نشریه شماره   203   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

خدمات یا لطمات عوارض جدید ساخت

اعضاي شوراي شهر تهران لايحهاي را كه شهرداري براي كسب اجازه بابت دريافت نوع تازه عوارض ساخت، ارائه كرده بود بررسي و در نهايت، موافقت خود را با افزايش متوسط 8درصدي هزينه ساخت مسكن اعلام كردند. با مصوبه شورا، شهرداري تهران از ابتداي سال94، عوارضي تحت عنوان «ارزش بهينه ناشي از اجراي طرح تفصيلي» را از همه ساخت وسازهاي مسكوني و غيرمسكوني دريافت ميكند. عوارض «ارزش بهينه»، در كنار عوارض فعلي (صدور پروانه و صدور تراكم) هزينه مضاعفي را به ساخت وساز وارد ميکند آن هم درست در لحظهاي كه بازار مسكن انتظار تسهيل شرايط يا ورود مشوقها براي احياي مجدد سرمايهگذاري ساختماني را دارد.

در حال حاضر طبق اعلام كانون سراسري انبوهسازان، مجموع هزينه عوارض پروانه و تراكم، به طور متوسط حدود 200 هزار تومان در هر مترمربع است كه با احتساب ميانگين قيمت ساخت متري 900 هزار تومان (بدون محاسبه قيمت زمين)، سهم عوارض شهرداري در هزينههاي احداث هر مترمربع بناي مسكوني در تهران حدود 22درصد برآورد ميشود. اين سهم نيمه سنگين در سال آينده تحت تاثيردريافت عوارض دوبله بيشتر نيز خواهد شد.

نرخ ريالي پايه عوارض تراكم (A) در تهران حداقل 50هزار تومان براي جنوبيترين محلهها و حداكثر 300 هزار تومان براي شماليترين مناطق محاسبه ميشود. به اين ترتيب، بهاي عوارض «ارزش بهينه» براي ساخت وسازهاي 5طبقه و كمتر در كل پايتخت، به طور متوسط حدود 75هزار تومان، براي ساخت وسازهاي بيش از 5طبقه در نيمه جنوبي، حداقل 100هزار تومان و براي ساخت وسازهاي بيش از 5طبقه در نيمه شمالي نيز حداقل 600 هزار تا حداكثر يک ميليون و 200 هزار تومان برآورد ميشود.

كارشناسان درباره تبعات اخذ عوارض «ارزش بهينه» از ابتداي سال94 بر بازار مسكن معتقدند: اين عوارض به صورت غيرمستقيم قيمت تمام شده مسكن را افزايش ميدهد و درنتيجه باعث تضعيف قدرت خريد مسكن و كاهش معاملات ميشود كه پيامد آن به شكل تعميق ركود در بازار ملك خواهد بود.

به رکود دامن ميزند

سيد باقر زنده دل، عضو انجمن پيمانکاران و سازمان نظام مهندسي استان تهران نيز دراين باره به پيام ساختمان گفت: ازنظر قانوني اگر بررسي کنيم، اين موضوع خلاف است. بنده ملکي دارم که شهرداري با تصويب قانون در آن ذي نفع ميشود. اين دکان غيرقانوني است. قطعا اين طرح قيمت مسکن را بالا ميبرد. و سازنده مجبور است پول بيشتري هزينه کند و قطعا اين پول را از خريدار ميگيرد.

وي افزود: آنهايي که از قبل جواز ساخت وساز گرفتهاند، سود ميکنند. البته ممکن است شهرداري در مرحله پايان کار اين پول را از آنها طلب کند که در اين حالت ميتوان گفت براي برخي از پيمانکاران که لوکس ميسازند، افزايش عوارض و گران شدن ساخت برايشان تفاوتي نميکند. چون مشترياني دارند که اصلا نگران افزايش قيمتها نيستند، اما اين موضوع براي طبقات متوسط که قصد خريد خانه دارند، مشکل ايجاد ميکند چون سازندگان به هر طريق ممکن قيمتها را افزايش ميدهند تا هزينهها را جبران کنند. قطعا با توجه به اينکه قدرت خريد طبقه متوسط مردم پايين است، افزايش هزينهها فاصله خانه دار شدن آنها را افزايش ميدهد و به رکود دامن ميزند.

غيرقانوني است

سلطاني، وکيل پايه يک دادگستري در رابطه با اين لايحه به خبرنگار پيام ساختمان گفت: دريافت اين عوارض از شهروندان غيرقانوني است به دليل اينکه طبق قانون اساسي مالکيت افراد محترم شمرده شده و هيچ کسي نميتواند در مالکيت مردم دخالت کند. ارزش افزودهاي هم که به ملک اضافه ميشود ربطي به دولت يا افراد ديگر ندارد. اگر اينگونه باشد دولت ميتواند طرحي را اجرا کند که باعث گراني املاک شود و بعد از مردم طلب ارزش افزوده کند اما اين کار با قانون اساسي منافات دارد.

