هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   185   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

آپارتمان نشيني و حوزه مسئوليت ها

از آنجا كه هر اجتماعي اعم از خانواده يا جامعه نيازمند مدير يا مديراني براي اداره امور خود هستند، در مجتمع هاي ساختماني (آپارتماني) نيز اين ضرورت به وضوح احساس مي گردد. در اين خصوص قانون تملك آپارتمان ها و آيين نامه اجرائي آن مصوب 1343 و اصلاحيه هاي بعدي آن، ضوابط و مقررات حاكم بر اين موضوع را مشخص نموده و قانونگذار مستند به قانون فوق الاشعار، كليه مجتمع هاي مسكوني، اداري، تجاري و شهرك هائي كه فاقد شهرداري هستند را ملزم به رعايت ضوابط و مقررات حاكم بر آن نموده است.

به منظور تعيين مدير يا هيئت مديره ابتدا مي بايست مجمع عمومي مالكين به شرح ذيل تشكيل گردد:

مجمع عمومي مالكين - در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز نمايد مجمع مزبور تشكيل مي گردد و به عبارتي مجمع عمومي از گردهمائي مالكين تشكيل مي گردد. با ملاحظه مواد قانوني اين طور استنباط مي گردد كه اگر مالكين خود در مورد نحوه تشكيل اولين مجمع عمومي به توافق نرسند و از تشكيل مجمع خودداري نمايند حسب درخواست مالكين، وزارت مسكن وشهرسازي عهده دار اين مسئوليت مي گردد.چنانچه جلسه مذكور،اولين جلسه مجمع نباشد هيئت مديره وظيفه دعوت از مالكين را به عهده خواهد داشت لازم به ذكر است كه برگزاركنندگان مجمع موظف مي باشند دعوتنامه هايي را به نشاني كليه مالكين ارسال نموده و از آنان، جهت شركت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالكين در محلي، به جز نشاني خود در مجتمع، ساكن باشند موظفند رسما" آدرس خود را به هيئت مديره اعلام نمايند درغير اين صورت هيئت مديره وظيفه اي جهت تفتيش درخصوص نشاني مالكين ندارند و اگر كسي به عنوان نماينده يكي از مالكين تعيين شده باشد بايد قبل از تشكيل مجمع عمومي وكالتنامه رسمي (كه در دفترخانه تنظيم شده باشد) يا غير رسمي (نوشته كتبي) خود را به مدير يا هيئت مديران ارائه نمايد و واحدهايي كه داراي چند مالك مي باشند مي بايست از بين خود يك نفر را جهت شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي کنند. درصورتي كه يكي از مالكين نيز داراي شخصيت حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيت هاي حقوقي، معرفي خواهدشد.

تشكيل جلسه به وسيله آگهي در تابلوی اعلانات نصب و همچنين مي بايست به نشاني هريك از مالكين ارسال گردد.در اولين جلسه مجمع عمومي ابتدا رئيس مجمع كه اداره جلسه نيز با او مي باشد و سپس در همان جلسه در صورت به رسميت رسيدن مجمع، مدير يا مديراني از بين مالكين يا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب مي شود لازم به ذكر است براي رسميت مجمع، حضور مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي يا نماينده آنان ضروري است.

باتوجه به مراتب فوق اگر مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي ساختمان  يا نماينده آنان در جلسه حضور پيدا نكنند جلسه موكول به پانزده روز بعد مي گردد و چنانچه در اين جلسه نيز اكثريت لازم حاصل نگردد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد و تصميات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر خواهد بود. مجمع عمومي مالكين بايد حداقل هر سال يك بار تشكيل گردد.

وظايف و اختيارات مجمع عمومي :

تعيين رئيس مجمع عمومي

انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي به اعمال آنها

اتخاذ تصميم نسبت به اداره ساختمان

تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه هاي سالانه

اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگهداري و تعمير بنا

تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.

كليه تصميمات متخذه مجمع عمومي مالكين بايد ظرف ده روز به وسيله مدير يا مديران به شركا يا مالكين غايب و وزارت مسكن وشهرسازي اطلاع داده شود.

مجمع عمومي عادي مي تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذيل تشكيل گردد:

 در صورتي كه هيئت مديره نتواند درخصوص يك موضوع خاص و مهم اتخاذ تصميم نمايد(مثلا به فرض درخصوص بازسازي و تعميرات اساسي ساختمان و...) مجمع عمومي عادي به طور فوق العاده تشكيل مي گردد كه اين موضوع بنا به درخواست مالكين يا هيئت مديره مي باشد. صلاحيت مجمع عمومي عادي به طور فوق العاده همان صلاحيت مجمع عمومي عادي مي باشد. در صورت عدم اجابت درخواست مالكين از سوي هيئت مديره و در صورت پيش بيني سمت بازرس و وظايف آن در اساسنامه مالكين مي توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمايند و بازرسان موظفند با رعايت تشريفات مقرر، اقدام لازم را معمول نمايند.

مجمع عمومي فوق العاده، در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضا مدت ماموريت به منظور تجديد انتخاب هيئت مديره جديد تشكيل مي گردد. در صورت خودداري شركا از تشكيل مجمع فوق العاده، وزارت مسكن وشهرسازي حسب تقاضاي سه نفر از شركا براي تشكيل مجمع مذكور اقدام خواهد نمود مگر آنكه تعداد آپارتمان ها از ده واحد كمتر باشد كه در اين صورت تقاضاي يك نفر از شركا كافي خواهدبود.

لازم به ذکر است که تصميمات مجمع براي كليه مالكين الزام آور است.

مدير يا مديراني كه طي جلسات مجمع عمومي مالكين انتخاب مي شوند مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي باشند تعداد آنها مي بايست فرد بوده و مدت ماموريت آنها نيز طبق قانون دوسال است. اما مجمع مي تواند اين مدت را اضافه و انتخاب مجدد مدير يا مديران نيز بلامانع است.

مجمع عمومي مي تواند يك نفر از مديران را به عنوان خزانه دار تعيين و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد نمود مديراني كه انتخاب شده اند امين شركا (مالكين) بوده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود انتخاب نمايند.

مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند.

در كليه ساختمانها كه بيش از ده واحد آپارتمان داشته باشند مديران مكلفند براي حفظ و نگاهداري و همچنين نظافت قسمتهايمشترك و ساير امور مورد نياز دربان يا سرايدار استخدام نمايند.

مدير يا مديران همچنين مكلفند ميزان هزينه هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آنرا قبل يا بعد از پرداخت هزينه به وسيله نامهسفارشي به نشاني مالكين اعلام نمايند. و در صورت استنكاف، طبق مقررات قانوني براي وصول آن اقدام نمايند.