هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   193   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

علل افزایش قیـــمت اوراق تسهیلات مسکــن

آرزو افشارزاده

 بنا بر آمار، بخش مسکن نقش قابل ملاحظه اي در اقتصاد کلان کشور و اقتصاد خانوارهاي ايراني دارد؛ به طوري که بيش از 130 بخش اقتصادي  داراي روابط پيشين و پسين با بخش مسکن داشته و مي توان گفت: يکي از بخش هاي پيشرو در ايجاد ادوار تجاري در کشور محسوب مي شود. به طورمتوسط ساليانه حدود 20 تا 35 درصد از سرمايه ثابت کشور در بخش مسکن انباشته ميشود و يک چهارم از مانده تسهيلات اعطايي بانکها و موسسات اعتباري کشور متعلق به اين بخش است؛ متوسط سهم مسکن از اشتغال کشور به رقم 12 درصد بالغ ميشود و در سبد هزينه خانوار، مسکن سهمي 33 درصدي دارد. مضاف براين بيش از 80 درصد ثروت خانوارهاي ايراني نيز به اين بخش اختصاص دارد. با نگاهي به ارقام فوق ملاحظه مي شود که رشد اقتصاد کلان و رونق فعاليت هاي اقتصادي تا سطح قابل ملاحظه اي به رونق بخش مسکن مربوط مي شود. براي آشنايي بيشتر از کم وکيف اين موضوع  ديدگاه  علي صادقين مدرس و پژوهشگر بازارسرمايه  را جويا شده ايم که بخشي از آن  پيش روي شماست.

پيام ساختمان: بسته اقتصادي دولت را براي خروج از رکود در بازار مسکن چگونه ارزيابي مي کنيد؟

بر اساس بسته  اقتصادي خروج از رکود که دولت ارائه داده، برنامه قطعي دولت در بخش مسکن، تشکيل صندوقهاي پسانداز مسکن با هدف ارائه تسهيلات با مبلغ و نرخ سود مناسب به خانوارها است تا از اين طريق اولا امکان خانهدار شدن  بخش بزرگي از خانوارهاي کشور فراهم شود و ثانيا با تحريک سمت تقاضاي مسکن، بخشهاي وابسته  به ساختوساز از رکود فعلي خارج شوند. بنابراين رکود حاکم در بازارمسکن از اين ديدگاه صرفا طرف تقاضا ذکرشده است. به عبارت بهتر، بررسيهاي کارشناسي در بازار مسکن حکايت از آن دارد که ريشه رکود در اين بازار ناتواني طرف تقاضاي مصرفي مسکن در استفاده از انبوه عرضه شکلگرفته است. دليل ديدگاه فوق را مي توان در ارائه تسهيلات بسيار اندک در چند سال گذشته در قالب وام خريد مسکن که کمتر از 20 درصد متوسط قيمت آپارتمان را شامل ميشود، جستجو کرد. با اين حال به نظرمي رسد بسته سياستي ارائه شده، اگر توام با تامين مالي صحيح و انجام کارشناسي براي انضباط مالي باشد، مي تواند تا حدودي تقاضاي مصرفي را تحرک بخشيده و موجب رونق بازار شود.

پيام ساختمان: به نظر شما دولت در بخش مسکن بايد کنترل مستقيم داشته باشد يا همان نقش نظارتي آن کافي است؟

به طور کلي قيمت که ارائه دهنده ويژگي هاي تخصيص بهينه منابع است صرفا در نظام بازار تعيين شده و مي تواند نقش اساسي را در سرمايه گذاري و بهينه کردن تقاضاي مصرفي داشته باشد. بااين حال به منظور تثبيت بازار و دستيابي به تعادل، لازم است دولت به اجراي سياست هاي مناسب در قالب حمايت از دهک هاي پائين و متوسط اقدام کرده و به ترميم و ارتقاي رفاه جامعه بپردازد. در اين زمينه، راهکار رونق غيرتورمي مسکن با تقويت طرف عرضه،  در کنار تقويت طرف تقاضا، سبب خواهد شد قيمتها به صورت تدريجي و با روند تعادلي افزايش يافته و مانع بروز حباب قيمتي شود. مضاف بر اين، همزمان با اعمال اين سياستها بايد از ورود و رشد تقاضاي سفته بازي به بازار مسکن اجتناب شود که اين امر با تقويت ساير بخشهاي اقتصادي و ابزارهاي مالياتي و هدايت سرمايهها به بازار توليد و صنعت، امکانپذير ميشود.

