هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   197   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

18 میلیون نفر در انتظـــار ساماندهی

چندي پيش هيئت دولت در مصوبهاي، سقف وام ساخت صرفاً در بافتهاي فرسوده را به 50 ميليون تومان افزايش داد. اين مصوبه در نظر دارد ساختوسازهاي مسكوني را در محدودهاي كه قيمت مسكن مناسب اقشار کمدرآمد است، براي سازندهها جذاب كند تا سرمايهگذاري ساختماني و همينطور خريد مسكن در بافتهاي فرسوده بهصورت توأم رونق بگيرد. اما آيا اين رقم براي مالكان و سازندهها محرک قوي محسوب ميشود؟ آنهم درحاليکه مردم ساکن در اين بافتها معتقدند: شرايط تنها منجر به زيان مالكان و سود افرادي است كه تا پيش از نوسازي ساكن بافت نبودهاند.

تحقيقات ميداني مركز پژوهشهاي مجلس از مالكان املاك فرسوده درباره نتيجه نوسازي انجامشده روي قطعاتشان، نيز حكايت از عدم رضايت آنها دارد. در اين تحقيق، افرادي كه ملك خود را براي نوسازي در اختيار عوامل ساخت قرار دادهاند، خود را زيانديده ميدانند و معتقدند: نفع مالي پروژه نوسازي روي زمينشان، عايد شهرداريها شده است.

اما آيا بهراستي اين شيوه تأمين مالي براي بافت فرسوده مناسب است؟ دراينباره اما، يک صاحبنظر و محقق در حوزه نوسازي بافتهاي فرسوده که پيشتر در اين حوزه مسئوليت اجرايي بر عهده داشته و حالا نيز مديريت يکي از شهرهاي جديد اطراف تهران را بر عهده دارد، معتقد است: «سيستم مالي و اعتباري کشور يکي از ارکان اساسي است که ميتواند موتور نوسازي بافتهاي فرسوده را به حرکت درآورد».

بدون اعتبار امکانپذير نيست

محمدآييني اظهار كرد: ما در بافت فرسوده با مجموعه مالکاني مواجه هستيم که توانمندي لازم مالي و اقتصادي را جهت تأمين مالي واحدهاي فرسوده خود ندارند و قطعاً بايد در اين راستا توانمند شوند و اين موضوع نيز بدون سيستم مالي و اعتباري کشور امکانپذير نيست.

وي افزود: نگاه کلي من اين است که هر طرحي که ميزان تأمين مالي احياي بافتهاي فرسوده را يک گام به جلو پيش ببرد هم به نفع سازندگان فعال در اين حوزه است و هم به نفع ساکنان اين منطقه و اگر وام 50 ميليوني ارزانتر شود، قطعاً مؤثرتر خواهد بود، به اين جهت که ساکنان اين مناطق قادر به بازپرداخت بخشهايي را که خود بهسازي و بازسازي آن را بر عهده ميگيرند، باشند.

آييني افزود: بايد تفاوت قائل شويم و براي مالکي که در واحد نوسازي شده خود ساکن ميشود وام ترجيحي پرداخت شود، اما در مورد کساني که قصد دارند در جاي ديگري اسکان داده شوند همان مکانيزم هايي که براي ساير اقشار قائل ميشويم را در نظر بگيريم. بهطورکلي من اين موضوع را مثبت ارزيابي ميکنم اما بايد شرايط بازپرداخت آسانتر شود يعني علاوه بر افزايش ميزان تسهيلات، نحوه بازپرداخت آن هم بايد تعديل گردد تا انگيزه ساکنان اين مناطق بيشتر شود.

اين صاحبنظر در حوزه بافت فرسوده گفت: اين تفاوت در ارائه تسهيلات باعث ميشود فرد بهجاي آنکه در نقطه ديگري که شرايط بهتري دارد سرمايهگذاري نمايد، در بافت همان منطقه سرمايهگذاري کند.

