نشریه شماره   190   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

آیا مشاوران املاک مقصر گرانی هستند؟

گروه ساختوساز: صحبتها و شایعات زیادی در خصوص مشاوران املاک شنیده میشود. عدهای میگویند این گروه با سودجوییهای خارج از عرف باعث تشویش بازار مسکن میشوند و املاک را با قیمتهایی بالاتر از آنچه مالکان تعیین میکنند، به فروش میرسانند و همکاری نزدیکی را با بساز و بفروشها بهعنوان رکن دوم سوداگری در صنعت ساختمان دارند. در کنار این نظر عدهای دیگر نسبت دادن گرانی و بر هم زدن تعادل را در بازار مسکن به مشاوران املاک، یک نوع فرافکنی و فرار از مسئولیت دولتها در کنترل بازار میدانند و اعتقاد دارند که فعالیت این گروه بهاندازهای نیست که باعث بر هم زدن بازار شود. در این شماره به سراغ کارشناسان و صاحبنظران صنعت ساختمان رفتهایم تا ببینیم که اولاً مشاوران املاک چقدر نقش واقعیشان را ایفا میکنند و دوم اینکه تا چه اندازه باعث  بر هم زدن بازار میشوند.

دولت فرافکنی میکند

بیتالله ستاریان،کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان گفت: بنده علت افزایش قیمت مسکن را ناشی از پارامترهای دیگری میدانم. وی افزود: کالایی باید پتانسیل افزایش قیمت را داشته باشد تا دلالها و واسطهها به سمت آن هجوم بیاورند. اینکه دولت گرانی مسکن را به مشاوران املاک نسبت میدهد، نوعی فرافکنی است و معتقدم علت اصلی گرانیها عدم تعادل عرضه و تقاضاست.

وی با بیان اینکه در مقیاس کلان اقتصاد مسکن، املاکیها نمیتوانند قیمت ملک را کاهش یا افزایش دهند، ادامه داد: مشاوران املاک در تمام دنیا وظایف قویتر و پیچیدهتری دارند. در کشورهای توسعهیافته حتی اخذ تسهیلات از بانکها و حتی کارهای حقوقی مالکین و  خریدوفروشها از طریق بنگاههای معاملاتی انجام میشود اما در ایران بنگاهها کاملاً نقش دلالی و واسطهگری دارند درحالیکه یک مجموعه بسیار وسیع با پتانسیل بسیار بالا هستند و متأسفانه دولت از آنها استفاده نمیکند. به نظر من حتی خیلی از ارگانها میتوانند با مشاوران املاک برای انجام کارهایشان قرارداد ببندند.

ستاریان خاطرنشان کرد: منکر مسائلی در رابطه با سوداگری آنها نیستم و این موضوع در بسیاری از مشاغل وجود دارد اما موضوع این است که دلالان نمیتوانند در افزایش فراگیری که در قیمت مسکن جامعه وجود دارد، مؤثر باشند . حتی اگر تمام مشاوران املاک هم برخلاف چارچوب عمل کنند، بازهم نمیتوانند در کلیت قیمتها مؤثر باشند و عوامل اصلی دیگری مؤثرند.

وی اضافه کرد: علت اینکه صحبتهایی در مورد مشاوران املاک مطرح میشود این است که نظارت کافی بر فعالیت آنها نمیشود. اگرچه این صنف یک اتحادیه دارند، اما مسئولیت آنها مشخص نشده است. مسئولیت را خریدار و فروشنده به مشاور املاک میدهند. البته اینکه کد رهگیری وارد معاملات مسکن شد تا حدودی آنها را با مسئولیتتر کرده است.

مشاوران املاک بازنگری شوند

حجتالاسلاموالمسلمین سید ناصر موسوی لارگانی، نایبرئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی نیز دراینباره به خبرنگار پیام ساختمان گفت: اکثر مشاوران املاک کارشناس این کار نیستند و معمولاً افراد بازنشستهای هستند که به این کار می پردازند. به نظر من مشاوران املاک باید ساماندهی و بازنگری شوند و به کسانی که در این زمینه کارشناس هستند، مجوز داده شود تا بتوانند خریدار و فروشنده را راهنمایی کنند تا در حق هیچکدام اجحاف صورت نگیرد.

