هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   172   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

نقشه راه بازار مسكن

محمد پارسا نجفي

مسكن با بازاري كه ابعادي درهم‌تنیده با كل اقتصاد كشور دارد و علیرغم اینكه بخش زيادي از سرمایه‌های ملي و نقدينگي آزاد را جذب كرده است ، در حال حاضر در ركود به سر می‌برد و به مسيرهايي براي خروج از بحران نياز دارد تا همه چالش‌هاي آن - از روش هاي متفاوت تأمین مالي گرفته تا مؤلفه‌های فرابخشي اقتصادی‌اش- همپوشاني شود اما چگونه ؟ دو تن از کارشناسان اقتصادی در گفتگو با پیام ساختمان مطالبی عنوان نموده‌اند كه براي رسيدن به نقشه راه مسکن کشور مفيد به نظر می‌رسد:

توسعه بازار رهن و حمايت از گروه‌هاي هدف

دكتر حسين عبده تبريزي، مشاور وزير راه و شهرسازی در مورد آنچه در رسانه‌ها به نقل از وي براي خانه‌دار شدن مردم انتشار يافته است، به خبرنگار پيام ساختمان توضيح داد: سخني درباره نحوه گرفتن وام نگفته‌ام و حتي از آقاي وزير نيز سؤال کرده‌ام، ايشان هم چنين اظهاراتي نداشته‌اند. به‌علاوه، كسي نگفته است تأمین مالي بخش مسكن تنها از طريق بازار پول و تسهيلات بانكي ممكن است و موضوع به بازار سرمايه ربط ندارد. وی افزود: دولت در خصوص اینكه سرمایه‌گذاران به چه روش‌هایي براي تأمین مالي ساخت‌وساز اقدام مي‌كنند، دخالت نمي‌كند مثلاً دريافت تسهيلات دارند يا اوراق مشاركت منتشر می‌کنند چرا که دولت وارد کسب‌وکار مردم نمی‌شود.

مشاور وزير راه و شهرسازی اعلام کرد: درخواست وزارتخانه از بانك مركزي صرفاً اين بوده كه پس‌انداز در بخش مسكن تشويق شود و تشكيل صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن به بانك مسكن محدود نباشد، اما اينكه نرخ و رقم تسهيلات چه بايد باشد، پروژه‌ها كدام است و ... به بانك مركزي و مدلي كه هر بانك با آن دريافت‌ها و پرداخت‌ها را متوازن مي‌كند، مربوط است. وی ادامه داد: وزير نمي‌تواند بگويد كه وام 5 برابر باشد يا 6 برابر و در امر محاسبات دخالت نمي‌كند. هر بانك براي اين كار برنامه جداگانه‌اي دارد كه بايد به تصويب بانك مركزي برساند. عبده تبریزی با بیان اینکه؛ آقاي دكتر آخوندي نيز به تجربه بانك مسكن اشاره كرده است، افزود: وزارتخانه تنها به گروه‌هاي هدف خود آن هم به شکل شفاف و در چارچوب فعاليت بخش خصوصي مي‌تواند امتيازاتي چون تفاوت سود و زمين رايگان يا ارزان بدهد.

مشاور وزير در خصوص رهيافت وزارت راه و شهرسازي براي خانه‌دار شدن مردم گفت: درخواست وزارت راه و شهرسازي از سيستم بانكي اين است كه همه بانک‌ها صندوق‌های پس‌انداز مسكن تشكيل دهند يا به ساير روش‌های خريد بلندمدت مسكن مانند «مؤسسات پس‌انداز و وام مسكن» كه قبل از انقلاب نيز وجود داشته، روي آورند.

دكتر عبده تبریزی درباره نحوه حمايت دولت از خانه‌دار شدن اقشار كم‌درآمد اظهار داشت: دولت هم بعد از تشكيل اين صندوق‌های پس‌انداز مسكن می‌تواند با تخفيف زمين يا در اختيار قرار دادن زمين رايگان يا پرداخت تفاوت سود بانكي و مانند آن‌،به گروه‌های هدف كه طبقات ضعيف و متوسط‌اند، كمك كند. البته، در مورد طبقات ضعيف‌تر اجتماعي كه توان پس‌انداز هم ندارند، بايد به‌سراغ مسكن اجتماعي رفت كه كلاً بر كمك‌هاي دولت و مردم متكي است. وي تصريح كرد: دولت براي تسهيل خانه‌دار شدن اقشار ضعيف و كم‌درآمد مابه‌التفاوت سود و كمك‌هاي ديگری پرداخت خواهد كرد، البته بعد از اتمام مسكن مهر كه هنوز 2/1 ميليون واحد آن ساخته و تحويل نشده و زماني كه منابع مالي چنين امكاني را به دولت بدهد.

عضو شوراي عالي بورس، تعيين نرخ سود تسهيلاتي كه از اين طريق در اختيار مردم قرار می‌گیرد را به شرايط بعد از تشكيل صندوق‌ها منوط كرد و اظهار داشت: تعيين نرخ سود بر اساس محاسبه خواهد بود و بايد مشخص باشد صندوق از چه نوعي است، چه ميزان منابع دارد و چه ميزان نياز است.وی تأکید کرد: رويكرد دولت بر خودكفايي صندوق‌ها متمركز است كه منابعي در آن جمع شود و در اختيار متقاضيان قرار گيرد نه آنكه دولت تأمین مالی كل وجوه صندوق‌ها را بر عهده داشته باشد كه چنين امكاناتي در اختيار هيچ دولتي نيست. دولت فقط بايد به گروه‌هاي هدف خود جهت خانه‌دار شدن كمك كند؛ به آنهايي كه نمي‌توانند مستقلاً و با منابع گذشته و آتي خود خانه‌دار شوند. البته، مسكن اجتماعي كه مربوط به گروه‌هايي از جامعه است كه پس‌اندازي ندارند، موضوعي مستقل است.

