نشریه شماره   189   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تشویق مالی مالکان جایگزین تراکم

حجم گسترده بافتهای ناپایدار و فرسوده از مهمترین چالشهای شهر تهران است؛ آن هم در شهری که زلزلهخیز است و فاقد کانال تأسیسات شهری، درنتیجه وقوع یک زلزله میتواند خسارتهای زیادی در بافتهاي ناپايدار شهری به وجود آورد. بافت ناپایدار دارای یكی از سه شاخص ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است و طبق تعریف جدید به بلوکهای شهری که حداقل 60 درصد از ساختمانهای آنها غیرمقاوم باشد بلوک ناپایدار گفته میشود. طبق تعریف جدید در طرح تفصیلی جدید شهر تهران، بافت ناپایدار به ساختمانهایی گفته میشود که شامل بافت فرسوده نمیشوند اما نیاز به تعمیرات دارند که برای این ساختمانها هم ضوابط تشویقی در نظر گرفتهشده است.

 بر این اساس بسته تشویقی که سال 1391 بهواسطه طرح تفصیلی تهران به ساکنان بافتهای ناپایدار داده شد، این بود که املاکی که در بافت ناپایدار قرار دارند و مساحت آنها ۱۵۰ متر و بیشتر است، از یك طبقه تراكم مضاعف برخوردار شوند، همچنین آن دسته از املاك ریزدانه واقع در بافت ناپایدار كه با تجمیع به حداقل مساحت ۱۵۰مترمربع و بیشتر میرسند، از دوطبقه تراكم مضاعف برخوردار شوند.

طبق آخرین آمار بیش از 3770 هکتار از شهر تهران را بافت فرسوده و 14 هزار هکتار آن نیز جزو بلوک ناپایدار تعیینشده یعنی کمتر از 30 درصد مساحت شهر ناپایدار است. این در حالی است که هفته گذشته، مسعود شفیق، مشاور طرح تفصیلی شهر تهران در جلسه شورای شهر گفت: قبلاً تدوین طرح تفصیلی بافتهای شهری بر اساس نقشه یک دههزارم تهیهشده بود، بر همین اساس بسیاری از مناطق و معابر شهری نیز جزو بافت فرسوده و ناپایدار قرارگرفته و مشخص شد که خیلی از پهنهها جزو بافت ناپایدار تعریف نمیشوند. به همین دلیل در تدقیق مجدد، بافت ناپایدار از 14 هزار هکتار به کمتر از 4 هزار هکتار کاهش یافت.

اخیراً شورای شهر در بررسی و اصلاح دوباره تعریف بافتهای ناپایدار در طرح تفصیلی، فرآیند بازنگری و تدقیق مجدد ضوابط مربوطه به بافتهای ناپایدار را در دستور کار قرار دادند.

در این ضوابط با این مقدمه که در تمامی بافتهای فرسوده شهر رعایت پهنهبندیها، ضوابط و مقررات ساختوساز طرح تفصیلی الزامی است، عنوانشده است در بافتهای ناپایدار شهری ساختوساز در قطعات بیش از 150 مترمربع طبق ضوابط پهنهبندی با 1 طبقه تشویقی مجاز است.

این در حالی است که سالاری با انتقاد از این ضوابط طرح تفصیلی معتقد است: بر اساس این ضوابط در بافت ناپایدار به بخشی از املاکی که دارای مشخصههای ناپایداری بودند یک طبقه تشویقی تعلق میگیرد درحالیکه امکان دارد به چند پلاک مجاور این تسهیلات تعلق نگیرد. این موضوع باعث عدم توازن در ساخت و ساز محلات شده است. همچنین یکی از موارد قانونی طرح تفصیلی این است که چنانچه به 60 درصد یک بلوک شهری ضوابط بافت ناپایدار تعلق بگیرد، بهصورت اتوماتیک 80 تا 100 درصد بناهای دیگر هم حق استفاده از آن ضوابط را خواهند داشت. بنابراین بهطور عملی، جمعیتپذیری از آنچه پیشبینیشده بود بهمراتب افزایش خواهد یافت.

استفاده غیر قانونی از ضوابط تشویقی

اما آنچه از شورای سوم شهر تا این دوره از شورا مورد سؤال بوده و در پس آن لطمات جبرانناپذیری به شهر تهران وارد کرده است، ساختوسازهای غیرقانونی و استفاده از ضوابط یک طبقه تشویقی در مناطق شمالی شهر به نام پهنه ناپایدار است که بر اساس دستورالعمل ضوابط ناپایدار شهری انجامشده است، در این شرایط است که تدقیق مجدد بافت ناپایدار در دستور کار قرارگرفته است.

