نشریه شماره   198   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

آینده کدام بازار بهتر است؟

گروه بازار مسکن : طبق جديدترين آمارها از بازار مسکن در 8 ماه گذشته، متوسط قيمت واحدهاي مسکوني در بعضي ماهها رشد 2 تا 6 درصد را تجربه کرد اما به دليل رکود حاکم بر بازار ملک و انتظار تخليه حباب مربوط به سال92، در 5 ماه از هشت ماه اول امسال، قيمت مسکن با افت ماهانه نيم تا 7 درصدي مواجه شد. گزارشها از آخرين وضعيت قيمت مسکن در تهران که بر اساس دادههاي سامانه رهگيري معاملات توسط دفتر برنامهريزي و اقتصاد مسکن استخراج شده، حاکي است: متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در آبان 93 اگرچه کاهش 8/2 درصدي نسبت به ابتداي سال داشت اما حدود 5/. درصد نسبت به ماه مهر افزايش داشته است . در آبان ماه  ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني حدود 4 ميليون و 83هزار تومان بود که در مقايسه با  هشت ماه اول  سال93 حدود 37 هزار تومان کاهش قيمت داشته است.

بازدهي خريد در بازار مسکن در دو ماه اول پاييز امسال نيز نرخ منفي 2.1 درصد را براي خريداران رقم زده است بهطوريکه ميانگين قيمت آپارتمان در تهران از 4 ميليون و 170 هزار تومان در پايان شهريور به 4 ميليون و 83 هزار تومان در پايان آبان ماه رسيد و عملاً 2.1 درصد طي اين دو ماه کاهش يافت. بازار آبان ماه و آذرماه امسال شاهد دو رخداد مهم بود؛ يکي نتايج مذاکرات هستهاي و ديگري تعيين تکليف ارائه تسهيلات به بازار مسکن .

مسعود شجاعتي،يک مشاور املاک به پيام ساختمان گفت: کاهش گرايش مردم در آبان ماه به خريدوفروش و درنتيجه خروج آرام و بيصداي آنها از بازار مسکن در آذرماه نشان از توجه مردم به وضعيت سياسي دارد و بيشتر خريداران و فروشندگان  معاملات را به نهايي شدن مذاکرات موکول کردند ، اما ازآنجاکه توافقات باب ميل دو قشر خريدار و فروشنده نبود، بازار در انتظار رخداد ديگر يعني ارائه وام و تسهيلات مسکن مانده است .

در کنار وقايع بازار مسکن، اقبال سرمايهگذاران به بورس و افزايش شاخص کل در اين بازار طي مهرماه، باعث شد مقصد نقدينگيها به سمت توليد تغيير جهت دهد. رشد شاخص بازار سهام در دو ماه اخير، نرخ بازدهي سرمايهگذاري‌‌هاي بورسي در پاييز امسال را به 5درصد رساند. اين در حالي است که نرخ بازدهي بورس در نيمه اول امسال با ثبت زيان 9.3 درصدي، رتبه آخر را در بين پنج بازار( بورس ،بانک ،ارز ،مسکن و سکه )  کسب کرد. هماکنون نرخ بازدهي دو ماه پاييز در بازارهاي پول، بورس، مسکن، ارز و سکه نشان ميدهد: سرمايهگذاران در بورس، بانکها، خريد ارز، مسکن و سکه در اين دو ماه، به ترتيب بيشترين سود را از سرمايهگذاريهاي خود دريافت کردهاند.

 بيشتر کارشناسان معتقدند اين بازدهي همچنان تا پايان سال ادامه خواهد داشت . بنابراين بازدهي يا سود بورس تا پايان سال رتبه اول را دارد .نرخ بازدهي پاييزي در بازار سهام معادل 5درصد، در بازار پول معادل 3.6 درصد، در بازار ارز معادل 2.5 درصد، در بازار مسکن منفي 2.1 درصد و در بازار سکه نيز منفي 2.3 درصد شد. بازدهي مسکن در نيمه اول امسال، رده سوم را در اختيار داشت اما در دو ماه اخير، به دليل افزايش زيان، يک رده نزول کرده و چهارم شده است.

رشد نيم درصدي قيمت مسکن در آبان

در آبان امسال، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در تهران از 4 ميليون و 60 هزار تومان  در مهرماه به 4 ميليون و 80 هزار تومان افزايش يافت و 0.5 درصد رشد کرد. در مهرماه، قيمت مسکن در هر متر 10 هزار تومان نسبت به شهريور کاهشيافته بود. بااينحال، افزايش نيم درصدي قيمت مسکن در ماه گذشته، ازنظر کارشناسان اقتصادي، رشد واقعي محسوب نميشود.

