هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   199   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ابزارهای نوین تامین مالی مسکن در راه است

در دومين روز از چهاردهمين همايش سياستهاي توسعه مسکن در ايران پانل تخصصي تأمين مالي مسکن در سالن آمفي تئاتر دانشکده فني دانشگاه تهران برگزار شد. محمد هاشم بت شکن، مديرعامل بانک مسکن که رياست پانل «تأمين مالي مسکن» را بر عهده داشت به عنوان اولين سخنران همايش، به تشريح نقشه راه نظام تأمين مالي مسکن پرداخت.

سابقه تأمين مالي مسکن در ايران

بت شکن گفت: نظام تأمين مالي مسکن در ايران چهار بخش بسترهاي قانوني، نهادهاي مالي، ابزارها و شيوههاي حمايتي دولتها را در بر ميگيرد. وي با اشاره به اينکه قبل از انقلاب دو قانون؛ تشويق پس انداز مسکن و قانون تأمين اعتبارات مسکن و تشويق خانهسازي وجود داشت، افزود: قوانين پيشرفته تأمين مالي مسکن در قالب اين دو قانون وجود داشت و 5 نهاد اصلي در کشور وظيفه تأمين مالي مسکن را بر عهده داشتند و مهمترين آن بانک رهني بود که بعدها تبديل به بانک مسکن شد. همچنين دو ابزار اصلي تأمين مالي در آن سالها حساب صندوق پس انداز مسکن و انتشار اوراق قرضه مسکن بود.

وي مهمترين مأموريت بانک رهني را پرداخت تسهيلات در مقابل رهن اموال غيرمنقول با هدف خريد، احداث و تکميل و تعمير و اعطاي تسهيلات به شرکتهاي ساختماني دانست و اضافه کرد: بانک رهني عملکرد بسيار گستردهاي در فعاليتهاي اجرايي ساخت وساز داشت و اوج فعاليت بانک رهني در سال 1337بود که صندوق پس انداز مسکن تشکيل شد.

بت شکن به نهاد ديگر يعني بانک ساختمان اشاره کرد و گفت: بانک ساختمان در سال 1353 توسط برخي بانکها و مؤسسات دولتي براي تکميل خدمات بانک رهني ايجاد شد و مأموريت ايجاد شهرکهاي توريستي و ساختماني و ترغيب بخش خصوصي براي سرمايهگذاري دربخش مسکن به عهده اين بانک بود. همچنين آپارتمانسازي و ساخت واحدهاي مسکوني و تجاري جزو مأموريتهاي بانک ساختمان بودهاست.

مديرعامل بانک مسکن ادامه داد: با توجه به پيش بيني زنجيره تأمين مالي وظيفه اصلي بانک رهني، تأمين مالي خريد بود که هدف آن طرف تقاضا بود. بانک ساختمان نيز هدفش تأمين مالي طرف ساخت بود و شرکتهاي سرمايهگذاري ساختمان هم وظيفه پيش خريد و ليزينگ مسکن را انجام ميدادند. تعاونيهاي اعتبار مسکن نيز با تمرکز بانک رهني و پشتيباني آن، تشکيل شد و مهمترين آنها نيز تعاوني معلمان تهران بود که فعاليتهاي ساختماني در خيابان قصرالدشت تهران در دهه چهل و پنجاه مهمترين فعاليت آنها بود.

نظام تأمين مالي مسکن در دنيا

مديرعامل بانک مسکن در بخش ديگري از سخنانش به نظام تأمين مالي مسکن در دنيا پرداخت و گفت: اين نظام به چهار مرحله مبتني بر سپرده، اوراق بهادار، صندوق و مالکيت مشارکتي طبقه بندي ميشود. وي افزود: نظام تأمين مالي در دنيا حول سه بازار اصلي پول، سرمايه و بيمه شکل گرفتهاست. تعامل و هم افزايي سه بازار پول با محوريت بانک و بازار سرمايه با محوريت بورس و بازار بيمه با محوريت مؤسسات بيمهاي ميتواند نظام تأمين مالي را به حرکت وا دارد.

بت شکن با اشاره به اينکه در حال حاضر بسياري از بانکهاي تجاري دنيا نيز تسهيلات مسکن ارائه ميکنند که در کشور ما چنين چيزي وجود ندارد، اظهار داشت: در دنيا بانکهاي تخصصي و توسعهاي با هدف حمايت از سياستهاي دولت در بخش مسکن ايجادشده و يکي از آنها تعاونيهاي مسکن است که عموما مختص کشور انگلستان است. در اين کشور مالکان سپرده گذاري ميکنند و تسهيلات ميگيرند.

