نشریه شماره   177   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تامین مالی مسکن با رویکرد مردمی

گروه بازار ساختمان: اخیراً مهندس پژمان، رئیس سازمان زمین و مسکن و معاون وزیر راه و شهرسازی از راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان خبر داده و آن را روشی برای تأمین مالی بخش مسکن معرفی کرده بود اما این نوع تأمین مالی که تاکنون با رویکرد جدی مواجه نشده چه ماهیت و چه مزایایی دارد.
ایوب باقرتبار، مدیرنظارت برنهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار است که صندوق‌های سرمایه‌گذاری، زمین و ساختمان، مشاوره سرمایه‌گذاری و... در همین بخش تحت نظارت قرار می‌گیرد.در ادامه متن گفتگوی وی با پیام ساختمان را می‌خوانیم اما قبل از خواندن این مصاحبه به این نکته بیندیشید که چه خوب بود اگر در طرحی مانند مسکن مهر از صندوق‌های زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه به جای استقراض داخلی استفاده می شد.
پیام ساختمان: به زبان عامیانه بفرمایید صندوق‌های زمین و ساختمان دقیقا چه هستند؟
صندوق زمین و ساختمان ابزاری برای تأمین مالی در بخش تولید و افزایش عرضه مسکن به بازار و شامل 5 رکن؛ ناظر ، مدیر ساخت ، مدیر صندوق ، متعهد پذیره‌نویسی و بازار گردان است که این رکن آخر برای یونیت‌هایی که پذیره‌نویسی شده است بازار ثانویه ایجاد می‌کند تا مالکان یونیت‌ها بتوانند، در صورت تمایل اقدام به نقد کردن سرمایه خود کنند. برای مثال شخصی که دارای زمین و مجوز ساخت است می‌تواند صندوقی را شکل دهد و با پذیره‌نویسی اقدام به تأمین مالی برای ساخت‌وساز زمین کند و در مقابل نیز یونیت‌هایی از طرف صندوق به سرمایه‌گذاران ارائه می‌شود. در خاتمه ساخت‌وساز نیز ساختمان برای فروش به مزایده گذاشته‌شده و درآمد حاصله به صاحبان یونیت‌های صندوق اختصاص می‌یابد. اگرچه مالک زمین و مجوزها معمولاً بیش از 50 درصد از صندوق زمین و ساختمان را در اختیار خود دارد که در نتیجه می‌تواند ارکان صندوق را به اختیار خود تغییر دهد. بااین‌حال در این صندوق‌ها ارکانی هم دیده‌شده که مدیریت اصلی آن معمولاً با مالک زمین است و بیش از 50 درصد از این صندوق و نیز ریاست مجمع آن را به‌صورت عرفی در اختیار دارد. ازآنجاکه زمین و هزینه‌های دریافت پروانه بیش از 50 درصد از کل هزینه ساختمان را شامل می‌شود ازاین‌رو قدرت تصمیم‌گیری و سهام مدیریتی این صندوق‌ها درعمل در اختیار همین بخش خواهد بود.
پیام ساختمان: ظاهراً این ابزار مالی چندان مورد توجه فعالان ساخت‌وساز واقع نشده است؟
بخش خصوصی که اتفاقاً در صنعت ساختمان بسیار فعال است در سال‌های قبل به تشکیل این صندوق‌ها علاقه‌ای نشان نداده بود. در تماس‌هایی که با بخش خصوصی داشتیم متوجه شدیم یکی از موانع این است که آگاهی کافی در این خصوص وجود ندارد. این بسیار بهتر از این است که سال‌های سال صنعت ساختمان منتظر تأمین مالی یا ارائه تسهیلات از طرف دولت بماند. همچنین بسیاری از بخش‌های دخیل در ساخت‌وساز با مشکل کمبود منابع مالی مواجه‌اند. زیرمجموعه‌های بانک مسکن ، شهرداری‌ها و مانند آنها که هم دارای توان مالی و هم مالک زمین هستند، می‌توانند این بازار تأمین مالی برای ساخت مسکن را مورد توجه قرار دهند. در آن صورت  مشکلات این صندوق‌های زمین و ساختمان مشخص می‌شود. 
