هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   197   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

چرخه تولید مسکن گــران است

مقايسه قيمت مسکن در تهران با شهرهاي بزرگي مانند دهلينو، استانبول ترکيه، مونيخ آلمان، مادريد اسپانيا، کاليفرنياي آمريکا، رم ايتاليا و مارسي فرانسه نشان ميدهد كه هزينه خريد خانه در پايتخت ايران از پايتخت بيشتر كشورهاي جهان بيشتر است.به نظر کارشناسان حوزه مسکن ،دليل اصلي گراني مسکن در ايران مربوط به قيمت تمامشده ساخت آن است و جدا از سود سازندگان، قيمت نهايي ساخت هيچ تناسبي با درآمد و پسانداز مردم ندارد .

 رئيس کانون سراسري انبوهسازان کشور در جديدترين اظهارات خود گفته است؛ قيمت ساخت مسکن در  پايينترين منطقه شهر تهران حداقل يکميليون و 500 هزار تومان تمام ميشود؛البته اين نرخ براي مناطق ارزانقيمت و ساختمانهاي معمولي است که با افزودن هزينههاي مربوط به عوارض و انشعاب و خواب سرمايه، اين رقم به 4 ميليون تومان هم ميرسد.

چرخه توليد در ايران  گران است

احسان عليخاني، انبوهساز  به پيام ساختمان گفت: چرخه توليد در ايران گران است و پرداخت تمام اين هزينهها بر عهده سازندگان است .وي در پاسخ به اين سؤال که آيا کاهش سود ساخت ميتواند در قيمت نهايي مؤثر باشد، گفت: اگر سال 89  يا90 بود ميتوانستيم  با کاهش سود، قيمتها را پايين بياوريم اما در دوران رکود تمام سعي انبوهسازان در فروش خلاصه ميشود و بيشتر سازندگان گاهي به سود اندک يا هزينههاي صرف شده راضي هستند . عليخاني اضافه کرد : مقصر اصلي کاهش ساختوساز در سال 92 و 93 تنها هزينههاي هنگفت ساخت است.يک توليدکننده مسکن با صد نوع هزينه روبهرو است و متأسفانه در اين راه هيچ ارگاني هم از آنها حمايت نميکند.

فقدان زيرساختهاي جامع قيمتگذاري

عليرضا خسروي، نماينده سمنان و عضو کميسيون عمران مجلس با بيان اين مطلب که دليل اصلي افزايش قيمت مسکن، نبود زيرساختهاي جامع براي قيمتگذاري است، به پيام ساختمان گفت: متأسفانه در ايران تمام هزينههاي توليد کالاها از خودرو گرفته تا مسکن بر عهده توليدکننده است و اين مورد نياز به بازنگري دارد .

وي افزود: در حال حاضر يک توليدکننده مسکن در تهران با هزينههايي مانند هزينه طراحي و نظارت ،پروانه ساخت ،کنترل طراحي ،بيمه اجباري ،هزينه نظاممهندسي ،هزينه مجري بيمه کيفيت ،شهرداري ،حقالزحمه مشاور و کد رهگيري ،آتشنشاني ،حق انشعاب انرژي ،هزينه ژئوتکنيک ،ثبت اسناد ،بيمه مسئوليت و ... روبهروست که همه اين موارد با پرداخت هزينه همراه است.اگر اين هزينهها کاهش يابد ،قيمت مسکن نيز پايين ميآيد .

 نماينده مردم سمنان در  پاسخ به اين سؤال که اگر اين هزينهها حذف شود، درآمد شهرداري چه ميشود،  گفت: شهرداري نيازمند يک درآمد پايدار است و اگر مسئولين بتوانند اين هزينهها را از مصرفکننده دريافت کنند ، توازن خوبي برقرار ميشود چون اگر مردم بدانند زندگي در کلانشهرها هزينه زيادي دارد،مهاجرت به اين شهرها کاهش مييابد و شهرداري مجبور به تپه فروشي نميشود .

وي ادامه داد: در تمام کشورها چرخه توليد بسيار ارزان است و در نهايت محصول توليدي ارزان در اختيار مردم قرار ميگيرد اما ازآنجاکه هر ملکي هزينه نگهداري و عوارض نوسازي و... دارد، ميتوان همه اين هزينهها را بهصورت ماهانه از تمام املاک دريافت کرد که در اين صورت هيچکس نميتواند ملک خود را خالي نگه دارد.

خسروي تأکيد کرد: دريافت هزينهها از مصرفکننده ميتواند نتيجه خوبي در کاهش جمعيت و تراکم فروشي داشته باشد زيرا مردم با حساب درآمد و هزينههاي خود کلانشهرها را براي زندگي انتخاب ميکنند .وي در  نهايت اشارهاي به نقش کميسيون عمران در کاهش قيمت تمامشده مسکن داشت و دراينباره گفت: کميسيون عمران ميتواند با پايدار کردن درآمد شهرداريها ، هزينههاي ساخت مسکن را کاهش دهد .

