هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   191   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

قانون مشاعات

چند روز پيش بر حسب اتفاق، آسانسور ساختمان خراب شده بود و من مجبور شدم از راهپلهها براي تردد استفاده كنم اما هنگام پايين آمدن از پلهها صحنهاي را ديدم كه نه تنها ظاهر خوبي نداشت بلكه فكرم را هم به خودش مشغول كرد.

آن روز يكي از واحدهاي طبقه پايين مهمان داشت آن هم نه يكي، دوتا بلكه 20تا يا بيشتر و كفشهاي آنان نيز تا وسط راهرو كشيده شده بود كه خوشايند نبود. صاحبخانه حتي زحمت چيدن كفشها را كنار راهپله به خودش نداده بود. حالا از اين موضوع كه بگذريم چند پله پايينتر واحدي زبالههاي شب گذشتهاش را پشت در منزل خودش در راهپله قرار داده بود كه بوي آن فضاي راهرو را در برگرفته بود. در مواردي از اين دست ديده بودم كه بعضي از واحدها اقدام به شستوشوي اتومبيل يا حتي فرش و موكت ميكنند. ميدانستم كه چند بار مديريت ساختمان در اين باره به آنها تذكر داده بود اما كو گوش شنوا...

استفاده اختصاصي ممنوع!

حسين هاشمينسب، وكيل پايه يك و كارشناس رسمي دادگستري در مورد جزئيات قوانين مشاعات ساختمان ميگويد: در آپارتمانها دو قسمت تعريف و مشخص شده است؛ قسمت اول اختصاصي و بعضي قسمتها مشترك است.

وي ميافزايد: بر طبق ماده 2قانون تملك آپارتمانها قسمتهاي اختصاصي مانند واحد مسكوني، بالكن، انباري و پاركينگ، به طور كلي قسمتهايي كه در سند مالك يا خريدار واحد عنوان شده اختصاصي هستند. قسمتهاي مشترك يا مشاع قسمت هايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان نبوده و به همه مالكان به نسبت اختصاصي آنها تعلق ميگيرد. به طور كلي قسمتهايي از ساختمان است كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده و در سند مالكيت اختصاصي مالكان تلقي نشده است كه غالباً راهرو، پلكان، نماي داخلي و پاركينگهاي اضافي كه مالكي آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حياط و پشت بام را در بر ميگيرد.

بر اساس ماده 47 قرار دادن اشياي اضافي، گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ساختمان و پاركينگ اختصاصي و همچنين نگهداري سگ، گربه، مرغ و خروس كلاً در تمامي قسمتهاي ساختمان (حتي در آپارتمان) ممنوع است. علاوه بر اين در ماده 48 هم آمده گذاشتن كفش، دمپايي و جاكفشي پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است. براساس ماده 49 هرگونه تغيير شكل و رنگ در آپارتمان به گونهاي كه موجب ناهماهنگي واحدها در نماي كلي بنا شود ممنوع است.

اين وكيل پايه يك در ادامه ميافزايد: در بعضي از موارد ديده ميشود خانمهايي اقدام به زدن آرايشگاه در واحد آپارتماني يا حتي ايجاد مشاغل ديگر در فضاي مسكوني ميكنند كه موجب مزاحمتهايي نيز براي ساير سكنه ميشود. بر اساس ماده 50 ساختمان صرفاً محل مسكوني بوده و هرگونه استفاده تجاري و اداري از آپارتمانها ممنوع است.

در اغلب موارد همسايهها از گذاشتن زباله در قسمتهاي مشاع ساختمان از سوي يكي از ساكنان اعتراض ميكنند در اين مورد بايد بگويم كه طبق ماده 51 قراردادن كيسه زباله و سطل آشغال پشت در آپارتمان، ريختن زباله و آشغال در حياط و راهروها ممنوع است.

