نشریه شماره   197   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مزایده اختیاری املاک بانک ها

گروه بازار مسکن: هفت سال پيش، شرکتي به منظور فروش اموال مازاد بانکها با نام اختصاري "فام" تشکيل شد و10 بانک دولتي در آن زمان بهعنوان سهامداران اين شرکت تعيين شدند. شرکتي که تحت نظارت بانک مرکزي و وزارت اقتصاد و دارايي با هدف فروش داراييهاي مازاد بانکها ايجاد شد، حال باوجود خلأ قانوني فراوان تعداد کمي از بانکها با اين شرکت همکاري ميکنند. هرچند که اين املاک داري بانکها بهشدت موردانتقاد دولت و شخص رئيسجمهور است اما تاکنون تعداد کمي از اين املاک واگذارشده است.

براي بررسي بيشتر اين موضوع که آيا اين صحت دارد که بيشتر بانکها املاک داري را بر بانکداري ترجيح ميدهند و  مشکلات موجود بر سر راه فروش املاک مازاد بانکها و تأثير آن بر رکود مسکن و نقدينگي چيست، با حسن يمني؛ مديرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانکها گفتگو کرديم .لازم به ذکر است که در اين نشست دو نفر از مديران اجرايي و امورمالي و اداري نيز حضور داشتند که به اظهارنظر پرداختند:

دولت چه آييننامه و ضوابطي براي فروش اموال بانکها ارائه داده است؟

ازآنجاکه دولت در فروش املاک مازاد بانکها عزم جدي دارد اجازه داده است اين املاک 30درصد کمتر از قيمت کارشناسي شده عرضه شود. البته در کنار اين کاهش 30درصدي خريدار املاک ميتواند هزينه ملک را 20درصد نقد و باقي را بهصورت اقساط 36 ماهه بپردازد. بانکها با فروش اين املاک ميتوانند به دو هدف بزرگ يعني افزايش قدرت تسهيلات دهي و آسودگي از حفظ و نگهداري اين املاک برسند .

در اين زمينه چند بانک با شما همکاري داشته و اگر بانکي همکاري نداشته باشد به کدام مرجع قانوني مراجعه ميکنيد؟

متأسفانه املاک جذابيت زيادي دارد و با مکاتبات فراوان و متعدد تنها توانستيم از 10شرکت سهامدار تنها 8 شرکت را مجاب به فروش املاک کنيم . اما ازآنجاکه در آييننامه فروش اموال مازاد بانکها هيچ اجباري براي بانکها در نظر نگرفتند،  نميتوانيم فشاري به بانکها وارد کنيم . اخيراً  مکاتبهاي با شخص رئيسجمهور و معاون اول ايشان پيرامون مسائل و مشکلات موجود داشتيم و نامهنگاريهايي هم با رئيسکل بانک مرکزي و وزير امور اقتصادي و دارايي انجام داديم تا در اين مورد ما را ياري کنند .

کارشناسان معتقدند برخي بانکها به دليل هزينههاي اين شرکت دولتي و قيمت پايين مزايده به چاپ آگهيهاي فروش در روزنامهها روي ميآورند، نظر شما در اين مورد چيست ؟

متأسفانه اين افراد بيانصافي ميکنند. اين شرکت در قبال داشتن نمايندگي در 31 استان ، نيروي انساني مجرب و انتقال سند تا مرحله نهايي و تبليغات و 3 مزايده گسترده در روزنامهها  هزينه زيادي دريافت نميکند.ضمن اينکه اين هزينهها توافقي بوده و نسبتاً پايينتر از خدمات ارائهشده است و اگر تکتک بانکها هزينههاي مزايده خود را حساب کنند به  هزينههاي پنهاني ميرسند که خيلي بالاتر از هزينه اين شرکت است . در مورد تعيين قيمت نيز بايد بگوييم کارشناسان با توافقات و بررسي فراوان نرخي را براي املاک تعيين ميکنند که اين نرخ قابليت دستکاري ندارد .

ازآنجاکه نگهداري املاک مازاد بانک نيازمند مجوز دوساله بانک مرکزي است و بعدازاين دو سال بايد اين املاک را واگذار کنند چرا اين املاک بعد از ساليان سال واگذار نميشود ؟

عمدهترين دليل، سيستم دولتي بودن اين بانکهاست. دولتي بودن مسئوليتي ايجاد نميکند ضمن آنکه اين ايده از قديم بوده و آنها همچنان بر اين اعتقاد هستند که بهتر است داراييهاي يک موسسه بيشتر از ملک تشکيلشده باشد درحاليکه اين ايده براي بانک غلط است. بانک بايد اموال غيرمنقول خود را به وجه نقد تبديل کند چون اين داراييهاي تمليکي از محل سپردههاي مردم تشکيلشده است بنابراين بايد دوباره به چرخه اقتصاد کشور برگردد. داشتن ملک جاذبه خاصي دارد؛ درست است که اگر ملکهاي خود را نگهداري کنيم، ميتوانيم با توجه به وضعيت تورمي آنها را گرانتر بفروشيم ولي وظيفه ذاتي بانک، ملکداري نيست. بانک بايد اين سرمايهها را گردش دهد و نياز مردم و توليدکنندگان را برطرف کند. فلسفه تأسيس بانک اين است که کار بانکداري انجام دهد اما متأسفانه بانکها به اين نکته توجهي ندارند.

