارد که دراين باره چند نکته مورد دقت کافي قرار گيرد:

نکته اول اينکه تا حد امکان در خصوص اعتبار وکالت نامه ارائه شده و عدم عزل وکيل از سمت وکالت بررسي لازم صورت پذيرد. توجه داشته باشيد که وکالت نامه ارائه شده بايستي يا در يکي از دفاتر اسناد رسمي و يا در صورت اقامت وراث در خارج از کشور در يکي از کنسولگريهاي ايران در خارج از کشور تنظيم شده باشد و توصيه ميگردد از پذيرفتن دست نوشته عادي مبني بر اذن در فروش و غيره به لحاظ محرز نبودن صحت و اصالت آن پرهيز نماييد. نکته دوم اينکه موضوع وکالت و حدود اختيارات وکيل موردبررسي واقع و ملاحظه شود که آيا وکيل حق فروش و انجام ساير معاملات نسبت به ملک موضوع معامله را دارد يا خير.

موضوع ديگر در ارتباط با احراز سمت و اختيار وکيل براي دريافت ثمن و مبلغ معاملهاست. ماده 665 قانون مدني دراين باره مقرر ميدارد؛ وکالت در بيع وکالت در قبض ثمن نيست بنابراين و با عنايت به صراحت و روشني ماده قانون مذکور، خريدار بايستي علاوه بر احراز اختيار وکيل براي فروش ملک مندرج در وکالت نامه در مورد سمت و اختيار او براي دريافت ثمن و مبلغ معامله نيز يقين حاصل نمايد.

در هنگام انجام مذاکرات مقدماتي و بحث پيرامون املاک موروثي مورد معامله و قيمت آن، حتما اسناد هويت فروشندگان از قبيل شناسنامه و کارت ملي را رؤيت و سال تولد آنها را مورد دقت قرار دهيد.

چنانچه در بين وراث شخص و يا اشخاص صغيري وجود داشته باشند، بنا به حکم قانوني آنها از تصرف در اموال و حقوق مالي خود و انجام هرگونه معامله ممنوع هستند و اداره اموال و حقوق مالي آنها توسط شخصي به نام «قيّم» که به وسيله دادستان پيشنهاد و توسط دادگاه منصوب ميگردد، انجام ميشود.

نکته مهمي که بايستي مدنظر قرار گيرد اينکه قيم مجاز به فروش اموال غيرمنقول متعلق به شخص صغير نيست و قيم بايستي در ابتدا و در اجراي مقررات ماده 1241 قانون مدني و ماده 83 قانون امور حسبي، قصد خود مبني بر فروش ملک صغير را به دادسرا اعلام کند. دادستان پيرامون رعايت صرفه و صلاح صغير بررسي آنها را انجام و در صورت احراز اين امر، تصميم قيم به فروش ملک را تصويب و مجوز مربوطه را صادر مينمايد. بنابراين خريدار بايستي از شخصي که مدعي قيموميت شخص صغير است علاوه برقيم نامه، ارائه مجوز واحد سرپرستي دادسراي مربوطه مبني بر اذن در فروش ملک صغير را نيز مطالبه نمايد.

مطابق مقررات قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 و اصلاحات و الحاقات بعدي آن، پس از فوت هر شخص، وراث متوفي موظف هستند حداکثر ظرف مهلت 6 ماه از تاريخ فوت، اظهارنامه مالياتي بر ارث تکميل نمايند و در اظهارنامه مالياتي بايستي تمامي اموال و دارايي و ديون و واجبات مالي متوفي درج شود. البته در مورد املاکي که مدت 40 سال از فوت مرحوم گذشته باشد اظهارنامه مالياتي جهت نقل وانتقال در دفاتر اسناد رسمي موردنياز نيست.

همان طور که بيشتر معروض گرديد در املاک موروثي، مال غيرمنقول به جامانده از متوفي متعلق به تمامي وراث است و هر يک از وراث به ميزان سهم الارثي که مطابق قانون به او تعلق قرار ميگيرد در مال غيرمنقول موضوع مورد معامله شريک ميباشد. با اين وصف، چنانچه مال غيرمنقول موروثي مورد معامله واقع شود، خريدار بايستي سهم هر يک از وراث از مبلغ معامله را محاسبه و سهم هر يک از آنها را صرفا به خود وي و يا به شخصي که براي دريافت مبلغ معامله وکالت و نمايندگي دارد، تسليم نمايد. در غير اين صورت ممکن است بين وراث و خريدار در اين خصوص اختلاف به وجود آمده و حداقل نتيجه آن، اين خواهد بود که وراثي که مدعي عدم دريافت سهم خود از مبلغ معامله ميباشد، از حضور در دفترخانه و تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال، خودداري نمايد.