هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   200   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

3 راهکـار رونـق مسکـن

شهلا روشني

دولت ابتداي امسال لايحه خروج از رکود را ارائه کرد. در اين لايحه به بخش مسکن بهعنوان يکي از پيشرانهاي بخش اقتصاد کشور توجه نشان دادهشده اما همچنان تغييري در سياستهاي دولت براي خروج از رکود اين بخش ديده نميشود.حال با توجه به وضعيت رکود در بازار مسکن بايد هر چه سريعتر راهکارهاي اساسي براي رونق بخش مسکن ارائه شود.البته در تحقيق جامعي که به مرکز پژوهشهاي مجلس شوراي اسلامي  ارائهشده است براي کنترل بازار مسکن در کوتاهمدت سه ابزار اصلي (براي تعديل تقاضاي مسکن) ازجمله ابزارهاي پولي، ابزارهاي مالياتي و ابزارهاي تنظيمي ارائهشده است. اگرچه متن زير بنا ندارد اين تحقيق را به چالش بکشاند اما با استفاده از نظر کارشناسان ميخواهيم بدانيم آيا اين راهکارها ميتواند سريعترين راهکار موجود  باشد، همچنين اين راهکارها  به چه ميزان با  وضعيت بازار مسکن ايران منطبق است ؟

قدرتها پشت بانکها خوابيدهاند

دکتر عباسعلي نورا، کارشناس اقتصادي و عضو کميسيون تلفيق دوره هشتم در مجلس  با بيان اين مطلب که يکي از بهترين راهکارها براي رونق بخشيدن به بازار مسکن ابزارهاي پولي است، به پيام ساختمان گفت: سياستهاي پولي ميتواند از طريق اثرگذاري بر نرخ بهره، هزينه وام و درنتيجه تقاضاي مسکن را کاهش دهد. اما اين راهکار در حال حاضر و با روشي که بانکها در اعطاي وام با بهرههاي بالا در پيش گرفتهاند، موفق نخواهد بود.

مشاور رئيس دانشگاه آزاد اظهار داشت : بانکها مانند قارچ در کشور رشد ميکنند و تبديل به قلک شدهاند و کليد اين قلکها بدون ترديد تنها در دست مسئولان است. وي با ابراز تأسف از اينکه بانکها هيچ گرهي از مشکلات مردم باز نميکنند، گفت: با ابزارهاي پولي ميشود زمينه توسعه واقعي مسکن را فراهم ساخت اما مسئله اين است که با« حلوا حلوا گفتن دهان شيرين نميشود». در حال حاضر مسئولان ما در زمينه مسکن تنها شعار ميدهند.

نورا خاطرنشان کرد: بايد دولت تکليف  نرخ بهره بانکي را مشخص کند زيرا در هيچ کشوري نرخ سود بانکي 25 درصد به بالا نيست.به هر حال براي استفاده از ابزارهاي پولي نياز به قدرت داريم نه يک کلمه بيشتر نه کلمه کمتر.

ابزارهاي مالياتي بهترين راه براي تعديل تقاضا

محسن برزنده ،کارشناس امور مالياتي با بيان اين مطلب که ابزارهاي مالياتي يکي از بهترين راهها براي تعديل تقاضا در کشور است، به پيام ساختمان گفت: متأسفانه راهکارهاي مالياتي در ايران به دلايلي از جمله عدم نظارت ،عدم وجود آمارهاي دقيق و عدم همکاري ارگانها و مردم تاکنون پاسخگو نبوده است.وي ادامه داد: از 4 پايه مالياتي که در زمين و مسکن وجود دارد يک پايه هم استفاده نميشود درحاليکه اين راهکارها ميتوانند بازار را بدون تورم از رکود خارج کنند.

برزنده تصريح کرد: اين 4 پايه مالياتي عبارتند از: ماليات بر افزايش قيمت زمين و مسکن يا عايدي سرمايه CGT، که شامل اخذ درصدي از افزايش قيمت معاملاتي زمين يا مسکن در هنگام نقلوانتقال از فروشنده است ماليات بر قيمت زمين LVT به معني اخذ درصدي ثابت از قيمت زمين بهصورت ساليانه، ماليات بر واحدهاي مسکوني خالي از سکنه و در نهايت ماليات بر خانههاي لوکس يا SDLT.

 وي با اشاره به اينکه متأسفانه هيچکدام از اين نوع مالياتها در کشور اجرايي نميشود و اجراي آنها با اما و اگر بوده است،خاطرنشان کرد: اگر مسئولان نميتوانند اين موارد مالياتي را اجرا کنند ، از کشورهاي ديگر که در اين زمينه موفق بودهاند کمک بگيرند.

70 درصد تقاضاي بخش مسکن سرمايهاي است

افشين پروين پور، کارشناس مسکن و عضو سابق شوراي عالي مسکن درباره توزيع ناهمگون مسکن در بازار عنوان کرد: در حال حاضر افرادي هستند که بيش از ده هزار واحد مسکوني  در کشور به نام آنهاست. در شهرري 600 پلاک به نام يک نفر است. اين موضوع نشان ميدهد توزيع مسکن بسيار ناهمگون است.

