هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   192   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

پرداخت هزینه های مشترک آپارتمان

مدير يا هيئتمديره مجتمع مسکوني يا ساختمانهاي تجاري که مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمهاي مجمع عمومي هستند، موظفاند برحسب مسئوليت مخارج مربوط به قسمتهاي مشترک (مشاع) را ماهيانه از ساکنان يا مالکان آپارتمانها جمعآوري و براي ساختمان هزينه کنند.

البته نکته مهم در اين است که پرداخت سهم هزينههاي مشترک (شارژ) فقط مشمول مالک آپارتمان نخواهد بود، بلکه مشمول مستأجر نيز ميشود، بااينحال در برخي از موارد شاهد آن هستيم که بين مدير ساختمان و برخي ساکنان مجتمع مسکوني يا آپارتمانها به دليل نپرداختن سهم هزينههاي مشترک (شارژ) درگيريهايي رخ ميدهد. ادعاهاي مالک يا مستأجر بر اين است که ازآنجهت که براي مدتي در خانه حضور نداشتند يا براي مدتي در مسافرت بودهاند يا همچنين از قسمتهاي مشاع مشخصشده استفاده نميکنند، پس پرداخت سهم هزينههاي مشترک( شارژ) يا هزينههاي تعميرهاي ضروري شامل آنها نميشود و درنتيجه از پرداخت (شارژ) يا همان هزينههاي مشارکت خودداري ميکنند.

لزوم پرداخت هزينههاي مشارکت (شارژ )

حق شارژ عبارت است از هزينههاي لازم براي نگهداري ساختمان که مربوط به مشاعات و قسمتهاي مشترک است.

مهدي صالحي طالقاني، وکيل پايه يک دادگستري در گفتوگو با خبرنگار ما ميگويد: حقوق، تعداد و همچنين سهم هر يک از مالکان قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان بهجز هزينههايي که به دليل ارتباط نداشتن با مساحت زيربنا بهتساوي تقسيم خواهد شد.

وي ادامه ميدهد: نحوه تقسيم هزينههاي مشترک بر اساس توافق تمام مالکان در مجتمع است، بهعنوانمثال هزينه مشترک را بر مبناي نفرات تعيين ميکنند. اگر در اين خصوص نتوانستند به توافق برسند بر طبق قانون مالکيت اختصاصي به مالکيت کل است. قانون در اين خصوص ميگويد مگر اينکه مجمع امور مالکان در خصوص هزينههاي مشترک، با يکديگر به توافق ديگري برسند.

صالحي طالقاني بر اين باور است که البته در خصوص استفاده از کلمه حق شارژ بايد بگويم که اين لغت اشتباه است و بهجاي آن بايد از لغت هزينههاي مشارکت استفاده کرد.

وي با اشاره به اين نکته که مشاعات متعلق به تمام ساکنان است و هر کسي که آپارتماني را خريداري ميکند، به همان نسبت اختصاصي مالک همان نسبت از کل ساختمان ميشود، اظهار ميدارد: در سند مالکيت مالکان مشاعات در مجتمعهاي ساختماني قيد نشده است. بهطورکلي هر چيزي که اختصاصي نباشد، مشاع تلقي ميشود. مثلاً، پشتبام. اين حقوقدان بر اين عقيده است که مالکان به ميزان مالکيت اختصاصي در مشاعات هم مالکيت پيدا ميکنند که اين بخشهاي مشاع براي همه قابلاستفاده است مگر اينکه توسط بعضي واحدها صرفاً قابلاستفاده باشد. بهعبارتديگر چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالکن يا تراس مجموعه بهگونهاي باشد که فقط از يک يا چند واحد مسکوني، امکان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفادهکننده يا استفادهکنندگان است.

قانوني براي کنترل روابط در آپارتمانها

يک وکيل پايهيک دادگستري در خصوص تصويب قانون تملک آپارتمانها نيز اينچنين ميگويد: بعد از رواج پيدا کردن ساختمانسازي و آپارتمانسازي، مقتضيات زمان ايجاب کرد که قانوني براي تحت کنترل درآوردن روابط ساکنان يک مجتمع وضع شود. بر همين مبنا و انگيزه در اسفندماه سال 1343 قانون تملک آپارتمانها تصويب شد.

