ساماندهی پیش فروش ساختمان با وساطت بانک‌ها

شمار نشریه : 206

درحاليکه سايه ركود همچنان بر سر بازار مسکن سنگيني ميکند و بسياري از سازندگان با کسادي فروش روبهرو هستند، همچنان برخي از شرکتهاي ساختماني براي پيشفروش واحدهاي مسكوني در دست ساخت خود، از طريق تبليغات پنهاني مقررات پيشفروش را دور ميزنند. نمونه آن پيامکهاي تبليغاتي است که در روزهاي تعطيلات عيد نوروز هم براي دعوت بهپيش فروش مسکن ارسال ميشد!

با وجود اين، هنوز هم معاملات پيشفروش مسکن به شيوه سابق از سوي دلالان و شرکتهاي ساختماني بهصورت غير رسمي انجام و ثبت ميشود، اينکه بعضاً ساختوسازهايي كه صلاحيت پيشفروش را ندارند بهعنوانمثال پروژههايي كه تنها نمايي از يک ساختمان بوده و يا حتي در مرحله خريد زمين يا خاكبرداري و پيش از اتمام فونداسيون هستند بهپيش خريدار قالب ميشوند، ضمن آنکه اكتفا به تنظيم قرارداد در دفتر شركتهاي ساختماني يا بنگاههاي املاك هم ازنظر قانونگذار اشكال دارد.

 دوازدهم ديماه 89 بود که مجلس قانون پيشفروش ساختمان و آپارتمان را مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره از تصويب نهايي گذراند و 17 روز بعد نيز شوراي نگهبان آن را تائيد کرد. آييننامه قانون پيشفروش، همه سازندهها از بسازوبفروشهاي گمنام گرفته تا شركتهاي ساختماني صاحبنام را مكلف به رعايت دو اصل كليدي در فروش آپارتمانهاي در حال ساخت كرد، طوري كه پيشفروشنده «بايد» براي تبليغ پروژه خود در روزنامهها و تلويزيون مجوز رسمي از وزارت راهوشهرسازي دريافت كند و در مرحله پيشفروش نيز «فقط» در دفترخانهها قرارداد محضري با پيش خريدار منعقد كند.

بااينحال از آن زمان تاکنون آييننامه اجرايي اين قانون که قرار بود سه ماه پس از ابلاغ تهيه و اجرا شود، تهيه نشد و همين امر اجراي اصل اين قانون را معطل نگاه داشت.«بهانههاي فني» درباره برخي مواد قانون پيشفروش نيز موضوعي شد تا اين نوع سازندهها در چرايي دور زدن قانون عنوان کنند و حتي خطونشانهاي کانون سردفتران و ساير مسئولان ذيربط مبني بر اعمال مجازات در صورت بيتوجهي به قانون پيشفروش هم کاري از پيش نبرد.

خبر عيدانه آخوندي براي سازندگان

نهايتاً عباس آخوندي، وزير راه و شهرسازي از طراحي مدل جديدي براي نقلوانتقال در بازار دوم معاملات مسكن خبر داد كه به گفته وي تا اواسط بهار ابلاغ ميشود. اين طرح، رابطه مالي دو طرف معامله در بازار پيشفروش مسكن را با ورود بانکها بهعنوان ضلع سوم، تنظيم ميکند؛ طوري كه با تشكيل «حساب اماني» نزد بانك، وجوه نقد «پيش خريدار» بعد از كنترل ميزان پيشرفت ساختوساز توسط سيستم بانكي، به «پيش فروشنده» پرداخت ميشود.

وزارتخانه بر اساس تكليفي كه آييننامه اجرايي قانون پيشفروش ساختمان براي اين دستگاه دولتي تعيين كرده، طرحي براي تضمين امنيت نقلوانتقال ملك در بازار دوم معاملات مسكن تدوين كرده كه با موافقت بانك مركزي در روزهاي آينده، پيادهسازي آن براي همه معاملات پيشخريد آپارتمان حداكثر از اواسط بهار امسال شروع ميشود.

آخوندي توضيح ميدهد، الگويي كه ما براي مهار تخلفات عمده در پيشفروش مسكن، طراحي کردهايم از تجربه جهاني اين حوزه، برداشتشده كه بر اساس آن، يك «حساب اماني» توسط پيش خريدار نزد بانك افتتاح ميشود و بانك عامل با نظارت بر عمليات ساختماني پيش فروشنده، در صورت تأييد پيشرفت ساختوساز، وجوه سپردهشده از سوي پيش خريدار را بهحساب پيش فروشنده واريز ميکند.

جزئيات آييننامه پيشفروش

اما متن آييننامه مربوطه با تأخير چندساله، که سرانجام در خرداد93 ابلاغ شد ازاينقرار است که ضوابط قيدشده در اين آييننامه، همه راههاي انحرافي ازجمله «پيشفروش يك آپارتمان به چند نفر، کمفروشي پيش فروشنده در بهکارگيري مصالح ساختماني وعده دادهشده در روز اول قرارداد، دبه در قيمت اوليه هنگام تحويل واحد، تعليق ساختوساز و تطويل زمان تحويل، تغيير در متراژ و ساير مشخصات قيدشده در قرارداد پيشفروش» را به روي سازنده يا همان پيش فروشنده مسدود ميکند و با نظارتي كه سازمان نظاممهندسي، دفاتر اسناد رسمي و همچنين شهرداريها طبق اين ضوابط، متعهد به اعمال آنها هستند، ريسك هاي اقتصادي و مالي پيش خريدار از بابت كلاهبرداري هاي رايج در اين بازار به حداقل ممكن كاهش پيدا ميکند.