پيام ساختمان:اوراق حق تقدم مسکن ناگهان گران شد دليل آن را چه مي دانيد؟

سير صعودي قيمت اوراق حق تقدم تسهيلات مسکن بهدنبال نامه وزير راه و شهرسازي و رئيس کل بانک مرکزي به رئيس جمهور  و درخواست پرداخت تسهيلات معادل 50 درصد ارزش يک واحد مسکوني آغاز شده است. با اين حال با افزايش سقف تسهيلات ساخت و خريد مسکن به 35 ميليون تومان بازار اين اوراق داغ شد و قيمت اوراق تسهيلات مسکن ظرف چندماه گذشته از 35هزار تومان به محدوده 100هزار تومان رسيد که اين موضوع جاي تامل دارد به نظر من، انتظارات و جو رواني مثبت در بازار،كمبود عرضه اوراق منتشر شده توسط بانك مسكن و نيز رشد تقاضاي مصرفي مسکن را مي توان از علل عمده رشد تقاضا براي اين اوراق نام برد، با اين حال نبايد از نقش شايعات و اخبار پيرامون تسهيلات اعطايي براي خريد مسکن نيز غافل شد.

پيام ساختمان: به نظر شما ايجاد صندوق پس انداز مسکن مي تواندراهي براي خانه دار شدن مردم باشد؟

در کنار ايجاد اين صندوق، تقويت بازار رهن، ليزينگ و راهاندازي شرکتهاي سرمايهگذاري مسکن و افزايش سقف تسهيلات خريد و سهولت دسترسي به وام مسکن مهمترين ابزارها و سازوکارهايي است که مي تواند سبب ارتقاي تقاضاي موثر مصرفي شده و تثبيت را در بازار ايجاد نمود.

پيام ساختمان: در حال حاضر بحث افزايش وام خريد مسکن مطرح است به نظر شما بهتر است وام خريد افزايش پيدا کند يا وام ساخت؟

در حال حاضر مشکل اصلي بازار، رکود شديد بوده و بهتر است تحريک موثري در طرف تقاضا با تاکيد بر تقاضاي مصرفي شکل بگيرد. در مرحله بعد و پس از افزايش تقاضا وام ساخت در جهت تقويت عرضه مي تواند از رشد قيمت با سرعت بالا جلوگيري نمايد.

پيام ساختمان: بازار مسکن به خواب رفته و  خريد و فروشي دربازار وجود ندارد اما هنوز قيمت مسکن پايين نيامده است، دليل آن را چه مي دانيد؟

دليل اين امر را مي توان در چسبندگي قيمت مسکن( به طرف پائين) به علت انتظارات رو به افزايش قيمت در طي سه دهه گذشته در کلان شهر ها دانست. زيرا، حتي با وجود رکود و خواب پول، انتظار براي افزايش معني دار در آينده براي مسکن وجود دارد؛ از سوي ديگر هزينه تمام شده بالا براي توليد کنندگان به علت اجراي سياست هدفمندي يارانه ها و رشد قيمت عوامل توليد، از ديگر دلايل عدم کاهش قيمت مسکن حتي در صورت وجود رکود مي باشد.

پيام ساختمان: وضعيت بازار مسکن را چطور پيش بيني مي کنيد؟آيا در 6 ماه آينده با افزايش قيمت رو به رو خواهيم بود؟

بعيد به نظر مي رسد رشد قابل ملاحظه اي را شاهد باشيم، بلکه تا پايان سال 93 مسکن همچنان در رکود مي ماند، مگر اينکه تحرک قابل ملاحظه اي از منظر سياست هاي دولتي براي تحريک تقاضا ايجاد شود، در غير اين صورت نشانه خاصي براي رشد قيمت به شکل معني دار وجود ندارد. البته نبايد از رشد شاخص قيمت توليد کننده به علت اجراي فاز دوم هدفمندي غافل شد که تا اين لحظه آثاري به چشم نمي خورد.