وي به آمار جالبي در بخش ارائه تسهيلات مسکن اشاره کرد و گفت: عموما همه کشورها سهم بالايي از توليد ناخالص ملي خود را به تسهيلات دهي بخش مسکن اختصاص دادهاند. بت شکن تصريح کرد: مکانيزم تجهيز پس انداز و امکان تسهيلات دهي از طريق سپردهها در نظام تأمين مالي دنيا مورد توجهاست.

تأمين مالي مسکن در ايران

مديرعامل بانک مسکن گفت: تأمين مالي مسکن در ايران در چهار محور بسترهاي قانوني و سياستهاي اقتصادي، ابزارهاي و نهادهاي مالي و شيوههاي مالي پيش بيني شدهاست.

بت شکن با اشاره به بسترهاي قانوني تأمين مالي اظهار داشت: قوانين بسيار خوبي در کشور وجود دارد که اولين آن حمايت و ساماندهي عرضه مسکن است که تشکيل بازار رهن ثانويه، اوراق مشارکت به پشتوانه تسهيلات رهني و صکوک و صندوقها در آن پيش بيني شدهاست. قانون ديگر قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافتهاي فرسودهاست که آيين نامه اجرايي آن در هيئت وزيران تصويب شدهاست.

وي به ابزارهاي تأمين مالي مسکن پرداخت و گفت: حسابهاي تعهدي ازجمله صندوق پس انداز مسکن جوانان و گواهي سپرده عام و خاص ازجمله اين ابزارهاست.

بت شکن خاطرنشان کرد: نظام نقشه تأمين مالي به دو بخش اصلي خريد و عرضه مسکن تقسيم ميشود. برخي ابزارها مربوط به تأمين مالي طرف تقاضا و به منظور خريد مسکن و ابزارهاي ديگر نيز به منظور تأمين مالي طرف عرضه و براي تقويت توان ساخت و ساز در کشور طراحي شدهاست. راه اندازي «صندوق پس انداز مسکن و سپرده ممتاز»، «صندوق املاک و مستغلات»، «صندوق پس انداز مسکن يکم»، «صندوق پس انداز مسکن آباد» و «صندوق سرمايهگذاري نيکوکاري در بافت فرسوده»، ابزارهاي جديدي است که از طرف بانک مسکن به دولت و بانک مرکزي به منظور تأمين مالي خريد مسکن پيشنهادشدهاست. همچنين راه اندازي «اوراق مشارکت»، «صکوک اجاره»، «اجاره و استصناع»، «صندوق زمين و ساختمان»، «اوراق سرمايهگذاري متري» و «شرکت سهام پروژه ساختماني» «صندوق پس انداز ساخت مسکن»، «گواهي سپرده خاص»، ابزارهاي هستند که از طرف بانک مسکن براي تأمين مالي ساخت و ساز طراحي شدهاست.

بت شکن افزود: پيشنهاد راه اندازي «صندوق پس انداز مسکن يکم» و «صندوق پس انداز مسکن آباد» هم اکنون در بانک مرکزي در حال بررسي است.

مديرعامل بانک مسکن به نهادهاي مالي که بايد ايجاد شوند، اشاره کرد وگفت: «شرکت تأمين سرمايه تخصصي»، «صندوقهاي زمين و ساختمان»، «شرکتهاي رتبه بندي»، «شرکتهاي تأمين پس انداز منطقه اي»، «موسسه بيمه اعتباري» و «شرکت سهام پروژه» ازجمله نهادهايي است که تأسيس آنها براي نظام تأمين مالي کشور ضروري است.

وي افزود: اجراي طرحهاي جديد در قالب نقشه راه تأمين مالي در بخش مسکن زماني امکان پذير است که بانک مرکزي، وزارت اقتصاد و دارايي، سازمان بورس و معاونت برنامهريزي و نظارت راهبردي رئيس جمهور با بانک مسکن همکاري داشته باشند.

بت شکن گفت: مهمترين خواسته بانک مسکن براي استفاده از ابزارهاي نوين تأمين مالي، افزايش سرمايه بانک مسکن به منظور افزايش توان وام دهي است.

وي تأکيد کرد: در صورت ارائه مجوز از طرف بانک مرکزي، نهاد صندوق توسعه مسکن به عنوان نهاد حاکميتي نيز توسط بانک مسکن ايجاد خواهد شد که وظيفهاش تضمين تسهيلات و خريد آن است.

در ادامه سعيد اسلامي، عضو هيئت مديره شرکت عمران و بهسازي شهري ايران درباره ابزارها و شيوههاي جديد مالي ازجمله مکنزي، دکتر بهرنگ اسدي درباره بازارهاي رهني، ابوالقاسم رحيمي انارکي عضو هيئت مديره بانک مسکن و محمدحسين جوادي، احمد فرشچيان، مديرعامل سابق بانک مسکن، هر يک درباره اوراق سپرده ممتاز و تسهيلات پرداختي مسکن در قبل و بعد از انقلاب سخنراني کردند.