هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   191   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

وام مسکن بگیرید سه برابر پس دهید

علیرغم اظهارنظرها و مخالفتهای شدید کارشناسان در رسانهها در مورد پرداخت 50 درصد قیمت خانه از طریق سپرده صندوقهای پسانداز و نیز علیرغم اطلاعیهای که روابط عمومی بانک مرکزی چند روز پیش صادر کرد و بهصراحت از چند نوع نگرانی و عدم اطمینان درباره تبعات و پیامدهای طرح «افزایش وام خرید مسکن از کانال صندوقهای پسانداز» سخن گفته است، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و ولیالله سیف ،رئیسکل بانک مرکزی در نامهای با امضای مشترک به رئیسجمهوری اعلام کردند که بنا بر تشخیص وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، چاره کار تحریک بازار مسکن، شکل دادن «صندوقهای پسانداز مسکن» و تأسیس «مؤسسات پسانداز و تسهیلات مسکن» است. در این طرح که از سوی وزارت راه‌‌ و شهرسازی پیشنهادشده، قرار است معادل نیمی از قیمت فعلی آپارتمانها برای متقاضیان مصرفی مسکن توسط تسهیلات بانکی تأمین شود. به این صورت که در برخی بانکها صندوق پسانداز مسکن شکل بگیرد و خانوارها با سپردهگذاری حداقل یکساله، بین 3 تا 5 برابر اصل سپرده خود وام خرید مسکن دریافت کنند.

در این طرح  بر مبنای اطلاعیه روابط عمومی بانک مرکزی، اولین نگرانی احتمال برهم خوردن تعادل بین منابع و مصارف بانک عامل صندوق پسانداز است ؛ به این معنی که مبادا بانک در جریان پرداخت تسهیلات تا چند برابر اصل سپرده، با کمبود منابع مواجه و مجبور شود با استقراض از بانک مرکزی شبیه خط اعتباری مسکن مهر- پول بدون پشتوانه دریافت کند و به رشد پایه پولی و درنتیجه افزایش تورم دامن زند. معمای دوم که بهعنوان نگرانی دوم در قضیه وام خرید مسکن مطرح است، ایجاد تبعیض در پرداخت تسهیلات بین بخش مسکن و سایر بخشهای اقتصادی نیازمند منابع بانکی است؛ به این معنی که با راهاندازی صندوق پسانداز مسکن، سهم زیادی از منابع بانکها روانه بخش مسکن شود و توازن در دسترسی بخشهای مختلف اقتصاد به منابع مالی محدود کشور، برهم بخورد. بانک مرکزی سومین نگرانی خود از  آثار احتمالی طرح افزایش وام خرید مسکن را «رشد قیمت مسکن و تورم» عنوان کرده و دغدغه چهارم را نیز «توان بازپرداخت اقساط بانکی از سوی وامگیرندهها» بیان کرده و معتقد است: تسهیلات خرید مسکن باید بهگونهای افزایش یابد که امکان پرداخت اقساط ماهانه آن وجود داشته باشد. در متن زیر این موارد  را در گفتگو با کارشناسان مورد بررسی قرار دادهایم:

مردم توان پرداخت اقساط زیاد و طولانی مدت را ندارند

محمدرضا حقیقی کارشناس مسکن با اشاره به عدم تناسب اقساط وام با درآمد مردم به پیام ساختمان گفت: بعضی کارشناسان ادعا میکنند که باید کشورهای پیشرفته را در اعطای وام الگو قرار دهیم درحالیکه چند سال پیش آمریکا با اعطای وامهای کلان به افرادی که قادر به بازپرداخت وامها نبودند منابع مالی هنگفتی برای بانکها فراهم کرد زیرا  بانکها املاک زیادی را مصادره و اقدام به فروش آنها کردند ،بنابراین  هر جا که میزان پرداخت وام با درآمد مردم همخوانی نداشته باشد، مشکل ایجاد خواهد کرد. .

وی ادامه داد: در حال حاضر اکثر مردم با شرایط موجود قدرت پرداخت اقساط بالا و طولانی را ندارند،همچنین  ازآنجاکه مسكن كالايي مصرفي است، پرداخت وام به بخش مصرفی در شرايط ركود تورمي  زمینه افزايش فساد اداري، مشكلات اجتماعي و فرصتطلبی سرمایهگذاران و بانکها براي اخذ بهره شرعي را فراهم میکند .

