آسيب‌هاي قراردادهای ساختمانی

شمار نشریه : 185

گروه ساختوساز: چرا پیمانکاران دچار مشکلات متعددی همچون تأخیرات اجرایی در پروژههای عمرانی ميشوند؟ مقصر کارفرماها هستند يا اين شرایط به پايين بودن سطح اطلاعات پیمانکاران باز ميگردد؟ و یا مسائل و مشکلات ناشی از انتخاب نحوه انجام خدمات طراحی و اجرا به وسیله ارکان مختلف پروژه نظیر کارفرما، مشاور، مدیریت طرح و پیمانکار پروژه است.

با اين زاويه نگاه، مفاهیم مهم قراردادهای ساختمانی به عنوان یکی از رويكردهای مورد بررسی پیام ساختمان، قرار است در هر شماره از نشریه در پيشخوان دكههاي مطبوعاتي کشور قرار گيرد زیرا مخاطبان امروز نشریه، که طیف زیادی از آنها دستاندرکاران ساختوساز هستند، میخواهند پاسخ پرسشها، ترديدها و ابهامهاي خود را در حیطه فعالیتهای تخصصیشان بيابند تا چالشهای موجود کمتر شود، بخشی از رسالت این رسانه تخصصی نیز رفع این ابهامات است. ضمن اینکه از مخاطبان خويش، فروتنانه انتظار داريم چنانچه  نقطهنظر و یا اطلاعات جدید و سازندهاي در این زمینه دارند با ما در ميان بگذارند، تا در شمارههای آتی به آن بپردازیم:

قرارداد در پروژههای عمراني

به طور كلي اجراي يك طرح و پروژه عمراني بر اساس طراحي برنامهای پیشبینیشده با تنظيم و برقراري يك قرارداد عملي است. به عنوان نمونه در تعريف پيمان میتوان گفت: توافقي كه به همراه شرايط و مدارك الحاقي در يك مجموعه غیرقابلتفکیک بين كارفرما و پيمانكار منعقد میشود. موضوع پيمان هم عبارت است از تمامی عمليات اجرایی يك طرح يا پروژه همراه با نقشهها و شرح كار، مشخصات فني و استانداردهاي الحاقي به پيمان شامل عمليات ساختماني ، مكانيكي، تأسیساتی و...

قرارداد در پروژههای عمراني و پيمانكاري به موافقتنامهای كه اولين بار در ايران در سال 1336 هجري شمسي تهيه شده و در تاريخ 3/3/1378 توسط سازمان برنامه و بودجه وقت(سازمان مديريت و برنامهریزی فعلي) مورد بازنگري واقع و مجدداً ابلاغ شده است. در حال حاضر ملاك انعقاد پيمان در اجراي طرحهای عمراني دولتي موافقتنامه و شرايط عمومي پيمان انتشار يافته از سوي سازمان مديريت و برنامهریزی(نشريه شماره 4311 چاپ دوم سال 1378) است.

به طور كلي هر قرارداد عمراني بايد هفت ماده را دارا باشد: ماده 1) موضوع، ماده 2) اسناد و مدارك، ماده 3) مبلغ، ماده 4) تاريخ و مدت و تاريخ شروع به كار، ماده 5) دوره تضمين، ماده6)نظارت بر اجراي كار، ماده 7) نشاني طرفين.

انواع قرارداد متداول اجرای پروژههای عمرانی

- قراردادهای پیمانکاری بر اساس فهرست بها

- قراردادهای پیمان مدیریت

- قرارداد بر اساس برآورد کلی با قیمت ثابت

- قرارداد بر اساس مترمربع زیربنا

- قراردادهای کلید در دست یا طراحی /  ساخت

- قراردادهای مهندسی، تدارک و اجرا.

