نشریه شماره   170   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

رویا‌رویی بازار مسكن و بازار سرمایه


محمد پارسا نجفی: رشد شاخص مركزي بورس از يك طرف و نبود توانايي كافي متقاضيان خريد مسكن از طرف دیگرموجب شده تا نياز براي تأمین مالي در بازار مسكن نمود بیشتری يابد. اگر چه بازارهاي موازي مانند طلا و ارز از رونق افتاده اما قیمت‌ها در بازار مسكن تا توانايي مالي متقاضيان فاصله بسياري دارد. حال سؤال این است که چگونه در شرايط حاضر هم تولیدکننده و هم متقاضي ، سرمایه‌گذار و سازنده مسكن همه می‌توانند وارد بازي برد- برد شوند؟ آنچه در ادامه می‌خوانید پاسخ دكتر محمدحسن نژاد عضو كميسيون اقتصادي مجلس ، استاد دانشگاه شهيد بهشتي و عضو شوراي عالي پول و اعتبار به اين پرسش است و اظهارات وی می‌تواند رويكرد سرمایه‌ای به بازار مسكن را در مسير صحيح خود قرار دهد ، به توليد انبوه مسكن در کلان‌شهرها منجر شود و چالش بافت فرسوده را برطرف نماید.

پيام ساختمان: چگونه می‌توان از رشد سرمایه‌گذاری در بورس براي حل مشكل بازار مسكن استفاده كرد؟

هر چه بازار سرمايه متنوع تر باشد ، موفق‌‌تر هم خواهد بود و ابزارهای مالي می‌تواند اين تنوع را افزايش دهد که این امر باعث می‌شود ثبات بازار نيز بيشتر شود و در آن صورت تأثیرپذیری بازار از يك اتفاق خاص به شدت كاهش يافته و صعود و سقوط لحظه‌ای در بازار رخ نخواهد داد. اگر چه بورس حبابي نيست اما ذاتاً داراي نوسان است و دليل آن نيز پیش‌بینی‌هایی است كه درباره شرايط اقتصادي انجام می‌شود اما پیش‌بینی‌ها هميشه با انحراف همراه است. به بيان ديگر ممكن است يك پیش‌بینی براي افزايش سود درست نباشد و قيمت سهام كاهش يابد و احتمال اين هم هست كه پیش‌بینی صحيح باشد و حتي قيمت سهام افزايش يابد. بنابراين اينكه گفته شود رشد بازار حبابي است ، صحيح نمی‌باشد.

در اكثر كشورهاي پيشرفته دنيا ميان بازار سرمايه و بازارهاي موازي از طريق ابزارهاي مالي پيوند برقرار کرده‌اند و با شفافيت و نقدينگي بازار سرمايه به بازارهاي مسكن كمك كرده و موجب ثبات بازار سرمايه شده‌اند.

پيام ساختمان: كدام ابزارهاي مالي می‌تواند در اين راستا موفق باشد؟

در كشورهاي ديگر با انتشار اوراق مشاركت ميان بازار سرمايه و بازار پولي ارتباط برقرار كرده و با طراحي نوعي از صندوق‌های سرمایه‌گذاری ميان بازار طلا و بازار سرمايه نيز پل زده‌اند. همچنين بازار سرمايه و بازار مسكن را از طريق صندوق‌های املاك و مستغلات - صندوق‌های سرمایه‌گذاری در دارایی‌های واقعي- به هم پيوند داده‌اند. در حال حاضر هم كشور ما به شدت به اين ابزارهاي مالي نياز دارد.

پيام ساختمان: صندوق‌های سرمایه‌گذاری در دارایی‌های واقعي دقیقاً چگونه عمل می‌کنند؟

اساس اين صندوق‌ها چنين است كه يك يا چند ساختمان كه می‌تواند مجتمع مسكوني و تجاري يا حتي برج باشد قیمت‌گذاری می‌شود. سپس طبق آن ارزش مالي ساختمان‌ها صندوق به تعدادي- مثلاً صد يا هزار- واحد (يونيت) تقسيم می‌شود كه هر يونيت يا واحد اين صندوق مانند يك سهم از آن صندوق در دارايي واقعي كه همان ساختمان است، ارزش دارد. از این رو خريداران به نسبت واحدهايي كه از صندوق خريداري کرده‌اند در سود و زيان ناشي از افزايش قيمت زمين در منطقه‌ای كه ساختمان‌ها واقع‌شده برخوردار خواهند شد.

بنابراين افراد با سرمایه‌های اندك هم می‌توانند در سود و زيان بازار مسكن شريك شوند بدون آنكه سرمايه خود را در يك خانه محدود كنند. به بيان ديگر هرگز نمی‌توان با 10 ميليون يا 20 ميليون تومان در تهران خانه خريد اما می‌توان با خريد واحدهایی از صندوق‌های زمين و ساختمان هم براي بازار مسكن تأمین مالي كرد و هم در آن بازار مشاركت داشت.