افراد بیخانمان متقاضی وام متضرر می شوند

پرویز کاکائی، رئیس حوزه مرکزی بانک ملی کرمانشاه با بیان این مطلب که برنده  اصلی طرح افزایش وام مسکن، افراد بیخانمان متقاضی مسکن نیستند، به پیام ساختمان گفت: اگر تمام مشکلات اخذ وام را نادیده بگیریم نمیتوانیم اقساط بازپرداخت این وامها را توسط اقشار ضعیف جامعه نادیده بگیریم. قشری که با دریافت وام 60 میلیون تومانی باید 143 میلیون تومان به بانک بازپرداخت نماید هیچگاه برنده ماجرا نیستند. کاکایی ادامه داد: نکته دوم سود بالای مورد انتظار بانکهاست زیرا بانکها با توجه به سودی که به سپردهها میپردازند، سود بالایی برای تسهیلات و وامها تعیین میکنند؛ بنابراین وقتی نرخ سود ۲۰ درصد به بالا به سپردهها تعلق میگیرد، انتظار سودهای پایینتر از بانک دور از واقعیت است ضمن اینکه بانک  نمیتواند با پرداخت کامل و یکجای تسهیلات خرید مسکن، منابع خود را بهصورت کامل مدیریت کند چراکه موجب خروج دفعی و یکباره منابع از بانک خواهد شد.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه باید مسئولین به نکات مهمی ازجمله اقساط وام نیز توجه کنند،تصریح کرد: اقساط متوسط تسهیلات باید بهگونهای باشد که از 50درصد درآمد قشر متوسط جامعه بالاتر نرود.اما عملاً چنین طرحریزی نشده است.

 رئیس حوزه مرکزی بانک ملی کرمانشاه خاطرنشان کرد: دوره سپردهگذاری طرح باید متفاوت باشد، یعنی همه افراد واجدالشرایط بتوانند با مبلغ مشخص سپردهگذاری نموده و بعد از دو سال سه یا چهار برابر مبلغ سپردهگذاری تسهیلات اخذ نمایند و یا سپردهگذاری بهصورت ماهیانه باشد که بعد از گذشت پنج الی هشت سال پنج برابر میانگین سپردهگذاری خود تا هفتاد درصد مبلغ بهای ساختمان متوسط تسهیلات اخذ نمایند.

این طرح هیچ  توجیهی ندارد

فرشید ایلاتی ،کارشناس مسکن به این وام از دید جامعتری مینگرد و با طرح این سؤال که آیا سیف و آخوندی قبل از نامهنگاری مبلغ یارانه سود تسهیلات را محاسبه کردهاند؟به خبرنگار ما گفت: علیرغم تمام مشکلات ارائه این  وامها ، سؤال  این است که دولت چگونه منابع لازم را برای پرداخت این یارانه سود تأمین خواهد کرد. نویسندگان این نامه پیشنهاد کردهاند که دولت این منابع را از ردیف وجوه اداره شده و یا با استفاده از منابع عمومی و ردیف بودجه تأمین کند و وزارت راه شهرسازی نیز پیشنهاد کرده که مبلغ وام برای مناطق و نقاط شهری مختلف کشور بین ۶۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان باشد. با فرض میانگین وام ۹۰ میلیون تومانی ۱۲ ساله و با بهره ۲۵درصد خرید هر واحد مسکونی و با احتساب پوشش ۱۱درصدی سود توسط دولت (این وام برای گیرنده بهصورت خالص ۱۴درصد سود پرداختی به همراه خواهد داشت) اگر  طبق برنامه دولت بخواهد سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی را توسط تسهیلات خرید مسکن تحت پوشش یارانه سود قرار دهد مجموع سود پرداختی توسط دولت به بانکها بهعنوان تأمین یارانه سود بالغ بر ۱۹هزار و ششصد میلیارد تومان خواهد شد.

ایلاتی ادامه داد: شاید به نظر برسد مبلغ موردنیاز برای شروع این طرح در سال اول که حدوداً معادل ۱۶۰۰ میلیارد تومان است در حد توان دولت باشد لیکن از آنجا  که تعداد فقرات وام پرداختی سالانه افزایش مییابد این یارانه سود نیز بهصورت تصاعدی و تجمیعی افزایش مییابد بهگونهای که طی ۱۰ سال اول اجرای طرح مجموع مبالغ پرداختی دولت تحت عنوان یارانه سود تسهیلات به بانکها رقمی بالغ بر ۸۸ هزار میلیارد تومان خواهد شد.

این کارشناس مسکن  گفت: همچنین با فرض عدم افزایش قیمت مسکن و ثابت ماندن سقف وام در مبلغ ۹۰ میلیون تومان، اگر دولت بخواهد برنامه تأمین یارانه سود را در ۱۰سال آینده و سالانه همان ۲۰۰ هزار فقره وام ادامه دهد مجموع مبلغ فوق به بیش از ۱۹۶ هزار میلیارد تومان در طول ۱۰ سال افزایش خواهد یافت و این طرح تبعات و تعهدات سنگینی برای دولتهای بعدی بهجا خواهد گذاشت چون تأمین این رقم از عهده دولت خارج خواهد بود و این برنامه با تحریک تقاضا در بخش مسکن و رونق تورمی در این بخش نمیتواند توسط دولت در مدت ذکرشده ادامه پیدا کند و تنها با رشد قیمت مسکن به تورم عمومی دامن خواهد زد.