به تجهيز منابع مالي خوشبين نيستم

هيئت دولت بهمنظور حمايت از احيا، نوسازي و بهسازي مسکن در بافتهاي فرسوده وام 50 ميليون توماني ساخت در کلانشهرها را با نرخ سود 9 درصد تصويب کرد. دامنه اين تصميم 300 هزار واحد مسکوني را در برميگيرد که شامل يکسوم 900 هزار واحد مسکوني است که در کشور ساخته ميشود و تصميم بسيار بزرگي است.

طبق مصوبه اخيري که از سوي دولت ارائه شد، معاونت برنامهريزي و نظارت راهبردي موظف است به ميزان 9 درصد سود تسهيلات مسکن و مابهالتفاوت سود 10 درصد سهم متقاضي در وديعه اسکان موقت تا سقف سود مصوب تسهيلات بخش مسکن در سالهاي 93 و 94 را از محل اعتبارات قانون هدفمند کردن يارانهها در لايحه بودجه سنواتي براي پرداخت به بانکهاي عامل منظور کند، اما سؤال اين است آيا اين ميزان سود مناسب است؟.

آييني دراينباره گفت: اين شرايط به سود افرادي است كه ساكن بافت نبودهاند يعني براي خريداران سرمايهگذار در اين بافتها مناسب است ولي براي مالکان بايد کمتر از اين ميزان باشد و بايد بين مالکاني که پس از بازسازي و بهسازي خود ساکن خواهند شد و افرادي که از بيرون وارد اين بافتها ميشوند تفاوت قائل شد تا ايجاد انگيزه شود.

همچنين در صورت قطعيت منبع مالي که قرار است از محل اعتبارات قانون هدفمند کردن يارانهها پرداخت شود قطعاً ساکنان بافت فرسوده که جانشان در خطر است مستحق اين ترجيح هستند و بهنوعي هدفمندي است.

آييني افزود: طبق محاسبات من عدد يارانهها مبلغ نجومي است و اگر بخواهيد حتي 10 درصد آن را تخصيص دهيد رقم بزرگي است. شايد در يک حجم 300 يا 500 هزار واحدي رقم حداقلي 5 تا 6 هزار ميليارد تومان بتوان فارغ از تجهيز منابع مالي در اين طرح برآورد کرد.  وي تأکيد کرد: عليرغم اهميت تسهيلات ترجيحي، مهمتر از آن تأمين تسهيلات است .وقتي به مردم ميگوييم تسهيلات ارائه ميشود، هنگام مراجعه به بانک، بايد با برنامه از آنها استقبال شود، يعني اين موضوع اميدي را ايجاد ميکند نه آنکه خود برنامه را پس بزند.

اين صاحبنظر در حوزه بافت فرسوده در پاسخ به اينکه چقدر ميتوان به اين افزايش وام اميدوار بود، گفت: پاسخ به آن سخت است اما با توجه به بازارهاي رقيبي که در حال حاضر وجود دارد به تجهيز منابع مالي خوشبين نيستم که بتواند منابع مالي لازم را تأمين کند. اما حتي در جذب سپرده نيز ميشود براي همين هدف خاص، ترجيحي در نظر گرفته شود؛ يعني در قالب اوراق مشارکتي يا همان اوراق رهني که بانک مسکن ميتواند از تجميع وام قبلي خود ارائه کند، ضمن اينکه حتي دولت ميتواند در قالب يارانه ترجيحي فرضاً اوراق مشارکت با نرخ 1 درصد براي اين کار جذب نمايد.

با اين تفاسير بايد منتظر ماند و ديد آيا با اقدامات اخير دولت و مجلس بيش از  18 ميليون نفر از ساکنان کشور که در مساحتي بالغبر 130 هزار هکتار بافت فرسوده زندگي ميکنند، در آينده نزديک ساماندهي خواهند شد.