وي با بيان اينکه بايد جلوي ناهمگوني در بازار مسکن گرفته شود، گفت: مسکن يک کالاي خاص است و زمين که نهاده اصلي مسکن محسوب ميشود کمياب و محدود است و سياستگذار نبايد اجازه دهد افراد بيش از نياز خود اين کالا را در اختيار بگيرند. اين موضوع در همه جاي دنيا وجود دارد و با سيستمهاي اطلاعاتي گوناگون بازار مسکن را رصد ميکنند تا اگر کسي بيش از نياز خود از اين کالا در اختيار دارد با ابزارهاي مالياتي از او باز پس گيرند تا توزيع عادلانه منابع انجام شود. اين کارشناس مسکن تأکيد کرد در کنار سياست تحريک تقاضا بايد سياست جلوگيري از سرمايهاي بودن مسکن اعمال شود تا مازاد املاک موجود عرضهشده و قيمت منطقي شود و هنگاميکه قيمت منطقي شد، بايد براي توانمندسازي خانوارها فکري کرد. پروين پور در پاسخ به اين سؤال که در حال حاضر چقدر از بازار مسکن سرمايهاي است، گفت: طبق سرشماري سال 90  حدود 70 درصد از تقاضاي بخش مسکن، تقاضاي سرمايهاي است.

دولت دهم در بطن ماجراي  مسکن بود

عليرضا خسروي، نماينده مردم سمنان و عضو کمسيون عمران با بيان اينکه ابزارهاي تنظيمي ميتواند راهکار مناسبي براي کاهش تقاضا باشد، به پيام ساختمان گفت: متأسفانه طي چند سال اخير مسئولين ما نتوانستند به توافقي برسند که کشور ما ساليانه 2 ميليون واحد مسکوني ميخواهد يا يکميليون تا عرضه و تقاضا برابر شود. وي ادامه داد: بدون ترديد برنامهاي موفق است که هدفگذاري بالاتري داشته باشند. به نظر بنده در ارائه آمار تعداد واحد مسکوني مورد نياز در کشور دولت دهم دقيقتر از دولت يازدهم عمل کرده است.اين نماينده با انتقاد از عملکرد دولت يازدهم در ساخت و تأمين مسکن گفت: اگر دولت يازدهم در قضيه مسکن نقش مدير را تاکنون اجرا کرده است دولت دهم در بطن ماجرا بوده است و در طي اين دو سال ما فرصت ساخت بيش از دو ميليون واحد مسکوني را از دست داديم. وي در مورد راهکارهاي کاهش تقاضا گفت : ابزارهاي پولي  و ابزارهاي مالياتي ميتواند جوابگو باشد اما همه مشکلات با اين دو روش حل نميشود. اگر دولت همين امروز هم تسهيلات خريد مسکن را پرداخت کند قيمت مسکن بهشدت بالا ميرود .اين نماينده مجلس افزود: اولين راهکار اساسي و مهم براي کاهش تقاضا توجه به آمار ازدواجها در کشور است و اگر مسئولان به تمام زوجهايي که در سال 93  ازدواج کردهاند کمک کند تا سرپناه داشته باشند، نهتنها کمک زيادي به تنظيم تقاضا  ميکند بلکه آمار طلاق را نيز کاهش خواهد داد. وي تأکيد کرد: اين کمکها ميتواند بهصورت پول پيش مسکن يا بهصورت اندوخته در اختيار زوجهاي جوان قرار گيرد.

خسروي گفت: راهکار دوم توجه به بافت فرسوده است که البته اين راه سريعترين و بهترين راه خانهدار کردن مردم است زيرا دولت با وام اندک و تسهيل کارهاي جانبي مانند اعطاي مجوز و... ميتواند مردم نيازمند مسکن  را خانهدار کند.

بازار مسکن از رکود خارج ميشود؟

با توجه به عدم اطمينان موجود نسبت به گشايشهاي ارزي و بهتبع آن رشد تقاضاي کل در حال حاضر انتظار بر آن نيست که از ناحيه رشد حقيقي اقتصاد تحول چشمگيري در بخش مسکن ايجاد شود. همچنين ازآنجاکه بازارهاي سهام و طلا در طول ماههاي گذشته دچار رکود قيمتي بودهاند و چشمانداز رونق براي آنها تصور نميشود و از سوي ديگر با توجه به عدم اطمينان نسبت به وضعيت آتي نرخ ارز و امکان سوداگري در اين بازار نميرود، به نظر نميرسد انتقال تقاضا از آنها به بخش مسکن عاملي براي تحول چشمگير در اين بخش باشد. اين در حالي است که با توجه به نرخهاي سود بسيار بالاي سپردهها و تداوم آن براي ماههاي پيش رو به نظر ميرسد هم از ناحيه جذابيت سپردهها و هم از ناحيه پرهزينه بودن تأمين مالي خريد مسکن انتظار براي تحول مثبت بخش مسکن از اين منظر هم فراهم نباشد.