خرمشاهي با اشاره به اين نکته که در اين قانون که در 11 ماده و چند تبصره وضع شده است، قسمتهاي مشترک در هر مجتمع يا آپارتمان تعريف و حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و سهم آن در مشاعات نيز مشخصشده است، ميافزايد: در اين قانون حقوق و تعهدات مالکان و مستأجران نيز نسبت به يکديگر بهخوبي تشريح شده است. اين حقوقدان بر اين عقيده است که در اين قانون جزييات موضوع در خصوص تصميمهاي مربوط به اداره ساختمان و امور مشترک بهصورت مفصل تشريح شده است. وي ادامه ميدهد: اما آنچه موردبحث است مقرراتي است که راجع به تکاليف مستأجران وضعشده و مبالغي که بايد براي اداره ساختمان پرداخت شود.

صالحيطالقاني نيز در خصوص قانون تملک آپارتمانها اينگونه توضيح ميدهد: بهطورکلي براي حقوق آپارتمانها مقدمات مفصلي وجود دارد که در آن به چگونگي اداره شدن آپارتمانها پرداختهشده است. در اين زمينه قانون تملک آپارتمانها که داراي آييننامهاي است از سوي قانونگذار به تصويب رسيد که اداره آپارتمانها طبق اين قانون صورت ميگيرد. در اين قانون آمده است که تعداد بيش از سه واحد براي مجتمع بايد طبق قانون مدير و يا هيئتمديرهاي تعيين شود.

ضمانت اجراي قانون تملک آپارتمانها

بهطورکلي هر قانوني داراي ضمانت اجرايي است سؤال مهم در اين است که باوجوداين ضمانت اجراها، قانون تا چه ميزان رعايت ميشود؟!

خرمشاهي با اشاره به اين مطلب که در ماده 10 مکرر اين قانون ضمانت اجراي مالکاني که نسبت به پرداخت شارژ ماهيانه خود اقدام نميکنند تعريفشده است و ميگويد: بر اساس قانون تملک آپارتمانها، چنانچه مالک يا مستأجر از پرداخت شارژ ماهيانه خودداري کند، هيئتمديره ميتواند بعد از ارسال اظهارنامه و طبق آن از طريق اداره ثبت تقاضاي صدور اجراييه کند و عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت.

وي ميافزايد: بهطورکلي هيئتمديره مکلف است که بهمحض وصول وجوه يا ارائه دستور موقت از دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترک اقدام کند. چنانچه مستنکف بار ديگر از انجام تعهدات خود سرباز زد، مکلف به پرداخت مبلغي بهاندازه مبلغ (محکومبه) بهعنوان جريمه خواهد بود.

صالحي طالقاني در خصوص ضمانت اجراي قانون تملک آپارتمانها اظهار ميدارد: ضمانت اجراي آن بر اين اساس است که مدير ساختمان ميتواند فردي را که از پرداخت هزينههاي مشترک (شارژ)سهم خود خودداري ميکند، از يکسري خدمات از جمله گاز و برق و آب گرم محروم کند و همچنين ميتواند اظهارنامهاي به فرد خاطي ارسال کند و اگر ظرف مدت 10 روز سهم هزينههاي مشترک ( شارژ) را پرداخت نکند، مدير ساختمان صورت بدهي را به اداره ثبت ارسال خواهد کرد.

وي ادامه ميدهد: همچنين مدير ساختمان ميتواند به دادگاه مراجعه و طرح دادخواست کند. دادگاه هم در صورت احراز صحت اين مراحل، فرد خاطي را محکوم به پرداخت آن مبلغ و بهاضافه پرداخت 2 ماه حق شارژ ديگر يعني 2 برابر حق شارژ تعيينشده، ميکند که اين جريمه براي ساختمان مصرف خواهد شد.

شفافيت قانون

قانون بايد شفاف باشد؛ طوري که شفافيت نداشتن آن موجب فساد و پرهيز از قانون نشود. البته با وجود شفافيت قانون، هرازگاهي بايد مواد تعيينشده مورد بازنگري قرار گيرد.

خرمشاهي در خصوص شفافيت قانون ميگويد: بهطورکلي ميتوان گفت به هر ميزان که قانون شفاف باشد، مقتضيات زمان ايجاب ميکند که آن قانون مجدداً مورد بازنگري قرار گيرد.وي ميافزايد: با عنايت به مسائلي که عنوان شد، قانون تملک آپارتمانها احتياج به يکسري اصلاحات دارد يعني موادي به آن قانون اضافه و يا تکميل شود.

صالحيطالقاني ميگويد: بههرحال بسياري از مسائل در قانون با ابهام روبهرو است. حقوقدانان بر اساس يکسري از قواعد و معيارها حکم در قضيه ميکنند. بهطورکلي کليات در قانون آمده است اما حقوقدانان با استناد به آنها حکم ميکنند.