رئیس کمیته فنی و عمران شورای اسلامی شهر تهران با بیان اینکه پهنه ناپایدار بهصورت بافت در طرح تفصیلی شهر تهران حدود 15 هزار هکتار پیشبینیشده، گفت: این در حالی است که مناطق بهصورت پلاک و قطعات زمین شناساییشده که این اقدام باعث شده برخی معابر، کوچهها و پلاکها بهعنوان ناپایدار معرفیشده و از ضوابط طبقه تشویقی استفاده کردهاند که به دلیل تقاضای بالا کل سیما و منظر شهری را نیز تحت تأثیر قرار دادهاند.

اقبال شاکری افزود: بیشتر بلوکهای واقع در مناطق شمالی شهر از ضوابط تشویقی طرح تفصیلی استفاده کردهاند که با ضوابط بافت ناپایدار بههیچعنوان همخوانی ندارند.

وی در خصوص جزئیات این مسئله گفت: بررسی این موضوع در جلسات شورای سوم بهقدری مخالف داشته که رأی به حذف بافت ناپایدار از طرح دادهشده است اما بعد از رفتوبرگشتهای متعدد دستور حذف آن مسکوت گذاشته شد و نهایتاً طرح تدقیق بافت ناپایدار شهر تهران به کمیسیون معماری و شهرسازی شورای چهارم محول شد.

مساحت واقعی، یک ششم پهنه قبلی

 رئیس کمیته فنی و عمران شورای اسلامی شهر تهران ادامه داد: با توجه به اطلاعات و بررسیهای ما از املاک و زمینهایی که قابلیت بررسی داشتند بهطورکلی مساحت بلوکهای ناپایدار شهری حدود یکششم پهنه قبلی 3 تا 4 هزار هکتار است و نه 14 هزار هکتار و مابقی رمپ، زمینهای بایر، فضاهای سبز و معابری بوده که هیچ ارتباطی به این بافتها نداشته است.

شاکری در خصوص برخی بلوکهای واقع در مناطق 1، 2، 3، 4 و 5 که کمتر از 25 سال عمر دارند، از این ضوابط طبقه تشویقی استفاده کردهاند درحالیکه این پهنهها پایدار نبودهاند، گفت: مسئله اصلی این است که یک پلاک یا یک ساختمان در یک منطقه که اکثراً در مناطق شمالی شهر هم قرار گرفته بافت ناپایدار قلمداد نمیشود، و این موضوع باعث سوءاستفاده و بعد اعتراض برخی شهروندان این مناطق قرار گرفت.

عضو شورای شهر ادامه داد: ورود به مناطق شمالی یا تک پلاک  در مناطق بافت فرسوده و مناطق جنوب و شرق بافت محلهای  را بر هم میزند، درنتیجه از مشاور طرح خواستیم که ظرف مدت یک ماه طرح تدقیق بافت ناپایدار شهری را برای تصحیح به شورا ارائه دهند.

وی درباره اصلاح ضوابط تشویقی شورا نیز گفت: پیشنهاد ما این است که بهجای ضوابط تشویقی زیربنایی و تراکم، ضوابط تشویق مالی را مدنظر قرار دهیم یعنی اگر سازهای ناپایدار اعلام شد برای ساخت آن، به مالک تشویق مالی ارائه شود مثلاً در صدور پروانه یا تسهیلات بافت فرسوده برای وام کمبهره، که باعث میشود علاوه بر ارائه تشویق و تسهیلات، تراکم و زیربنا باعث بههمریختگی بافت محلهها نیز نشود.

رئیس کمیته فنی و عمران شورای اسلامی شهر تهران افزود: تجربه نشان داده که مالکان کمتر از این ضوابط استفاده میکنند و سازندگان و کسانی که حرفه آنها ساختوساز است با استفاده از این تسهیلات به دنبال کسب سود هستند نه نیاز به سکونت.

اقبال شاکری در ادامه بیان کرد: البته تأکید در تعریف بافتهای ناپایدار این است که محور60 درصد ساختمانهای منطقه، ناپایدار باشد. برای بافتهای پایینتر از میدان انقلاب نیز تأکید داریم که همچنان در محدوده بافت ناپایدار قرار بگیرند، مبنای آن نیز سازهای است که از نظر ایستایی ناپایدار باشد یعنی استحکام لازم را نداشته باشد.