وي افزود: به عقيده من مردم ميتوانند اين موضوع را در ديوان عدالت اداري مطرح کنند. اگر ملکي ارزش افزوده و يا کاهش ارزش پيداکرده ربطي به شهرداري ندارد. طبق قاعده «اقدام» هرکسي هر اقدامي انجام دهد به خود شخص برمي گردد. آيا چنانچه در يک کوچهاي يک نفر ملک تجاري بسازد و به همين دليل ارزش املاک منطقه افزايش پيدا کند، در اين صورت مالک ملک تجاري هم بايد از مالکان ارزش افزوده بگيرد؟ مسلما خير؛ بنابراين اصل موضوع دچار مشکل است. شهرداري نه بايد ضرر مردم را بدهد و نه از مردم پول بگيرد.

سلطاني با بيان اينکه آيا اجراي طرحهايي مانند طرحهاي تفصيلي از نظر قانوني بلامانع است، افزود: ضرر و نفع موضوع آني است. انسان هرلحظه ميتواند دچار نفع شود و هرلحظه ميتواند دچار ضرر شود چون زودگذر است.

لايحه «ارزش بهينه» جديد نيست

يکي از سازندگان که نخواست نامش فاش شود، نيز به پيام ساختمان گفت: از زماني که طرح تفصيلي اجرا شد، شهرداري اين ارزش افزوده را از سازندگان و مالکان گرفته اما در طرف مقابل هيچ هزينهاي براي کاهش ارزش املاک به مردم پرداخت نکردهاست. اينکه ابتدا طرحي اجرا شود و بعد از مدت طولاني شورا با نام «لايحه دريافت ارزش بهينه از املاک» را مصوب کند، عجيب است.

وي در ادامه مثالي از دريافت ارزش بهينه از املاک توسط شهرداري آورد: «يکي از دوستان ما قبل از انقلاب کارگاه توليد دکمه در تهران داشت اما به دليل اينکه بازار فروش خوبي نداشت تصميم گرفت کاربري ملک موردنظر را از تجاري به مسکوني تغيير دهد. جالب اينکه شهرداري از او پول تغيير کاربري گرفت. شنيده بوديم که در اثر تغيير کاربري از مسکوني به تجاري ملک ارزش افزوده پيدا ميکند اما براي اولين بار بود که مشاهده ميکردم ملکي که تنزل ارزش پيدا کرده بايد به شهرداري پول بدهد. يعني درهرصورت شهرداري پول ميخواهد.

مشترک موردنظر در دسترس نبود

در ادامه اين گزارش سراغ محمد سالاري، رئيس کميسيون معماري و شهرسازي شوراي شهر تهران رفتيم و از ايشان در مورد تکليف مالکاني که املاکشان به واسطه طرح تفصيلي کاهش ارزش داشته، پرسيديم که ايشان پاسخ سؤال ما را به نيم ساعت ديگر موکول کرد. بعد از نيم ساعت چندين بار با همراه تماس گرفتيم اما موبايل ايشان از دسترس خارج شده بود.

پول قبلي احتمالا توافقي بودهاست

يکي از مديران سابق و مشاوران فعلي شهرداري که نخواست نامش فاش نشود، گفت: بر اساس بندي در طرح تفصيلي شهرداري موظف شده لايحه را به شوراي شهر ببرد اما با مقداري تأخير اين لايحه تصويب شد. بر اساس اين لايحه شهرداري بايد هم ارزش کاهنده و هم ارزش افزاينده را به مالکان و سازندگان پرداخت کند.

وي در پاسخ به سؤال خبرنگار ما که چرا قبل از تصويب لايحه، شهرداري مناطق مبلغي را در ازاي ارزش افزوده املاک ميگرفتند، گفت: احتمالا اين پول توافقي بودهاست.

اين مشاور مديريت شهري تهران در پاسخ به سؤال خبرنگار ما که آيا گرفتن چنين پولي از مالکان توجيه منطقي دارد، اظهار داشت: به هرحال مديريت شهري همين ابزارها را دارد.

نتيجه

واقعا مصوبه دريافت ارزش افزوده املاک در نوع خود يکي از عجيبترين طرحهاي شهري است. مصوبهاي که فقط شريک سود مردم است اما زير باز ضررها نميرود. اگر تعداد پروانههاي ساختماني و متعاقب آن درآمد شهرداري کاهش يافتهاست، دليل نميشود شهرداري دست به هر راهي براي کسب درآمد بزند. عجيبتر از اين طرح شوراي شهر است که لايحه را در جهت منافع شهرداري و برعليه منافع شهروندان به تصويب رساندهاست. عجيبتر از همه اينها هم دريافت عوارض ارزش بهينه از مالکان و سازندگان قبل از تصويب لايحهاست که نشان ميدهد نظارتهاي شوراي شهر به هيچ وجه مانعي براي سودجوييهاي مديريت شهري تهران نخواهد بود