هاشمينسب با اشاره به استفاده غيرمتعارف مهمانان يكي از واحدها از پاركينگ ساختمان اظهار ميدارد: براساس ماده 52 هر يك از واحدهاي ساختمان فقط و فقط داراي يك پاركينگ است و بالطبع مالك مجاز به پارك تنها يك خودرو است كه محل آن در صورت مجلس تفكيكي ساختمان مشخص شده و در ساختمان نيز با نصب پلاك معيّن ميتواند مشخص شود. پارك خودرو در غير از پاركينگ اختصاصي هر واحد و همچنين پارك خودرو در محلهاي مشاع درون پاركينگ كه به منظور راحتي تردّد و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.

در پاسخ به شبهه در مورد انباري ويژه سرايدار بايد بگويم براساس ماده 55 انباري واقع در زيرپله زير زمين محل قرار دادن وسايل سرايدار بوده و فضاهاي اضافي در اتاقك آسانسور در پشتبام و اتاق تأسيسات در پاركينگ صرفاً جهت قراردادن وسايل مرتبط با ساختمان خواهد بود. در برخي موارد ديده ميشود كه واحدي اقدام به بردن اسباب با آسانسور ميكند يا نخالههاي باقي مانده از تعميرا ت واحد خود را با آسانسور جابهجا ميكند اما در اينگونه موارد نيز قانونگذار چارهاي انديشيده است. بر طبق ماده 56 اسبابكشي و حمل مصالح ساختماني و نخالههاي ناشي از تعميرات با آسانسور ممنوع بوده و سرايدار مكلّف به ممانعت از انجام اين عمل خواهد بود.

بر اساس ماده 57 استفاده اختصاصي از برق عمومي به هر منظور، ميزان و مدّتي ممنوع بوده و سرايدار مكلّف به ممانعت از انجام اين عمل خواهد بود و براساس ماده 58 درصورت تعميرات ساختماني و بنّايي لازم است هماهنگي لازم با سرايدار جهت نظافت فوقالعاده ساختمان انجام شود. بديهي است جبران زحمات اضافي سرايدار در اين خصوص بر عهده واحد مذكور خواهد بود.

حسين هاشمينسب در مورد برگزاري مهمانيهاي خارج از زمان معمول هم ميگويد: طبق ماده 59 در مهمانيهاي شبهاي غير تعطيل بعد از ساعت 22 و در شبهاي تعطيل بعد از ساعت 24 رعايت سكوت كامل ساختمان چه از جهت صداي مهمانان و چه از لحاظ صداي موسيقي الزامي است.

در بعضي از موارد ديده ميشود كه برخي از افراد مراسم و جشنهاي خود را در پاركينگ برگزار ميكنند كه غالباً با سر و صدا همراه است و سبب ايجاد مزاحمت براي ساكنين ميشود. خطاب به اين دوستان بايد بگويم كه آيا ميدانستيد بر اساس ماده 60 استفاده از پاركينگ جهت برگزاري مجالس اختصاصي ساكنين صرفاً با اجازه مدير و كسب رضايت تمامي ساكنين امكانپذير خواهد بود. در اين صورت جهت جبران هزينههاي تحميلي به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت گردد. البته در تبصره 8 اين ماده آمده است كه برگزاري مجمع عمومي ساختمان در محل پاركينگ از ماده فوق مستثني است.

اين وكيل دادگستري با اشاره به اختلافات معمول ميان ساكنان يك مجتمع بر سر استفاده از شوفاژخانه و قراردادن اشيا روي پشت بام خاطر نشان ميكند: ماده 61 قانون آپارتماننشيني قراردادن اشيا و آسيب رساندن به پوشش عايق كف پشت بام ايزوگام را ممنوع كرده است و در صورت اين اتّفاق جبران هزينههاي تعميرات بر عهده واحد آسيبزننده خواهد بود.

اگر واحد يا واحدهايي به اين موارد پايبند نباشند و از قانون تخطي كنند اقدام ايشان تصرف مشاعات آپارتمان و نيز ايجاد مزاحمت بوده و از طرف تك تك اهالي آپارتمان قابل طرح و پيگيري است.