نشریه شماره   169   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بازگشت اطمینان به بازارمسکن


 

 

گروه بازار ساختمان: تردیدها و گمانه‌زنی‌ها در خصوص وضعیت اقتصادی کشور موجب شده خريداران و فروشندگان با ترس از ضرر احتمالي فعلاً فقط نظاره گر تحولات بازار مسکن باشند. از یک سو خريداران چشم‌انتظار کاهش قيمت‌ها بعد از پيشبرد مذاکرات هسته‌اي هستند و فروشندگان نیز‌ به اميد رونق معاملات و افزايش قيمت‌ها از عرضه واحدهای خود امتناع می‌کنند. همين موضوع سبب شده حباب قيمت‌ها تا حدود زيادي از بين برود و از منظر کارشناسی قيمت‌ بازار مسکن و اجاره‌بها در ماه‌هاي آينده به سمت ثبات پيش برود. این نگاه را می‌توان با آمار رسمی مورد ارزیابی قرارداد. طبق آمار اعلام‌شده توسط سامانه املاک، قراردادهاي ثبت‌شده اجاره‌نامه در استان تهران، در شهريور سال 91 حدود 16 هزار و 600 فقره بود که امسال اين تعداد به 11 هزار و 666 فقره کاهش يافته است. در شهر تهران هم تعداد قراردادهاي اجاره مسکن از 11 هزار و 956 فقره در شهريور سال 91 به 9 هزار و 458 قرارداد در شهريور امسال رسيده است. اين اعداد و ارقام نشان مي‌دهد افزايش قيمت‌ها موجب کاهش 40 درصدي ثبت قراردادهاي اجاره مسکن شده است.

اما سؤال این است که بازار مسکن در ماه‌های آینده چگونه خواهد بود ؟ وضعیت ساخت‌وساز در کشور در حال حاضر چگونه است؟ برنامه‌های اقتصادی و سیاسی دولت چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟وزیر راه و شهرسازی باید چه تدابیری برای تداوم ساخت مسکن بیندیشد؟برای کنترل بازار مسکن چه باید کرد و سؤالاتی دیگر. کارشناسان پاسخ می‌دهند:

ادامه ثبات قیمت در ماه‌های آینده

منوچهر شیبانی اصل، عضو هیئت‌مدیره انجمن مهندسان راه و ساختمان ایران ثبات بازار مسکن در ماه‌های آینده را پیش‌بینی کرد و گفت : فعلاً در بازار مسکن رکود تورمی ادامه‌دار است. وی با اشاره به اینکه ابتدا باید برنامه‌های اقتصادی دولت جدید آغاز شود تا پس از آن تأثیرات خود را بر بازار مسکن گذارد ، اظهار کرد: عاملی که بازار منتظر تغییر و خروج از این وضعیت است، به زودی رخ نمی‌دهد. به گفته وی، تغییراتی که بازار مسکن در انتظار آن است به صورت محدود رخ می‌دهد اما تا پایان سال تغییر چندانی نداریم.

شیبانی تاکید کرد: افزایش ساخت و سازها و تأثیر آنها بر کاهش قیمت مسکن به گونه‌ای است که باید تورم هنگام ساخت نیز در نظر گرفته شود و قیمت ساخت مسکن وابسته به تغییر قیمت مصالح ساختمانی و تورم عمومی است. وی با بیان اینکه ساخت و سازها روال عادی و متعادلی ندارد، افزود: افزایش ساخت‌وساز در کشور متعادل نیست به گونه‌ای که مسکن مهر ساخته‌شده اما ساکنان زیادی ندارد.

ثبات نسبی سیاسی ، موجب رکود شده است

دکتر بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که طی یک سال گذشته قیمت‌ها در بازار مسکن روند صعودی داشته که عمده دلیل آن عدم توجه به تولید و عرضه مسکن در کلانشهرها بوده است.

در حال حاضر رکود در بازار مسکن حکم‌فرماست که پیش‌بینی نمی‌شود این رکود ادامه‌دار باشد. بلکه ثبات نسبی سیاسی به دلیل مستقر شدن دولت یازدهم، موجب رکود شده است که به نظر می‌رسد تا انتهای سال بازار از این رکود خارج شود و در ابتدای سال آینده هم این خروج با افزایش قیمت همراه شود. بیت‌الله ستاریان در تحلیل طرح‌های دولت جدید برای بازار مسکن به ویژه ایجاد مشوق مالیاتی برای افزایش مدت قراردادهای اجاره، گفت: استفاده از مشوق مالیاتی در بازار مسکن به ویژه در بخش اجاره بسیار اصولی و کارساز است. دولتِ قبلی از ابزار تهدید مالیاتی استفاده می‌کرد که مشکل‌گشا نبود، اما به‌کارگیری مشوق مالیاتی برای طولانی کردن قراردادهای اجاره مسکن بسیار مفید خواهد بود.

