هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   194   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

پرونده معامــلات 6 ماهه نخست 93

بازار مسکن درششماهه نخست 93 در حالي پرونده معاملاتي خود را بست که با رکود سنگيني همراه بود و عليرغم ادعاي برخي روزنامهها و آمارهاي مشاوران املاک که تعداد معاملات خريد در سال 93 را نسبت به سال 92  با رشد 88 درصدي همراه دانسته اند بسياري از کارشناسان با تکذيب اين آمار و ارقام معتقدند کاهش شديد تعداد معاملات در سال 93 بازخوردهاي منفي در بين سازندگان و فروشندگان داشته است.

با توجه به  آمارهاي سامانه مشاوران املاک، حجم کل معاملات مسکن در فروردين امسال  16 هزار و 795 فقره ، حجم معاملات خريد حدود 8 هزار و 755 فقره  و تعداد قراردادهاي اجاره 7هزار و 290فقره و در نهايت ميزان پيشفروش رقمي حدود 623 فقره بوده است. البته فروردين امسال نسبت به اسفندماه 92 ( هميشه ماههاي آخر سال با کاهش معاملات همراه است) کاهش 32 درصدي در معاملات داشته است ( تعداد کل معاملات  مسکن در اسفند 92 حدود 23 هزار فقره بوده است).

اما بهطورکلي نيمه نخست ارديبهشتماه 93 با رشد خوبي همراه بوده است. حجم معاملات در ارديبهشت 49 هزار و 757 فقره بوده که نسبت به ماه قبل يعني فروردين همين سال 3 برابر افزايش داشته است. دليل اين افزايش را ميتوان در شوک رواني ناشي از در پيش بودن فاز دوم هدفمندي و ترس از افزايش قيمتها، جستجو کرد. البته اين جهش معاملاتي در همان زمان گروهي از کارشناسان را بهاشتباه انداخت و باعث شد اين گروه از پايان رکود مسکن خبر دهند. اما برخلاف اين پيشبيني، خريد مسکن در سه ماه بعد، مرتب کاهش يافت. در خرداد، تير و مرداد امسال حجم کل معاملات از رقم 42 هزار به 38 هزار و در نهايت به 33 هزار فقره رسيد که قسمت اعظم اين معاملات در بازار اجاره بوده است .

اما در شهريورماه  بازار معاملات روند متفاوتي در پيش گرفت و به رقمي نزديک به تعداد معاملات ارديبهشتماه رسيد که کارشناسان مسکن دليل اين افزايش را در شايعات مربوط به نتايج مذاکرات و وجود ترديد در افزايش قيمت مسکن ميدانند. در حقيقت مثبت شدن نرخ رشد ماهانه در معاملات خريد مسکن شهريور به همراه رشد 3 رقمي معاملات ارديبهشت باعث شد معدل حجم خريدوفروش آپارتمان در نيمه اول سال93 به دو برابر افزايش پيدا کند. همزمان با رکود در تعداد معاملات مسکن امسال منحني قيمت مسکن نيز روند رو به کاهش داشته و همچنان در سطح زير صفر قرار دارد. هرچند تغيير جهت کنوني بازار معاملات ممکن است دوباره فرضيه «پايان رکود» را تقويت کند اما به دو دليل فرضيه ديگري نيز قابلانتظار است. دليل اول، چشمانداز کاهش قيمت مسکن در ماههاي آينده و همچنين تکميل نشدن طول دوره زماني رکود است. پيشبينيها دراينباره حاکي است؛ شيبي که حداقل طي 6 ماه اخير در منحني قيمت به وجود آمد تا اواخر امسال ادامه پيدا ميکند. بهخصوص اينکه کاهش تورم در ماههاي آينده بر منحني قيمت مسکن اثر کاهنده خواهد داشت.