وی افزود: در حال حاضر در بسیاری از خیابانها به فاصله 10 متر یک مشاور املاک وجود دارد که به دلیل اینکه اطلاعات لازم را ندارند، باعث ایجاد تورم در مسکن و افزایش قیمتها میشوند و نتیجه اینکه طی یک سال ،قیمت رهن و اجاره در برخی از کلانشهرها مانند تهران بهصورت سرسامآور رشد میکند. مثلاً  تعیین میکنند که قیمت هر متر رهن و اجاره یک واحد مسکونی دو برابر هزینه ساخت یک متر ساختمان است و این امر نشاندهنده عدم کارشناسی بودن نظریات آنان است.

موسوی لارگانی ادامه داد: به عقیده بنده باید برنامهریزی صورت بگیرد تا افرادی که دقیقتر بتوانند این کار را انجام دهند، مورداستفاده قرار بگیرند. نکته دوم این است که به دلیل تأثیر افزایش قیمتها در حق کمیسیون آنها ترجیح میدهند قیمتها اضافه شود. نکته حائز اهمیت دیگر این است که وقتی مشاوران املاک قراردادها را مینویسند، هیچگونه مسئولیتی در قبال بروز مشکلات بعدی بین موجر و مستأجر را نمیپذیرند و عنوان میکنند که ما فقط قرارداد را تنظیم میکنیم. بنابراین فقط یک کاغذ مصرف کرده و پول هنگفتی به دست آوردهاند.

وی در پایان گفت: همانطور که دولت بر اصناف دیگر نظارت دارد، باید یک نظارت جدی بر مشاوران املاک هم داشته باشد. اگر این نظارت صورت نگیرد، قیمت املاک همچنان افزایش خواهد یافت و بهتبع آن حتی قیمت عوامل ساخت افزایش مییابد.

مشاوران املاک قرارداد ننویسند

ابراهیم اسماعیلی هریسی، وکیل پایهیک دادگستری هم دراینباره به خبرنگار ما گفت: مشاوران املاک جزو صنوف دلالان هستند و نوعی تاجر بهحساب میآیند . البته در کشور ما متأسفانه دلالان مانند بسیاری از مشاغل پایشان را بیش از گلیم شان دراز میکنند و باعث اختلال در امر خریدوفروش میشوند. اعتقاد ندارم که مشاوران املاک بازار مسکن را متشنج کردهاند اما معتقدم که به نوسانات دامن میزنند.

وی افزود: اصولاً نوشتن قرارداد باید تحت نظارت یک حقوقدان باشد. اگرچه برای آنها فرمهای چاپی بهصورت متحدالشکل تهیه کردهاند اما علیالاصول به دلیل اینکه بر موضوع احاطهای ندارند، موضوعاتی را مینویسند که هیچ وکیل و قاضی نمیداند چه چیزی نوشتهاند. در کشوری مانند ترکیه کار اجارهنامهها را وکیل انجام میدهد ولی در کشور ما در این زمینه بهداشت حقوقی رعایت نمیشود و بعدها هم مردم با مشکلاتی مواجه میشوند. متأسفانه حاکمیت نیز به این مسئله مهم توجه نمیکند.

اسماعیلی هریسی ادامه داد: مسئله داوری مزایای بسیاری برای طرفین در قراردادها دارد که نه مردم از آن خبر دارند و نه مشاوران املاک. نتیجه اینکه بر اساس آماری که قوه قضائیه ارائه میدهد نصف مردم ما و شاید هم بیشتر بین دادگستریها در رفتوآمد هستند. بنابراین لازم است بهجای دادگاه داوری را بگنجانند و اطلاعرسانی کنند.

وی در پاسخ به این سؤال که آیا مشاور املاک میتواند بین طرفین داوری کند، گفت: مشاوران املاک نهتنها این وظیفه را ندارند بلکه وظیفه نوشتن قرارداد را هم ندارند و جالب این است که مردم به آنها بیشتر اعتماد دارند و علت هم این است که فرهنگسازی نشده است. این کار تخصصی است و وکیل باید مداخله کند و این به نفع جامعه است چراکه دعاوی راحتتر حل میشود. بسیاری از وکلا به نان شب محتاجاند. آیا واقعاً این افراد بهاندازه یک مشاور املاک صلاحیت نوشتن مبایعه نامه ندارند؟ مجلس میتواند اجبار کند که این کار توسط وکیل انجام شود. مشاوران املاک دو طرف معامله را به هم نزدیک کنند اما نوشتن قرارداد حقوقی توسط وکلا و حقوقدانان انجام شود. همانند آنچه در دفترخانهها انجام میشود.