پیمانها و روشهای عقد قرارداد پیمانکاری

با این وجود بد نیست در مورد روشهای متداول قراردادهای پیمانکاری هم بدانید که بیشتر پروژههای ساختمانی، حاصل مشارکت کارفرما (مالک، صاحب کار)، مشاور و سازنده (پیمانکار) است. زمانی که تصمیم به ساخت پروژهای گرفته شد، لازم است از خدمات طراح استفاده شود. طرح، که نزدیک به اهداف پروژه مورد نظر است راهنمای مستند سازنده

که اجراکننده پروژه است، خواهد بود. روابط و ترتیبات قراردادی بین این افراد ، بنا به ماهیت و اندازه پروژه تغییر میکند. در مواردی ، یکی از این افراد، ممکن است دو یا حتی هر سه نقش را ایفا کند. این نقشها را باید به درستی فهمید و به دقت ارزیابی کرد تا بتوان روابط قراردادی را که منجر به کارآمدترین شیوه تغییر پروژه میشوند، تعیین کرد.

پیمان با تعیین پیمانکار عمومی برای طرحهای عمرانی

«روش پیمانکاری عمومی ؛ بستن قرارداد (پیمان) بین مالک و پیمانکار عمومی است. معمولاً در این روش، پیمانکار از راه مناقصه، انتخاب شده و اجرای پروژه به او واگذار می شود».

پیمانهای امانی

« در روش امانی ساز، هیچ قراردادی با پیمانکار خارجی منعقد نمی شود و خودکارفرما، مسئولیت اجرای پروژه را به عهده می گیرد».

روش پیمان طرح و اجرا

«در این روش (طراحی و اجرا) ، کارفرما با یک قرارداد واحد ، طراحی و اجرای عملیات پروژه هر دو را واگذار میکند. این روش مانند روش تعیین پیمانکار عمومی است.

پیمانهای دستمزدی

« پیمان های دستمزدی، پیمان هایی هستند که در آنها تهیه تمامی مصالح مورد نیاز پروژه به عهده کارفرما باشد و اجرای عملیات به یک پیمانکار واگذار شود. بنابراین در این پیمان ها پیمانکار از بابت اجرای عملیات فقط دستمزد دریافت می کند».

پیمان مدیریت

پیمان مدیریت همان طور که از نام آن پیداست، روشی است که در آن «کارفرما، یک شرکت ساختمانی یا یک شخص را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد. بنابراین تعیین روش های اجرای پروژه و تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده پیمانکار است».

پیمانهای خاص (گلوبال)

در بسیاری از پروژهها، «کارفرما مایل است بدون دخالت در جزئیات ریز قیمت ها و مسائل اجرایی اجرای پروژه را طوری به پیمانکار واگذار کند که قیمت مبلغ پیمان براساس قیمت های واحد پایه نبوده بلکه به صورت کلی باشد و پرداخت ها بر اساس درصد اجرا صورت گیرد.

آخرین تغییرات درباره قراردادهای عمرانی

این روزها؛ اختلافات ناشی از قراردادها صدای همه را درآورده و باعث شد تا سرانجام چندی پیش با تصویب دولت، نمایندهای در حل اختلافات قراردادهای عمرانی تعیین شود. دراینباره محمدباقر نوبخت به عنوان نماینده ویژه رئیسجمهور برای ارجاع اختلافهای ناشی از اجرا یا تفسیر قراردادهای مربوط به طرحهای عمرانی به معاونت برنامهریزی و نظارت راهبردی رئیسجمهور تعیین شد.

بر این اساس، هرگاه در اجرا یا تفسیر مفاد قراردادهای عمرانی اعم از مدیریت، مشاوره، ساخت و اجرا بین دو طرف قرارداد اختلاف نظری بروز کند که مرتبط با اموال عمومی باشد، هر یک از طرفین میتواند ارجاع موضوع یا موضوعهای مورد اختلاف به داوری را از نماینده ویژه درخواست کند.

مرجع حل اختلاف (داور) شورای عالی فنی است که بر اساس قرارداد منعقده و قوانین و مقررات مربوط، نسبت به موارد اختلاف، رسیدگی و اعلام نظر میکند و طرفهای قرارداد بر طبق آن عمل خواهند کرد. با این توضیح که ارجاع موضوع یا موضوعات مورد اختلاف به داوری شورای یادشده نباید تغییری در انجام تعهدات قراردادی دو طرف ایجاد    کند.