نشریه شماره   181   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

محاسبه سهم شارژ مالکین

پس از حذف یارانه حامل‌های انرژی و آب از قبوض، بسیاری از هزینه‌های بنیادین ساختمان که تا به حال به چشم نمی‌آمدند چند برابر شدند، به‌طوری که تقسیم آنها برای ساختمان به معضلی جدی تبدیل شد.به عنوان مثال تا به حال هزینه آسانسور برای طبقات مختلف به صورت یکسان محاسبه می‌شد ولی جدیدا طبقات پایین آپارتمان نسبت به هزینه‌ای که منطقا بر عهده آنها نیز قرار گرفته است معترض گشته‌اند.در این قسمت سعی داریم به تعدادی از طرق تعیین سهم هزینه‌های مشترک اشاره کنیم.
از بررسی قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن، به دو طریق می‌توان سهم مالکین از هزینه‌های مشترک ساختمان را تعیین کرد. اول طریق قانونی و دوم طریق قراردادی. بدیهی است چنانچه مالکان هر یک از دو طریق یاد شده را انتخاب و اجرا نمایند عمل بدان طریق برای همه آنها الزامی خواهد بود.
اول: تعیین سهم مالکین به طریق قانونی
ماده 4 قانون تملك مي‌گويد: حقوق و تعداد و همچنين سهم هر يك از مالكين قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترك برابر است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد.
همچنین برابر تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است».
مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمان‌ها از مخارج قسمت‌های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند:
الف – هزینه‌های نسبی
ب – هزینه‌های ثابت
ج – هزینه‌های اختصاصی
 
الف – هزینه‌های نسبی
ماده‌ 23 آیین‌نامه قانون یاد شده هزینه‌های نسبی را به این صورت تبیین می‌کند: «سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده 4 قاون تملک آپارتمان‌ها تقسیم می‌گردد ...».
از طرفی وفق ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد ...».
بنابراین هزینه‌های ساختمان به دو نوع هزینه‌های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد.هزینه‌های مستمر اغلب براساس متراژ واحدهای آپارتمان تقسیم می‌شود.
روش تقسیم در این نوع هزینه‌ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می‌آید. سپس هزینه‌ کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ سهم خود را پرداخت خواهد نمود. (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می شود.)
ب – هزینه‌های ثابت
هزینه‌هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می توان به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه های نگهداری تاسیسات، باغبان و قسمت‌های مشترک اشاره کرد.
نوع دیگر این نوع هزینه‌ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه‌های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده  مجمع عمومی می‌باشد.
این نوع هزینه‌ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند.
مثال:
ساختمانی 5 واحد به اندازه های 100، 150، 150، 100، 200 متر دارد.
هزینه‌های ساختمان عبارتند از:
قبض برق: 4900000 ریال
حق بیمه: 700000 ریال
هزینه باغبان: 140000 ریال
اندوخته قانونی ساختمان: 2100000 ریال
نحوه  تقسیم شارژ به شکل قانونی:
جمع متراژ : 700 متر
هزینه هر متر مربع برای برق : 4900000 تقسیم بر 700 - 7000 ریال
هزینه بیمه : 700000 تقسیم بر 700 - 1000 ریال
هزینه باغبان : 140000 تقسیم بر 5 - 28000 ریال بر واحد
هزینه اندوخته قانونی : 2100000 تقسیم بر 5 - 420000 ریال بر واحد
با این حساب شارژ قانونی واحد 100 متری عبارت است:
100× 7000 + 100× 1000 + 28000 + 420000 = 1248000 ریال
برای بقیه واحدها نیز بدین ترتیب محاسبه می‌گردد.
البته باید در نظر داشت این روش، طریقه قانونی تقسیم شارژ در ساختمان می‌باشد.