 اقتصاد ايران هماينک دچار رکود تورمي است. آيا ارائه اين املاک ميتواند در خروج از رکود مسکن مؤثر باشد ؟

ازآنجاييکه  املاک مازاد بانکها به بيش از 15هزار رقبه ملک رسيده ، بدون ترديد ارائه اين ميزان املاک که شامل املاک صنعتي و مسکوني است، ميتواند اوضاع را بهبود بخشد . در حال حاضر برخي از املاک به دليل عدم نگهداري صحيح فرسوده گرديده و در حال تخريب است که اين وضع بهخصوص در املاک صنعتي بيشتر ديده ميشود و اين املاک با ماشينآلات فرسوده و قبوض پرداختنشده دردسر بزرگي براي برخي از بانکها شده است.  

متأسفانه تصويب قانون بهتنهايي راهگشا نيست

محمدرضا احمدي، مدير اجرايي شرکت فروش املاک مازاد بانکها(فام) با بيان اين مطلب که متأسفانه در ابتداي شروع کار اين شرکت برخي سازمانها اعتقادي به شرکت نداشتند، گفت : در ابتداي تأسيس شرکت، از طريق فشارهاي دولتي و وزارتي به هر بانک اعلام شد تا براي شروع کار اين شرکت، 50 ملک براي فروش در اختيار ما بگذارند تا اولين مزايده برگزار شود ولي اين برنامهها پيش نرفت و ما اين موضوع را با معاونتي که در وزارتخانه، متولي تأسيس شرکت بود که برنامه يا مصوبهاي تنظيم شود تا بانکها مجبور باشند اموال خود را براي فروش به شرکت معرفي کنند، مطرح کرديم و پيشنهاد ما مورد موافقت قرار گرفت اما متأسفانه با تغيير و تحول در آن معاونت، اين مسئله پيگيري نشد.

وي افزود: متأسفانه تصويب قانون بهتنهايي  راهگشا نيست چراکه بايد ديد اين قانون، راه اجراي مفاد خودش را چگونه پيشبيني کرده است و مديران که خود دولت آنها را منصوب ميکند چقدر با دولت در پيشبرد اين اهداف همراه خواهند بود. بازهم تأکيد ميکنم اساساً هيچ اجبار قانوني براي فروش املاک مازاد بانکها وجود ندارد و ما واقعاً با دشواري از بانکها براي برگزاري مزايده ملک ميگيريم؛ چون ضعف قانون اين اختيار را به بانک ها داده است که املاک خود را براي فروش در اختيار ما بگذارند يا نگذارند و به همين خاطر ما مشکلات زيادي پيدا کرديم.

بخش عمدهاي از سپردههاي مردم به ملک تمليکي تبديل ميشود

حسن باقري، مدير مالي و اداري شرکت فروش املاک مازاد بانکها(فام)  نيز با بيان اين مطلب که بانکها اجبار به فروش املاک نميشوند و اين کار جاي سؤال دارد،به خبرنگار ما گفت: بايد قوانين محکم و جامعي براي امتناع از فروش بانکها در نظر گرفته شود .

باقري ادامه داد: اگر اين املاک به فروش برسد نهتنها نقدينگيها را روانه بازار ميکند، بلکه باعرضه فراوان ملک در ابعاد وسيع قيمت ملک کاهش مييابد . چون اين نقدينگي که پول شبه پول است و بهصورت مسکوت و راکد مانده است وارد چرخه بازار شده و تحرکي به بازار وارد ميکند.

وي ادامه داد: بدون تريد اين املاک چيزي جز مزاحمت و هزينههاي گزاف براي بانکها  سودي ندارد و هماکنون بخش عمدهاي از سپردههاي مردمي که بابت آن 20 يا 22درصد سود پرداخت ميشود، به ملک تمليکي تبديلشده که در سيستم گردش مالي بانک نميچرخد. درواقع بخش عمدهاي از سرمايههاي مردمي بلوکهشده و کنار رفته است.  باقري خاطرنشان کرد: با فروش اين املاک بانکها نهتنها به پول خود ميرسند بلکه اصل فعاليت خود يعني بانکداري  را نيز ادامه ميدهند .