نشریه شماره   196   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

کدام نهـاد بر قیمت مسکـن نظـارت دارد؟

اگرچه در هر بازاري عرضه و تقاضا، قيمت کالا يا خدمات را تعيين ميکند و در کنار اين مکانيزم، مرجعي جهت نظارت بر قيمت و نحوه عرضه و تقاضا وجود دارد تا از تخلفات احتمالي شامل گرانفروشي و عرضه کم جلوگيري شود، اما در بازار معاملات مسکن شاهد نرخگذاريهايي متفاوت براي املاک هستيم . حال سؤال اينجاست که آيا اين نرخها واقعي و منطقي هستند يا فقط برحسب سليقه تعيين ميشود؟آيا در حال حاضر مرجعي براي تعيين نرخ هر منطقه مسکوني وجود دارد  و عموماً اين نرخها توسط چه کساني تعيين ميشود؟آيا روشهايي علمي براي محاسبه قيمت واقعي مسکن وجود دارد ؟!

قيمتگذاري خانه قاعده مشخصي ندارد!

عضو سازمـــان نظاممهندسي خوزستان درباره قيمتگذاري مسکن در اهواز، گفت: قيمتگذاري خانهها قاعده مشخصي ندارد و عموماً برحسب عرف و سليقه تعيين ميشود، به اين معني که هر منطقه قيمت خاص خود را دارد. وي افزود: خوشبختانه مردم و خريداران نسبت به گذشته آگاهانهتر براي خريد ملک اقدام ميکنند و بهراحتي هر قيمتي را براي خريد نميپذيرند و به شاخصههايي همچون مصالح بهکاررفته، سازنده و جزئيات ساخت توجه بيشتري دارند.رادکيا تصريح کرد: در حال حاضر مرجعي بهعنوان ناظر بر قيمت ملک وجود ندارد و مالک با توجه به شرايط بازار و تقاضا براي خريد، قيمت خود را تعيين ميکند.

همه کدخدايي ميکنند

عمران جعفرآبادي، کارشناس مسکن با اشاره به اينکه قيمت زمين حدود60درصد قيمت ساختمان است، به خبرنگار ما گفت: قيمت زمين در ايران بدون نظارت تعيين ميشود و مشکل ما اين است که کسي قيمت زمين را تعيين نميکند بلکه بهصورت سليقهاي است.

وي ادامه داد:اگر گروه خاصي بهعنوان متولي قيمت زمين و مسکن بر قيمتها نظارت ميکردند ، اوضاع بازار مسکن بهتر بود. بهعنوانمثال اگر تنها سرمايه داران و سازندگان قيمتگذاري ميکردند ،مشخص بود که قيمتگذاري آنها مشکل دارد يا خير اما مشکل اين است که نميدانيم چه کسي يا کساني قيمت تعيين ميکنند.

جعفرآبادي تصريح کرد: درجايي که مرجع تعيينکنندهاي نباشد هر کس به سليقه خود تعيين قيمت ميکند و نمونه اين وضعيت در بازار املاک مشاهده ميشود و سرمايهداراني از اقشار مختلف با حضور در اين آشفتهبازار تعيين قيمت ميکنند و کسي بر کار آنها نظارت ندارد.

شناسنامه فني قيمت

 تعيين ميکند

احمدرضا ترکان ، کارشناس مسکن به پيام ساختمان گفت: بزرگترين مشکل مسئولين براي تعيين قيمت مسکن نداشتن اطلاع کامل از نحوه ساخت و متريال هاي ساخت است که اين مورد ميتواند با وجود شناسنامه فني حل شود .وي افزود: اگر وضعيت و کيفيت ساخت يک واحد مسکوني مشخص باشد تعيين قيمت بههيچوجه سخت نيست اما متأسفانه عدم شفافيت در ساخت ، کيفيت مصالح ساختماني و حتي مشخص نبودن قيمت زمين باعث شده ،قيمت مسکن سليقهاي و مطابق خواست فروشنده تعيين شود.

نرخگذاري ملک هيچ پايه و اصولي ندارد

يک مشاور املاک اظهارکرد: هر شخصي براي فروش ملک خود، ملاکهايي در نظر ميگيرد اما نرخگذاري ملک هيچ پايه و اصولي ندارد. وي، علاوه بر خريدار و فروشنده، نقش مشاوران املاک را در قيمتگذاري ملک تأثيرگذار دانست و خاطرنشان کرد: درمجموع خريدوفروش ملک بر اساس توافق بين خريدار و فروشنده صورت ميگيرد اما در هر بازاري حضور مرجعي بهمنظور نظارت بر فرايند خريدوفروش و تعيين قيمت ضرورت دارد تا از بروز تخلفات جلوگيري شود . متأسفانه نگاه سرمايهاي به بخش مسکن باعث شده قيمت سليقهاي و غيرواقعي تعيين شود و ملاک و شاخص قيمتگذاريها مشخص نباشد و هرکسي بر اساس ملاکهاي خود نسبت به قيمتگذاري ملک خود اقدام ميکند.

