هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   175   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سیگنال های کاهش جمعیت برای بازار مسکن

پیشینه شهرنشینی هر چند به 5 هزار و 500 سال پیش بر می‌گردد اما اجرای طرح های توسعه شهری اولین بار در سال 1874 در جهان الزامی شد. در ایران هم قدمت شهرنشینی تاریخی طولانی داشته و در مقاطع زمانی مختلف فراز و فرود‌های زیادی را در اثر دست‌اندازی های زیاده‌خواهان تجربه کرده است که برای اجتناب از طولانی شدن مطلب از توضیح آن‌ها صرف‌نظر می‌نماییم.

گسترش تاریخی شهرنشینی در ایران به علت افزایش جمعیت و تمایل مردم به سکنی گزینی در شهرها متأسفانه همچون زمان حاضر از برنامه و ضوابط خاصی تبعیت نکرده است. هر چند برنامه‌های آمایش سرزمین همواره ورد زبان صدر تا ذیل صاحب‌منصبان بوده اما آنچه قابل مشاهده است عدم توجه مضاعف به استفاده از اسناد فرادستی مانند برنامه آمایش سرزمین است. تبعات این‌گونه بی‌توجهی‌ها افزایش شهرنشین‌ها به حدود دو سوم جمعیت کشور است که طبق آمار مسئولان سال 92 را سال اوج نیاز جامعه به مسکن در شهر برآورد کرده بودند و با استناد به همین آمار دولت های نهم و دهم با طرح مسکن مهر و اجرای آن در اقصی نقاط کشور در صدد درمان ضربتی به ظاهر با برنامه و هدفمند این درد بی‌درمان سال های پیشین ولی قابل‌درمان نه مدبرانه شاید طبیعی! سال های آتی برآمدند.

بماند این که این طرح و ساخت مسکنی به نام مهر به چه قهر و آشتی‌هایی در جامعه سازندگان دامن زد و بماند اینکه پس از قهر های مصلحتی زودگذر، آشتی های منفعتی دیرپا چه سرانجامی پیدا کرد و باز بماند اینکه مسکن های مهری که بنا به‌ضرورت تأمین مسکن زوج های جوان و اقشار کم درآمد طرح شده بودند به مسکن های خود مالکی و ... انجامید.اما چنانکه ذکر شد سال اوج نیاز به مسکن(1392) را در حالی به پایان می‌رسانیم که به اقوالی بیش از 2 میلیون واحد مسکن مهر احداثی ، بخشی تحویل‌شده، درصدهایی در مراحل پایانی تحویل قرار دارد و بخشی هم در حال ساخت‌وساز است ولی اینها همه یک طرف قضیه است. طرف دیگر قضیه در همین سه ماهه پایانی سال به‌اصطلاح اوج نیاز به مسکن شنیدن زمزمه‌هایی مبنی بر ؛ به کف قیمت رسیدن مسکن، زمان مناسب بودن خرید خانه ،هشدار باز شدن فنر فشرده قیمت مسکن در سال93 در صورت عدم خرید متقاضیان واقعی و متضرر شدن در سال آتی و.... با عنوان"توصیه به خریداران مسکن" است بدون اینکه به ساخت بیش از 2 میلیون مسکن واحد مهر اشاره‌ای شود، بدون اینکه از یک میلیون واحد خانه خالی نامی برده شود، بدون اینکه بر آزاد شدن فروش مسکن مهر و اثرگذاری آن در برآورده نمودن نیازهای متقاضیان واقعی تحلیلی صورت گیرد و بدون اینکه از سیاست های سیاست‌گذاران و متولیان دولت یازدهم در ساماندهی بخش مسکن با عناوین مشارکتی ،حمایتی، اجتماعی و.... سخنی به میان آید.

نکته مهم پس از مقدمه طولانی فوق، فقط بیان یک "ارتباط" و آن ، ارتباط کاهش یا رشد جمعیت و گسترش شهرنشینی با نیاز به مسکن سیگنال هایی است که برای رکود یا رونق بازار مسکن می فرستد . مقوله رشد جمعیت در سال های اخیر به دغدغه اصلی مسئولان کشور تبدیل شده است. هر چند در آغاز مطرح‌شدن این دغدغه توسط رئیس‌جمهور پیشین – دکتر محمود احمدی‌نژاد – برخی از منتقدان وی نسبت به این موضوع موضع وضعی گرفتند ولی بعداً با تأیید مراکز آمار آنها هم بر صحت آن صحه گذاشتند. اگر از هشدار – مستند به آمار – کاهش جمعیت کشور،کاهش جمعیت شهرنشین و به تبع کاهش تقاضای مسکن در شهر را نتیجه بگیریم و این مسئله را در کنار پایان یافتن اوج نیاز تقاضای مسکن در سال 92 – باز به استناد آمار جمعیتی – قرار دهیم و به این‌ها آمار حدود یک میلیون خانه‌ خالی اضافی لوکس! یا غیر لوکس ! را اضافه کنیم آنگاه تشخیص حاصل جمع جبری درستی تا نادرستی توصیه‌ها و هشدارهای – بجا یا نابجای – "زمان مناسب خرید مسکن قبل از پایان سال92" برخی از وصیت‌کنندگان! دلسوز این حوزه چندان دشوار نخواهد بود. با این تفسیر ، علیرغم توصیه‌های عاری از تحلیل برخی از تحلیلگران ، به نظر می‌رسد در سال های آتی به دنبال سه کاهش ؛ 1- کاهش رشد جمعیت 2- کاهش رشد جمعیت شهرنشینی 3- کاهش متقاضی واقعی مسکن در شهر و مواجه‌شدن با مازاد خانه‌های ساخته‌شده به‌علاوه آزاد شدن فروش مسکن های مهر شاهد چهارمین کاهش یعنی کاهش قیمت مسکن باشیم.

قادر نصیری