پيام ساختمان: چگونه می‌توان رويكرد سرمایه‌ای به بازار مسكن را در جهت توليد انبوه مسكن و كاهش قیمت‌ها قرار داد ، آيا نمونه موفقي از آن در دست هست؟

‌ در تركيه از راهكاري براي حل مشكل مسكن اقشار مختلف بهره گرفته‌اند كه فعاليت آن شبيه مسكن مهر است و در يكي دو سال گذشته بيش از 6 ميليون واحد مسكوني ساخته است و مشكلاتي را كه ما در جريان مسكن مهر با آن مواجه شديم را نيز به اقتصاد تركيه وارد نكرده است. با استفاده از‌ اين روش تأمین مالي ، براي همه اقشار در همه محلات از خانه‌های لوكس در مناطق مرفه تا خانه‌های ارزان در حاشيه شهر اما با كيفيت و استاندارد اقدام به ساخت مسكن می‌کنند.

ما نيــز می‌تــوانیم با همـــين رويكرد (Real Estate Investment Trust)در بافت فرسوده اقدام به انبوه‌سازی نماييم و مالكان املاك در چنين مناطقي نيز می‌توانند به اندازه سهم زمين شان از ساختمان‌هایی كه ساخته می‌شود، بهره ببرند . البته داراي اين اختيار باشند كه واحد مسكوني جديد ساخته‌شده را دريافت كنند يا در ازاي سهم زمینشان مالك یونیت‌های صندوق سرمایه‌گذاری باشند.

پيام ساختمان: اين اقدام چه سودي براي مالكان املاك در بافت فرسوده دارد؟

با این کار مالكاني كه داراي توانايي مالي براي نوسازي خانه‌های خود نيستند، می‌توانند خانه‌های نوساز دريافت نموده و در محلاتي زندگي كنند كه امروزينه شده و کوچه‌های پيچ در پيچ كه دوچرخه هم نمي تواند از آنها عبور كند جاي خود را به خیابان‌های عريض همراه با امكانات كامل شهري خواهد داد. از طرف ديگر رويكردهاي سرمایه‌ای به مسكن نيز در قالب بازار سرمايه براي تأمین مالي توليد هدایت‌شده و سرمایه‌گذار در حالي از بازار مسكن بهره‌مند می‌شود كه به افزايش توليد مسكن و واقعي شدن قيمت آن كمك كرده است.

البته بايد با فرهنگ‌سازی ، صاحبان املاك بافت فرسوده را براي مشاركت تشویق نمود و از فروش واحدهاي مازاد ( غير از سهم مالكان) نیز هزینه‌های ساخت‌وساز را تأمین كرد .

پيام ساختمان: آيا افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن می‌تواند زمينه توانمندي متقاضيان حقيقي مسكن را فراهم كند؟

افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن نمی‌تواند تأثیری در خريد و در نتيجه افزايش قيمت مسكن در تهران داشته باشد چرا كه ميانگين قيمت يك واحد مسكوني در داخل شهر تهران فاصله بسياري با 50 ميليون تومان دارد و چه بسا بهانه‌ای براي افزايش قيمت در شهرهاي کوچک‌تر را نيز فراهم خواهد كرد.

تجربه جهانی افزایش تسهیلات و پیامدهای منفی آن را در کشور آمریکا می‌توان دید؛ در حالي بازار مسكن و سپس اقتصاد امريكا دچار بحران شد كه بانک‌ها تا 95 درصد قيمت خانه را به صورت تسهيلات خريد به شهروندان ارائه می‌کردند. بنابراین اگر استفاده از تسهيلات براي خريد مسكن راهكار معقول و مناسبي بود به بحران اقتصادي در كشورهاي غربي به ويژه در امريكا منجر نمی‌شد.

پيام ساختمان: پس چگونه می‌توان قيمت مسكن را واقعي كرد؟

تنها با دو راهكار می‌توان به واقعي شدن قيمت مسكن در تهران كمك كرد؛ اول افزايش ميزان توليد مسكن كه در الگوي فوق تشريح شد و دوم برطرف كردن مشکل ترافيك و تسهیل رفت‌وآمد به مركز شهر تهران .

غير از رويكرد سرمایه‌ای به مسكن دليل مهم ديگر براي تقاضاي بالاي مسكن در کلان‌شهرهایی مانند تهران، نياز به نزديكي ميان خانه و محل كار است چرا که بسياري از افراد را وادار می‌کند تا خانه‌های كوچك و گران را در تهران به خانه‌های ارزان و بزرگ در حاشيه شهرها يا شهرهاي اقماری ترجيح دهند. از اين رو با ساخت شبکه‌های حمل‌ونقل عمومي كارآمد مانند مترو [با ظرفيت كافي] می‌توان اميدوار بود افرادي كه به هر قيمت سعي دارند در اين کلان‌شهر ساكن باشند به حمل‌ونقل سريع ميان محل كار و زندگي اطمينان داشته باشند که این امر باعث می‌شود به همان ميزان نيز از تقاضا براي بازار مسكن تهران كاسته شود.

پيام ساختمان: افزايش ميزان عرضه مسكن با چه رويكردي امكان پذير است؟

معتقدم؛ به جاي ارائه منابع مالي به خريداران ، همان منابع را بايد در اختيار انبوه‌سازان قرار داد تا با توليد انبوه مسكن به روش فوق ، قیمت‌ها نیز واقعی شوند. همچنين خود سازندگان مسكن نيز مي توانند از همان رويكرد به صندوق هاي زمين و ساختمان بهره گيرند. به بيان ديگر با انبوه سازي گسترده در داخل كلان‌شهرها هم هزينه توليد را كاهش دهيم و هم به تعداد عرضه بيفزاييم كه هر دو عامل مي تواند نقش كاهنده قيمت را در بازار مسكن دارا باشند.