لزوم تشکيل کميته قيمتگذاري مسکن

رئيس کميته مسکن مجلس با بيان اين مطلب که در کشورمان نگاه به ساختمان، نگاه سرمايهاي است، گفت :  اين نگاه باعث شده قيمتها سليقهاي و غيرواقعي تعيين شود  و ملاک و شاخص قيمتگذاريها معلوم نيست و هرکسي بر اساس ملاکهاي خود و تورم و حتي بيشتر از آن قيمتگذاري ميکند.

سيد احسن علوي گفت: در حال حاضر سرمايهگذاران بخش مسکن قيمتها را تعيين ميکنند که بدون ترديد تنها  به منافع خود ميانديشند .وي تأکيد کرد: ما در کشور يکنهاد نظارتي پرقدرت ميخواهيم تا اوضاع آشفته قيمت مسکن را سر وسامان دهد.

نماينده مردم سنندج خاطرنشان کرد: ضرورت ايجاد کميته نظارت بر قيمت مسکن بهشدت احساس ميشود و دولت بايد براي کنترل اين وضعيت بهصورت منطقهاي قيمتگذاري کرده و براي قيمتها سقف مشخصي تعريف کند ولي متأسفانه  دولت در تعيين قيمت مسکن نقشي ندارد.

علوي با انتقاد از بيسروساماني بخش مسکن ،خاطرنشان کرد: بايد وزارت راه و شهرسازي کارگروهي تشکيل دهد و قيمتها بهصورت منطقهاي تعيين شوند ولي متأسفانه هنوز مرجع يا کارگروهي بهعنوان تعيينکننده قيمت وجود ندارد.

فاکتورهاي اصولي و علمي  قيمتگذاري مسکن

فرهاد منصوري،کارشناس رسمي دادگستري رشته ساختمان به خبرنگار ما گفت: بدون ترديد براي هر کالايي ميتوان با فاکتورهاي اصولي و علمي  قيمتگذاري کرد اما در تعيين قيمت ملک،ارزش عرصه(زمين) آن  تعيين کننده ميباشد چراکه زمين مرغوب، اعيان قابل قبولي را پديد ميآورد و بالطبع اعيان مناسب، ارزشافزوده براي عرصه ايجاد ميکند.

وي افزود: بنابراين ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملي مانند؛ اندازه ابعاد ملک ، کاربري ملک ،عرض معبر و تعداد گذرهاي مجاور ملک،موقعيت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه و قرارگيري احتمالي ملک در مسير طرحهاي عمراني(ميزان عقبنشيني و اصلاحي احتمالي) ميباشد.

منصوري ادامه داد: عامل اساسي ديگر تعيين قيمت ملک، ارزش اعياني(بناي) ملک ميباشد .وي تصريح کرد: با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهيل و تسريع در ارزيابي و تعيين هزينه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت و سيستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازککاري متعارف و معمول و چگونگي ساخت، گروهبندي نموده و براي هر گروه، هزينه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام مينمايند و هزينه ساير الحاقيات از قبيل امتيازات و انشعابات آب ، برق ، گاز ، تلفن ،آسانسور و غيره را به آن اضافه ميکنند.

منصوري خاطرنشان کرد: در برآورد قيمت پارکينگ و انباريها همچنين مرغوبيت مکاني آنها و نيز امتياز افزايشي يا ضريب کاهشي در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد شرايط نورگيري، چشمانداز و معماري داخلي ملک، و در مجتمعهاي مسکوني وجود حقوق ارتفاقي مانند نورگير و حياط مشاعي و غيره، واقعشدن بنا در زيرزمين ، شرايط نورگيري و آلودگي هوا و آلودگي صوتي ناشي از موتورخانه و ساير موارد، ميبايست در نظر گرفته شود.پس از برآورد قيمت ارزش بنا، بايد مبلغ ريالي مذکور را نسبت به سن بنا تعديل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعيت ظاهري ملک و تجربه و قضاوت مهندس ارزياب ميباشد.

در جدول ميتوان ضريب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسيار مهم اينکه جدول مذکور جهت املاکي است که استانداردهاي ساختوساز در حد عرف و حداقل در آن رعايت شده باشد . از موارد مهم ديگري که در ارزيابي املاک تجاري ميبايست تعيين و اعلام گردد، بررسي حق کسب و پيشه و تجارت يا حق سرقفلي و تعيين مبلغ ريالي آن ميباشد.