علي چگيني مديرکل دفتر برنامهريزي و اقتصاد مسکن دراينباره اعلام کرد: قيمت اسمي آپارتمان در آبان بهصورت جزئي و خفيف، کمتر از يک درصد نسبت به ماه قبل خود افزايش يافت اما ارزش واقعي آپارتمانها با توجه به نرخ تورم ماهانه، همچنان کاهشي و رشد واقعي قيمت مسکن منفي است. چگيني با بيان اينکه بازار مسکن در حال حاضر مرحله تخليه حباب بوده و ماههاي انتهايي دوره رکود را طي ميکند و تا پايان سال اين وضعيت ادامه دارد، تصريح کرد: دورههاي رکود و رونق در بازار مسکن به لحاظ مدت زماني، طولانيتر از ساير بازارهاست بنابراين، رشد جزئي ماهانه قيمت مسکن را نميتوان بهمنزله شروع رونق يا دوره افزايش قيمت تلقي کرد. مديرکل اقتصاد مسکن افزود: براي مقايسه بهينه سود و زيان بين بازارها، بايد رتبه بازدهي بلندمدت، ملاک عمل قرار گيرد تا فرصت تطبيق نرخ رشد قيمت مسکن با ساير بازارها وجود داشته باشد.

چرا  معاملات در پاييز کمتر شد؟

در آبان ماه 92، مجموعاً 26 هزار و 663 قرارداد در سامانه رهگيري معاملات مسکن ثبت شد که از اين تعداد 15 هزار و 750 قرارداد، اجارهنامه بوده است. درحاليکه آبان ماه امسال مجموع اين معاملات در حدود 20هزار و 164 فقره بود. البته آنچه در اين آمار و ارقام ديده مي شود کاهش شديد تقاضا براي اجاره بوده است .

غلامرضا شاملو ، مشاور املاک با تأييد اين آمار و ارقام به پيام ساختمان گفت : زماني که قيمت مسکن افزايش مييابد بسياري از مستأجران تمايل به تمديد قرارداد دارند زيرا به نظر آنها مسالمت با صاحبخانه  به نفع آنان است . شاملو افزود: متأسفانه بازار فروش مسکن خوب نبود  و بيشتر تمديد قراردادهاي رهن و اجاره نيز بهصورت پشتنويس و خارج از بنگاه انجام شد .

سخنگو ، مشاور املاک بابيان اين مطلب که مهرماه 93 بهترين شرايط را در بين ماههاي گذشته سال داشت به پيام ساختمان گفت: زماني که مهرماه معاملات افزايش يافت احساس خوشنودي کرديم و معتقد بوديم که در نيمه دوم سال اوضاع بهتر خواهد بود اما در آبان ماه تمام پيشبينيهاي ما اشتباه از آب درآمد، زيرا اين ماه با کاهش 4هزار فقرهاي معاملات همراه بود . وي در مورد دليل اين امر گفت: مردم دچار سياست زدگي شدند و همهچيز را به سياست وابسته ميدانند. بسياري از خريداران دست نگه داشتند تا نتيجه مذاکرات اعلام شود و حال نيز با اعلام نتيجه مذاکرات اوضاع وخيمتر شده است زيرا مردم منتظر يک معجزه هستند و ازنظر خريدار اين معجزه يعني کاهش بيشازحد قيمتها و  ازنظر فروشنده افزايش حباب گونه قيمتها است .

احمدرضا کليني ، که خود را مشاور و کارشناس مسکن معرفي ميکند در مورد دلايل کاهش معاملات در آبان ماه به پيام ساختمان گفت: قيمت مسکن در آبان ماه اندکي افزايش يافت زيرا شايعات توانست اين بازار را تحت تأثير قرار دهد . وي افزود: کاهش خريد مسکن در آبان ماه، نشانهاي ديگر از طبيعي بودن رشد ماهانه 0.5درصدي قيمت مسکن در اين ماه است. بهبيانديگر، اگر اين رشد قيمت، به معناي پايان روند تخليه حباب و به کف رسيدن قيمتها بود، بايد اثر آن در معاملات آذرماه  منعکس ميشد؛ اما روزهاي  اول آذرماه خبري از اوضاع بهتر نبود.

 آمارهاي دريافتي از دفتر برنامهريزي و اقتصاد مسکن درباره حجم معاملات مسکن در تهران نشان ميدهد: در آبان امسال، کل معاملات کاهش پيدا کرده است؛ بهطوريکه کل معاملات با افت 13درصدي، معاملات خريد با افت 11درصدي و معاملات اجاره نيز با کاهش 15.4 درصدي نسبت به مهرماه روبهرو شده است.