وي در پاسخ به اين سؤال كه با توجه به معوقات بانكي و نرخ پايين سود سپرده‌ها، آيا بانک‌ها توانايي مالي اعطاي تسهيلات به بخش مسكن را دارند يا خير، خاطرنشان كرد: امكانات بانک‌ها كم شده، اما قطعاً به صفر نرسيده و داراي منابع هستند و با مشاهده طرح‌های اقتصادي سازندگان، تسهيلات ساخت خواهند داد. اما در مورد تسهيلات خريد مسكن، يعني تشكيل بازار رهن، دولت مي‌تواند با حمايت خود آن بازار را تقويت كند. بايد زوج جواني كه توانایی پرداخت قسط را دارد، بتواند از محل پس‌انداز گذشته و آتي خود، اقساط مسكن را پرداخت كند. كار دولت‌ها البته آن است كه از تشكيل و تقويت بازار رهن حمايت كنند و منابع خود را صرف تقويت اين بازار نمايند.

رابطه مسكن و نرخ سود سپرده

ايرج نديمي، عضو كميسيون اقتصادي مجلس معتقد است: ركود در بازار مسكن ريشه در مديريت اقتصادي دارد نه نقدينگي آزاد. براي مثال هر روز صحبت، آیین‌نامه و برنامه‌هایی مانند ماليات ، تسهيلات ، سامانه يا محدودیت‌ها بخش مسكن را متأثر می‌کند.

نماينده مردم لاهیجان در مجلس شوراي اسلامي به خبرنگار پيام ساختمان اظهار داشت: صنعت ساختمان، صنعتي پايه است كه با رشد خود صنايع بسياري را به حركت وا می‌دارد و اگر بخواهيم در مورد رشد ساخت‌وساز و عرضه مسكن اقدام كنيم بايد سیاست‌ها و روش هاي مديريتي در خصوص بازار مسكن اصلاح شود. بنابراين براي آينده نبايد با مطالبي مانند ماليات بر خانه‌های خالي يا ماليات بر مالكيت مسكن، براي اين صنعت خط‌ونشان كشيد.

نديمي با اشاره به اينكه ممنوعيت بانك‌هاي تجاري براي ارائه تسهيلات خريد يا ساخت مسكن معضلي در بازار مسكن بود، گفت: بايد بانک‌ها را آزاد گذاریم و سقف تسهيلات را محدود نكنيم چرا كه قیمت‌ها در دو سه سال اخير خيلي تغيير كرده است. وي معتقد است: بايد با بسته‌های حمايت مالي و كالايي از سازندگان گسترده مانند انبوه‌سازان و پيمانكاران پشتيباني كرد. همچنين تعيين تكليف مسكن مهر هم هر چه سريع تر انجام شود تا پروژه‌هایی مانند مسكن اجتماعي يا هر پروژه‌ای كه قرار است انجام شود مانند مسكن اجتماعي ، هر چه سريع تر معرفي شود.

نديمي در پاسخ به اين سؤال كه با توجه به نرخ پايين سود سپرده‌های بانكي تأمین مالي چگونه امکان‌پذیر است، گفت: رابطه‌ای منطقی ميان نرخ تورم و نرخ سود بايد برقرار باشد. براي مهار تورم بايد سودي متناسب با اين نرخ تورم پرداخت شود. به بيان ديگر اگر موضوع سود سپرده بر اساس نرخ تورم بازنگري شود مشكل بانک‌ها حل می‌شود ازاین‌رو تا وقتي كه نرخ سود بازنگري نشده ، بخش زيادي از نقدينگي به‌جای بازار پولي به سمت بازارهاي ديگر مي رود.

این نماینده مجلس تصریح کرد: در حال حاضر به اسم حمايت از توليد ، نرخ پول را پايين نگه‌داشته‌اند در نتيجه تولیدکننده به خود پول محتاج شده و بسياري از آنها متقاضي تأمین مالي هستند درحالی‌که تولیدکنندگان به خود پول بيشتر از نرخ پول نيازمند هستند. وي با بيان اينكه با اصلاح سیاست‌ها ، از جذابيت بازارهاي موازي نيز كاسته خواهد شد، اظهار داشت : به همين دليل با تلاش براي حل مشكلات ديپلماتيك قيمت طلا و ارز كاهش می‌یابد، ازاین‌رو بايد سیاست‌ها اصلاح شود تا بازار مسكن اصلاح شود.

جزئي از كل

آنچه از گفته‌های این کارشناسان می‌توان دريافت، نياز كشور به يك نقشه راه و بالاتر از آن راهبردي است كه بتواند در ديدي بلندمدت و با راهكارهايي کوتاه‌مدت ولي پيوسته، اولاً بازار مسكن كشور را از نبود سرمايه و ركود و تورم برهاند و در ادامه بتواند امنيت كشور را در ابعاد مختلف اقتصادي و اجتماعي و .... تأمین كند.