نشریه شماره   201   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

اجاره 99 ساله ادامه می یابد

گروه گزارش: قيمت زمين يکي از مؤلفههاي اساسي در تعيين قيمت مسکن و از جمله هزينههاي مهم در بخش توليد و عرضه مسکن است که تحرکات اقتصادي و اجتماعي در مناطق مختلف شهرها، اجراي طرحهاي عمراني، ايجاد فضاي سبز، تغيير کاربري مناطق، ايجاد مراکز تجاري و امکانات حملونقل، صنعتي سازي و روشهاي نوين ساخت، دريافت عوارض شهرداري، رونق يا توقف ساختوساز، گراني يا ارزاني مصالح، تأمين نقدينگي و تعلق گرفتن وام و تسهيلات ساخت و خريد و ... از جمله عوامل مؤثر بر افزايش و کاهش قيمت آن هستند. اما شايد مهمترين عامل مؤثر بر قيمت زمين، عرضه يا عدم عرضه زمين توسط دولت است چرا که زمينهاي شهري، همينهايي است که موجود است و نميتوان زمين شهري را کشيد تا اضافه شود و يا آن را با پول نفت از خارج خريد. بااينحال دولت نهم و دهم با هدف کاهش هزينه ساخت اقدام به حذف قيمت زمين کرد و بر اين اساس، برنامه مسکن مهر در قالب واگذاري حق بهرهبرداري از زمين براي ساخت مسکن با هدف انطباق قيمت تمامشده ساختمان با توان مالي خانوارهاي کمدرآمد و ميان درآمد اجرا شد. بر اساس طرح اوليه مسکن مهر، متقاضيان تنها مالک اعياني واحد مسکوني احداثي ميشدند و هرگونه نقلوانتقال ملک همراه با عرصه، خلاف قانون و باطل بود. اما آيا حذف قيمت زمين به کاهش هزينه ساخت منجر شد و آيا دولت يازدهم اين سياست را ادامه ميدهد؟ اين سؤالات را از سيد محمد پژمان، معاون وزير راه و شهرسازي و مديرعامل سازمان ملي زمين و مسکن پرسيديم؛ سازماني که هدف از تشكيل آن، برنامهريزي و ساماندهي تأمين، اداره و بهرهبرداري از زمين و نيز فعاليت در زمينه تأمين مسكن در چارچوب طرح جامع مسكن و سياستهاي ابلاغي دولت و وزارت راه و شهرسازي است.

پيام ساختمان: اگر حذف قيمت زمين به کاهش قيمت واحد مسکوني منجر ميشود، با توجه به نياز يک ميليون واحدي ساليانه ما به مسکن، چرا قيمت زمين را حذف نميکنيد؟

حذف قيمت زمين در بعضي از واحدهايي که از اين به بعد توليد ميشوند در حال انجام است . مثلاً ما در زمينهاي 99 ساله هزينه زمين را حذف کرديم.

پيام ساختمان: در غير از مسکن مهر (مثل زمينهاي شهري) چطور؟

بسياري از فعاليتهاي توليد مسکن روي املاک و اراضي مردم و در شهرها  اتفاق ميافتد که در اختيار ما و دولت نيست. ما نميتوانيم ارزش زميني که متعلق به اشخاص است را در قيمت ملک لحاظ نکنيم تا مسکن ارزان شود! الآن در شهر تهران حدود دو و نيم ميليون واحد مسکوني داريم و اينها ملک اشخاص است و نميتوان قيمت آنها را حذف کرد. ضمن اينکه در مسکن مهر با اين فرض قيمت زمين حذف شد که احتمالاً کمک خواهد کرد تا - اگر به حذف قيمت زمين منجر نشود - حداقل سهم آن را کاهش دهد و قيمت زمين در شهرها هم پايين بيايد، اما متأسفانه در عمل اين اتفاق نيفتاده است. يعني قيمت زمين که حدود يکسوم هزينه تمامشده مسکن بود، رشد کرد و به 40 درصد و بيشتر رسيد . الآن در بعضي از کلانشهرها اين ميزان رشد به بالاي 60 درصد رسيده است. يعني حدود 60 درصد هزينه تمامشده يک واحد مسکوني، قيمت زمين آن است! اين وضعيت مربوط به مسائل اقتصادي کشور است.

پيام ساختمان: دولت نميتواند اين کار را روي زمينهايي که در اختيار خودش است انجام دهد؟

در زمينهايي که در اختيار ما قرار دارد سياست اجاره 99 ساله ميتواند ادامه پيدا کند. بر اساس برنامهها و ديدگاههاي ما اين کار سياست مطلوبي است، چون ما مثل يک بنگاه اقتصادي با زمين برخورد نميکنيم و  هدف ما تأمين زمين و صاحبخانه شدن مردم است و حذف قيمت زمين هم يکي از سياستهايي است که دنبال ميکنيم.

پيام ساختمان: سياست کلي سازمان ملي زمين و مسکن در خصوص واگذاري زمين براي ساخت مسکن چيست؟

ما بهطورقطع هر جايي که ظرفيتي فراهم شود براي ثبتنام متقاضيان اطلاعرساني ميکنيم. اينطور نيست که پنهاني و يواشکي به کسي زميني داده شود. مثلاً اگر در جايي ميتوانيم هزار واحد توليد کنيم ، اعلام ميکنيم تا افرادي که داراي شرايط و فاقد مسکن هستند ثبتنام کنند. در غير از کلانشهرها هم در تدارک هستيم تا زمين عرضه کنيم و بهزودي اعلام خواهيم کرد.

پيام ساختمان: در کلانشهرها چه؟

در هشت کلانشهر مشهد، تهران، اصفهان، شيراز، تبريز، اهواز، کرج و قم حدود 25 هزار هکتار زمين مسکوني براي برنامهاي که ما تا سال 1405 داريم، نياز است. اين 25 هزار هکتار، زمين خالص مسکوني است که با زمين ناخالص (که براي خدمات و شبکهها و انشعابات نياز است) اين رقم به حدود دو برابر ميرسد. 80 درصد نياز مسکن ما هم در همين 8 شهر است ولي از اين 25 هزار هکتار، چه مقدار را ما بايد بهعنوان دولت واگذار کنيم؟ طبيعتاً همه آن نبايد به عهده دولت باشد. اصلاً در بسياري از آن شهرها دولت زمين ندارد و آنچه هست يا زمين هاي بخش خصوصي و يا متعلق به دستگاهها و ارگانها و نهادهاست. مثلاً در مشهد زمينها، موقوفه آستان قدس رضوي يا دست اداره اوقاف است و ... در نتيجه ما حداکثر 40 درصد اين نياز را ميتوانيم از زمينهايي که مربوط به دولت است تأمين ميکنيم، چه از طريق زمينهايي که در محدوده است و چه زمينهايي که بنا بهضرورت، ميتواند از محدوده به حريمها اضافه شود.