ایلاتی خاطرنشان کرد: بررسی بودجه عمرانی کشور در طی سالهای گذشته نشان میدهد دولت در تأمین بودجه عمرانی کشور با مشکلات جدی مواجه بوده است. طبق اعلام وزیر راه شهرسازی فقط در حوزه راه و شهرسازی بیش از ۱۲۰ هزار میلیارد تومان برای اتمام طرحها و پروژههای تعریفشده پول لازم است با این وجود ایجاد این تعهد سنگین ۱۹۶ هزار میلیارد تومانی توسط ایشان چه توجیهی میتواند داشته باشد.

مشقهای آخوندی قدیمی شده است

باقر میلانی، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که این وام نباید از پول پرقدرت باشد به پیام ساختمان گفت: متأسفانه برنامههای آقای آخوندی قدیمی شده و صندوقهای پسانداز در صورتی میتواند برای جامعه مفید باشد که اولاً از پول پرقدرت نباشد دوم مردم توان بازپرداخت اقساط آن را داشته باشند .وی بهترین راه خانهدار شدن را در صندوق مشترک سرمایهگذاری مسکن در بورس دانست و دراینباره گفت: میتوان با مدیریت این  صندوقها واحدهایی برای اقشار ضعیف و نیازمند مسکن جامعه ساخت .

وام 50 درصدی مسکن تورم را افزایش میدهد

علیرضا سرحدی، رئیس هیئتمدیره انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان در مورد نامه وزیر راه و شهرسازی و رئیس بانک مرکزی به رئیسجمهور، گفت: شاید طرحهایی که در این نامه به آن اشارهشده، تأثیراتی بر مسکن داشته باشد اما این تأثیرات مقطعی خواهد بود. وام مسکن بر شرایط امروز کشور تأثیر آنچنانی نخواهد داشت چون اگر قرار باشد وام 50 درصدی به مسکن داده شود، به قطع موجب افزایش نقدینگی و در نهایت رشد تورم میشود. از سوی دیگر پرداخت وام به خریداران در کشور ما تأثیر مثبتی ندارد و به رشد دلالیسم در بازار  کمک میکند . حال اگر دولت قصد دارد با پرداخت وام رکود مسکن را از بین ببرد بهتر است وام را به سازندگان پرداخت کند.

خانوارها توان پسانداز کردن را ندارند

فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با نامه آخوندی و سیف به رئیسجمهوری گفت: واقعیت آن است که پرداخت وام خرید مسکن به دلیل اینکه تولیدی در این حوزه وجود ندارد در نهایت منجر به افزایش تقاضا و ایجاد تورم در بازار مسکن خواهد شد.

وی افزود: باید این واقعیت مدنظر مسئولان و تصمیمگیران اقتصاد کشور قرار گیرد که در شرایط کنونی خانوارها توان پسانداز کردن ندارند و این مسئله گویا به دلایلی توسط امضاکنندگان نامه " تأسیس گسترده مؤسسات پسانداز و تسهیلات مسکن " نادیده گرفتهشده است. از سوی دیگر دولت نیز توان پرداخت سود یارانهای از محل وجوه اداره شده را ندارد و سود یارانهای موردنظر وزیر راه و شهرسازی و رئیسکل بانک مرکزی در نهایت از محل درآمدهای عمومی یا از طریق بانک مرکزی تأمین خواهد شد.

سخن آخر

تحریک تقاضا در شرایط فعلی و پرداخت وام خرید سیاست شکستخوردهای است که در دورههای گذشته نیز تجربهشده و اثرات تورمی آن نیز اثباتشده است،  اما با اینوجود مسئولان فعلی وزارت راه و شهرسازی به دنبال اجرای این سیاست  تورمزا هستند. حال سؤال این است که آیا مسائل و منافع پشت پردهای وجود دارد که این جریانات با علم به تورمزا بودن تسهیلات خرید مسکن با اصرار به دنبال رونق تورمی در بخش مسکن هستند؟ لازم است دولت برای ساخت و عرضه مسکن در زمینهای دولتی برنامهریزی کند و بهجای تأمین یارانه سود و فربه کردن بانکها از طریق تأمین یارانه سود،  با عرضه تسهیلات ساخت دوباره این مبلغ را از طریق بازپرداخت اقساط توسط مردم و سازندگان به دست آورد . این در حالی است که یارانه سود پرداختی بازگشت  ندارد و تنها موجب نفع بردن بانکها خواهد شد.