تهران متري 700 هزار تا سه ميليون تومان

محمدمهدي مافي، عضو سابق هيئتمديره انجمن انبوهسازان تهران با بيان اينکه بدون احتساب قيمت زمين، حداقل و حداکثر هزينه ساخت مسکن در تهران مترمربعي 700 هزار تا سه ميليون تومان برآورد ميشود، اعلام کرد: قيمت بالاي زمين در نيمهشمالي پايتخت، قيمت تمامشده آپارتمان براي انبوهسازان را بعضاً تا مترمربعي 10 ميليون تومان، افزايش داده است.

وي افزود: هماکنون براي سه نوع فعاليت ملکي در تهران، سه منطقه مخصوص وجود دارد که يک منطقه براي خريد مصرفي آپارتمان، يک منطقه براي خريد زمين جهت ساختوساز و منطقه ديگر براي اجارهنشيني مناسب است.

عضو انجمن انبوهسازان استان تهران با بيان اينکه در نقاط ارزانقيمت شهر،هزينه ساختوساز تأثير زيادي بر تعيين قيمت ساختمان دارد، عنوان کرد: در مناطق شمالي و گرانقيمت شهر حدود 80 درصد قيمت ساختمان را ارزش زمين آن تعيين ميکند.

به گفته وي، رابطه هزينه ساخت در هر مترمربع به قيمت روز مسکن به اين شکل است که در منطقهاي از شهر که قيمت هر متر مربع روز آن حدود يکميليون تومان تعيين ميشود، هزينه ساخت براي هر مترمربع از اين ساختمان به حدود 500 تا 600 هزار تومان ميرسد. در مناطقي از شهر که قيمت تمامشده پايينتر است هزينه ساخت ممکن است 60 درصد از قيمت روز ساختمان را پوشش دهد، اما در مناطقي از شهر که قيمت زمين بالاتر ميرود هزينه ساخت ممکن است تنها 20 درصد از قيمت مسکن را در برگيرد.

شهرداريها قيمت ساخت را افزايش دادند

عباس خالقي،  انبوهساز با بيان اين مطلب که مقصر اصلي افزايش قيمت تمامشده مسکن تنها شهرداريها هستند،گفت: شهرداريها با تراکم فروشي باعث افزايش قيمت زمين و در نهايت افزايش قيمت تمامشده ساختوساز شدند.

 وي افزود: متأسفانه در کلانشهرها هر کس قطعه زميني داشت با حمايت شهرداري و با ساخت چندطبقه به سودهاي بادآورده رسيد و بهنوعي آسمان فروشي نيز رونق پيدا کرد. در حال حاضر نيز براي سازندهها صرف نميکند که بهصورت شخصي ساختوساز کنند به همين خاطر اکثر انبوهسازان به مشارکت در ساخت روي آوردهاند.

خالقي در مورد دليل تمايل سازندهها به مشارکت در ساخت گفت: سود حاصل از فعاليت دليل اصلي اين انتخاب سازندههاست چراکه در ساختوساز معمولي تنها 10 درصد سود نصيب سازنده ميشود، اما در پروژه مشارکتي حدود 30 درصد سود به انبوهساز ميرسد.

ضرر ساختوساز مختص خيرين

سازنده ديگري در جنوب تهران ميانگين هزينه ساخت به ميزان 2 ميليون و 400 هزار تومان و ميانگين نرخ خريد يعني 2 ميليون و 100 هزار تومان توسط خريداران را تنها در يک صورت صحيح دانست و آنهم اينکه سازنده «خير» باشد.وي تأکيد کرد: بعيد است در چنين شرايط اقتصادي سازندهاي راضي به ضرر باشد بهخصوص اينکه درصدي که انبوهسازان در زمان اتمام کار به هزينه ساختوساز اضافه ميکنند تا به خريدار قيمت فروش را پيشنهاد کنند از فرمول خاصي برخوردار نيست و بهدلخواه درصدي را به مبلغ خام ساختوساز اضافه ميکنند.

سازندهها بسيار محتاط عمل ميکنند

يکي از فعالان بازار ساختوساز مسکن که در 6 منطقه تهران فعاليت دارد، گفت: در ابتداي معامله سازندهها آنقدر محتاط عمل ميکنند که اگر قرار باشد مسئلهاي عنوان شود که ممکن است به ضررشان تمام شود اجازه نميدهند معامله سر بگيرد چه برسد به اينکه با اماواگر معاملهاي را تنظيم کنند .