مفاد ماده 2 و 19 اين آييننامه، وزارت راه و شهرسازي را مكلف كرده است با همكاري ساير دستگاههاي مسئول، ابتدا يك نوع قرارداد واحد و معتبر براي تنظيم رسمي معاملات پيشفروش در دفترخانهها، طراحي كرده و سپس دستورالعمل مشخصي براي نحوه انتشار آگهيهاي پيشفروش در رسانهها، تدوين كند تا از يكسو، نقل و انتقالات در بازار دوم بهواسطه رفع انحصار از بنگاههاي املاك، تحت نظارت دفاتر اسناد رسمي قرار گيرد و از سوي ديگر بسازوبفروشها مجبور شوند قبل از تبليغات رنگين و بعضاً منحرفکننده پيشفروش، مجوز مربوطه را از وزارت راه و شهرسازي دريافت كنند.

هرچند اين دو تدبير تاكنون شكل عملياتي به خود نگرفته است، اما با تدبير جديدتر، مقررشده چتر نظارتي بر بازار دوم - پيشفروش مسكن- توسط بانکها پهن شود.

«حساب اماني» يا Escrow Account نوعي ابزار پولي است كه در بانکها بهعنوان شخص ثالث، براي حفظ منافع طرفين يك معامله، تشكيل ميشود. بانك در قالب اين حساب و قراردادي كه تنظيم ميشود، نماينده پيش فروشنده و پيش خريدار آپارتمان خواهد شد تا در پروسه ساختوساز واحد پيشفروش شده، ابتدا وجوه نقد را از پيش خريدار بهعنوان سپردهگذار، دريافت كرده و متناسب با پيشرفت ساختمان در حال احداث، بهپيش فروشنده پرداخت كند و در نهايت آپارتمان آماده را بايد از پيش فروشنده دريافت و به پيش خريدار تحويل دهد.  بانك عامل حساب اماني، در طول اين پروسه، بر اجراي تعهدات طرفين معامله- هم پيش خريدار و هم پيش فروشنده- نظارت خواهد داشت و بهاينترتيب با مكانيزم هاي استاندارد بانكي، مانع كج روي يا سوءاستفاده هرکدام از طرفين ميشود.

زاويه ديگر از اجراي واقعي قانون

اما نايبرئيس کانون سردفتران و دفترياران در خصوص تعلل صورت گرفته در اجراي اين قانون به دو مورداشاره کرده و ميگويد: نخستين موردي که مشکل اساسي است و ما بارها به آن انتقاد کردهايم و حتي بنده در معاونت پيشگيري از وقوع جرم قوه قضاييه، بهعنوان نماينده حضور داشتم و تأکيد کردم، «عدم صدور شناسنامه فني ساختمان توسط شهرداريها» است؛ در آييننامه عنوانشده است که شهرداريها مکلف هستند نسبت به هر واحد پيشفروش، شناسنامه فني صادر کنند و اين شناسنامه هم که فعلاً متوقفشده شامل اطلاعات حقوقي و فني  خاصي است که عين اين اطلاعات هم بايد در سند پيشفروش قيد شود. بنابراين يکي از دلايل متوقف ماندن قانون عدم صدور شناسنامه فني از سوي شهرداري است.

محمد عظيميان ميافزايد: در يکي از بندهاي آييننامه پيشفروش ساختمان اشارهشده که بايد فرم مربوط به تنظيم قراردادهاي پيشفروش هم به تصويب سازمان مسکن و شهرسازي، سازمان ثبتاسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتر ياران هم برسد، بنابراين قانون و آييننامه موجوديت پيدا کرد و فرم مربوطه توسط کانون سردفتران و سازمان راه و شهرسازي تهيه و به سازمان ثبتاسناد و املاک کشور ارجاع شد. مراحل اداري آن طي شده است و امسال در سامانه ثبت آني قرار خواهد گرفت.

بااينوجود، در آييننامه قانون پيشفروش مسكن، سازنده ساختمان مكلف شده قبل از صدور سند رسمي- قرارداد پيشفروش- در دفترخانه، ابتدا «شناسنامه فني» سازه را از شهرداري و نظاممهندسي دريافت كند. به اين معني که در دفترچهاي انواع مصالح ساختماني، روش ساخت، سيستمهاي فني اجرا و در نهايت، ساختار پيدا و پنهان ساختمان آماده ساخت، در قالب چك ليست حاوي دهها شاخص، در آن نوشتهشده است و مراجع نظارتي در حوزه پيشفروش، طبق قانون مربوطه، بايد بر اساس آنچه در شناسنامه فني توسط سازنده، تعهد دادهشده است، بر روند ساختوساز نظارت كنند.

حال بايد ديد صدور شناسنامه فني در تهران که سالهاست معلق شده و با خلأ ابزار نظارتي روبه رواست، طبق وعده وزير راه و شهرسازي مبني بر الزام ارائه شناسنامه فني از ارديبهشتماه، شکل جديدتري به خود خواهد گرفت؟ ميتوان پيشبيني کرد در صورت اجراي اين طرح در بازار پيشفروش، رونق و تحرک مورد انتظار در بازار مسکن رنگ واقعيت به خود بگيرد.