 بنابراين چنانچه متقاضيان مسکن در يک ماه اخير با تصور کفنشيني قيمتها، تصميم داشتند خريد را از سر بگيرند، در صورت مشاهده رکود جديد در بازار مسکن، ممکن است سرعت معاملات را کاهش دهند. دليل دوم درباره رونق محسوب نشدن کارنامه اخير معاملات مسکن، «لحظهاي بودن رشد معاملات در نيمه اول امسال» است. در 6 ماه اخير، خريدوفروش آپارتمان بهصورت نقطهاي افزايش پيدا کرد و در قالب يکروند حتي بهصورت دو ماه متوالي هم نبود. از طرفي، رشد معاملات در شهريور نيز تا حدودي طبيعي ميتواند باشد چراکه پايان يافتن ماه رمضان از يکسو و تشديد معاملات در ماه پاياني تابستان از سوي ديگر، باعث اين افزايش شد. هماکنون کارشناسان اقتصاد مسکن، با استناد به دلايل گفتهشده و همچنين مشاهده ناپايداري در دو موج افزايشي کوتاهمدت در حجم معاملات خريد مسکن( يکي در ارديبهشت و ديگري در شهريور) معتقدند: بازار مسکن در نيمه دوم سال باقيمانده مسير رکود را طي خواهد کرد و حجم معاملات ماهانه، با شيب ملايمي روبهرو خواهد شد. اين پيشبيني با تکيه بر انتظاري که متقاضيان مسکن بابت افزايش سقف تسهيلات خريد دارند، مطرح است؛  چرا که برنامه وزارت راه و شهرسازي براي پرداخت 80 ميليون تومان وام خريد درصورتيکه همين روزها در بانک مرکزي تصويب شود، اولين سري پرداخت آن به اواسط سال94 موکول ميشود بنابراين تا آن زمان، انتظار نميرود تحرک خاصي در تقاضا ايجاد شود.

احمدرضا شاکي، مشاور و کارشناس املاک با بيان اين مطلب که مسئولين به وخامت اوضاع در مورد کاهش حجم معاملات و از طرفي کاهش ساختوساز آگاه نيستند، به پيام ساختمان گفت: به نظر بنده اوضاع کنوني معاملات بحراني است و آسيبهاي اين بحران در سالهاي بعد نمود پيدا ميکند زيرا با کاهش تعداد معاملات ميتوان دريافت هم کاهش جدي در ساختوساز داشتيم و هم کاهش قدرت و توان خريد.

 وي افزود : در شرايط کنوني ميزان عرضه و تقاضا از عوامل مؤثر در بازار مسکن نيستند بلکه فاکتورهاي سياسي مانند مذاکرات هستهاي ايران و کشورهاي 1+5  و نيز فاکتورهاي اقتصادي مانند هدفمندي تعيينکننده اند. وي راهکار خروج از رکود را در حمايت دولت از توليد و افزايش حقوق کارگران دانست و افزود: اتمام طرحهاي عمراني دولتي (گازرساني ، نوسازي مدارس ،راهسازي ،طرحهاي بيمارستاني و بهداشتي، انجام امور زيربنايي و .... ) ميتواند در افزايش نرخ توسعه کشور و اشتغال  مؤثر باشد چون کشوري که پويا و در حرکت باشد شاهد رکود نخواهد بود .

احمد شکري ، مشاور و کارشناس مسکن با بيان اين مطلب که رونق و رکود حجم معاملات در يک بازه زماني مشکلات را حل نميکند، به پيام ساختمان گفت: در حال حاضر توان خريد مردم کفاف قيمتهاي کاذب مسکن را نميدهد. وي افزود: حقوق کارگر در چين  در سال 2005 معادل 56 دلار و در ايران 136دلار بوده است .در سال 2014 حقوق کارگر چيني 700 دلار شده يعني 12.5 برابر درحاليکه حقوق کارگر ايراني 187 دلار يعني حدود 1.5 برابر شده است ، لذا بايد با اين قدرت خريد انتظار رکود بيشتري را داشته باشيد. مسئولين بايد تمام توان خود را براي کاهش قيمتها بهکارگيرند .