پیام ساختمان: چه مشکلاتی؟
از گوشه و کنار شنیده می‌شود که برخی افراد با بعضی ارکان لازم موافق نیستند . به‌عنوان مثال معتقدند؛ مدیر ساخت نباشد یا ناظر جزو ارکان باشد یا نباشد. ازاین‌رو به نتیجه می‌رسیم که آنها اشراف کامل به مقررات این ابزارهای مالی ندارند.مسئله دیگر اینکه چرا بانک مسکن منتظر منابع مالی دولت باشد درحالی‌که می‌تواند به این نوع تأمین مالی رویکرد کند.
مشکل دیگر این است که هنوز هیچ سازمانی به این نوع تأمین مالی رویکرد نکرده تا چالش‌های جدی این روش در حین اجرا و نتیجه‌گیری به‌صورت ملموس مشخص شود. مثلاً اگر مردم در پذیره‌نویسی آن مشارکت کردند چه بهتر اما در بدترین مورد هم کسی که زمین را آورده، می‌تواند اقدام به پذیره‌نویسی کند.
پیام ساختمان: اگر این روش تأمین مالی را با بازار پول مقایسه کنید به چه نتیجه‌ای می‌رسیم؟
هزینه وام‌های بانکی بسیار بالاتر است و در این صندوق‌ها مشارکت صورت می‌گیرد آن هم با قیمت اسمی نه قرض. پس ریسک سرمایه‌گذاری آن نیز بالاست. در نهایت اهمیت بیشتر در این است که سود تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن ثابت است و باید در زمان مشخصی پروژه به بهره‌برداری برسد و فروخته‌شده و بازپرداخت وام انجام شود حال اگر در یکی از این مراحل مشکلی ایجاد شود چگونه می‌تواند اصل‌وفرع تسهیلات بانکی را پرداخت کند. همچنین هزینه تأمین مالی از طریق بانک‌ها به نسبت مراجعه به مردم برای تأمین مالی بسیار بیشتر است. از طرف دیگر بانک‌ها 100 درصد تقاضای دریافت وام را پاسخ نمی‌دهند چرا که منابع کافی برای این کار را ندارند.
علاوه بر همه این موارد در تسهیلات بانکی شما موظف هستید در زمان مشخص اصل‌وفرع وام را بازپرداخت کنید چه ساختمان شما ساخته شده باشد و همه واحدهای مورد نظر به فروش رفته باشد و چه شما در تحقق اهدافتان ناکام باشید. بانک شریک شما نیست بلکه شما مشتری بانک هستید اما در صندوق زمین و ساختمان مالکان یونیت‌ها شریک شما در سود و زیان هستند و اتفاقاً مزیت این روش نیز همین شفافیت امور است.
پیام ساختمان: مالکان یونیت ها در مالکیت واحدها سهیم هستند یا در ماحصل فروش واحدها؟
مالکان یونیت‌ها در آنچه از کل فروش واحدها به‌دست آید سهیم هستند. برای مثال 15میلیارد تومان زمین و مجوز ساخت است که این میزان سرمایه واضح است. همچنین برآورد می‌شود برای ساخت‌وساز به 10 میلیارد تومان نیاز داشته باشید اما دیگر پولی در اختیار ندارید. در این شرایط شما می‌توانید یک صندوق زمین و ساختمان تشکیل دهید و اقدام به پذیره‌نویسی کرده و یونیت‌های صندوق را بفروشید و با این اقدام برای ساخت‌وساز منابع مالی به‌دست آورده و مالکان یونیت‌ها را در سود و زیان فعالیت تولیدی خود شریک کرده‌اید.
پیام ساختمان: در دیگر کشورها این صندوق‌ها به چه صورت دیده می‌شوند؟
در کشورهای دیگر این صندوق‌ها در قالب صندوق‌های املاک و مستغلات (RIETs) دیده می‌شود که در بخش تقاضا فعالیت می‌کنند. بر این اساس که ساختمان‌های ساخته‌شده را می‌خرند و بعد اجاره داده و سود حاصله را بین سهامداران صندوق تقسیم می‌کنند، اما تفاوت صندوق‌های زمین و ساختمان در این است که آنها در تولید ساختمان و بخش عرضه فعالیت می‌کنند.
پیام ساختمان: آیا از این صندوق‌ها می‌توان برای ساختمان‌های صنعتی مانند کارخانه‌ها یا نیروگاه‌ها هم استفاده کرد؟
این روش تنها برای ساختمان است و اگر قرار باشد برای صنعت نیز از این رویکرد استفاده شود صندوق‌های پروژه (Project Fund )مطرح می‌شود که در دنیا وجود دارد اما با توجه به عدم استقبال مردم از صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق پروژه هم پیگیری نشد.