وی در ادامه به پیام ساختمان گفت: به نظر من دکتر آخوندی صورت مسئله مسکن را خوب متوجه نشده است که با راهکارهای ساده می‌خواهد مشکل مسکن را کاهش دهد. مشکل مسکن مشکل کوچکی نیست و باید تدابیر سریع تری برای افزایش تولید مسکن اندیشید. برای جبران کمبود 2 میلیون مسکن در سال که نسبت به افزایش خانوار ایجاد می‌شود، باید در هر شهر یا استانی افزایش 10 تا 15درصدی تولید مسکن داشته باشیم و این تولید نیازمند منابع مالی و بسترسازی است .

قیمت‌ها واقعی شد

هادی نظر‌پور، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ، با بیان اینکه در ماه‌های آینده قیمت مسکن افزایش چندانی ندارد ،به خبرنگار ما گفت: باید قیمت‌ها با کاهش بیشتری همراه شود تا مصرف‌کننده‌ واقعی به سمت خرید واحد‌ مسکونی مورد نظر برود. وی افزود: مشکل مردم داشتن سرپناه و مسکن است و باید عرضه‌ مسکن افزایش یابد.

این کارشناس معتقد است: باید ساخت و عرضه‌ مسکن به اندازه‌ای افزایش یابد که قیمت‌ها به حالت تعادل برسد. به گفته‌ وی رکود موجود در بازار‌ مسکن به دلیل افزایش بی‌رویه‌ قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال گذشته بود و حال بازار با رکود همراه است.

قیمت‌ها تا پایان سال 10 درصد کاهش می‌یابد

صادق آل حسینی، تحلیلگر اقتصادی در این رابطه گفت: به دلایل مختلف مسکن در تهران طی 6 ماه آینده کاهشی حدود 7 تا 10 درصد را تجربه خواهد کرد. زیرا همانطور که آمارهای بازار مسکن در ایران نشان می دهد، مسکن در سال 92 نمی توانست رشدی بیش از 55 درصد در تهران داشته باشد. اما در 4 ماهه ابتدایی بیش از 75 درصد به طور متوسط رشد کرد که حباب گونه و به دور از منطق اقتصادی بود. اکنون مسکن در حال تخلیه حباب است تا دوباره به سطح حدود 55 درصد بازگردد. این روند با شیب کمتر در کلانشهرهای کشور نیز اتفاق می‌افتد ولی مسکن در شهرهای کوچک‌تر، این کاهش قیمت‌ها را در این وسعت تجربه نمی‌کند، چرا که افزایش قیمت‌های ابتدایی سال عملاً در شهرهای کوچک در حد 20 درصد بوده است.

ثبات در قیمت، افزایش در تعداد معاملات

دکتر بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن به خبرنگار ما گفت: مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت‌ها در بازار مسکن تأثیر می‌گذارد، اما اینکه برآیند این عوامل به کدام سو خواهد بود، نیازمند بررسی است. وی افزود: مهم‌ترین عامل تأثیرگذار در جهت افزایش قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی است.

دکتر ملکی اضافه کرد: بر اساس اطلاعات رسمی، رشد شاخص بها در نیمه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 40 درصد بوده است؛ رشد شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی نیز نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی ریال است. لذا به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی مسکن برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش می‌یابد. همچنین مهم‌ترین عامل مقاومت بازار مسکن در مقابل افزایش قیمت، وضعیت عرضه مسکن در سال جاری بوده، چرا که از یکسو شاهد تکمیل و عرضه حجم وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور می‌باشیم و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی، حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از سال 89 به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار بوده است و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریباً دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری بازار مسکن با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.

دکتر ملکی ادامه داد: هرچند پیش‌فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن در کوتاه مدت می‌باشد؛ با این حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که در نیمه دوم سال جاری، با بازگشت اطمینان به بازار، به مرور متقاضیان مصرفی که خرید خود را در نیمه اول سال به تعویق انداخته بودند، وارد بازار می‌شوند و در نتیجه، تعداد معاملات افزایش می‌یابد.

وی تصریح کرد: البته این سخن به معنای افزایش قیمت‌ها نبوده و با توجه به حجم بالای تولید و عرضه مسکن، انتظار نمی رود شاهد تغییرات محسوس قیمتی در بازار مسکن باشیم.