هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   169   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

نتوانستیم کاری انجام دهیم


گروه ساخت‌وساز: بافت‌هاي فرسوده شهري بخش بزرگي از شهرهاي بزرگ كشور را تشكيل مي‌دهند و درعین‌حال كه نشانه هويت شهرها هستند و نشانه‌های تاريخي بسياري در خود جاي داده‌اند، مشكلاتي نيز براي زيست شهري ايجاد نموده و زندگي را بر ساكنان اين مناطق تنگ كرده‌اند. شهرداري‌ها هر يك بنا به صلاح‌ديد خود تسهيلاتي را براي رونق ساخت‌وساز در بافت‌هاي فرسوده تدارك دیده‌اند اما با رشد بي‌رويه قيمت‌ها، بسته تشويقي ارائه‌شده توسط دولت، از بازارِ مسكن بازماند و ساخت‌وساز در مناطق فرسوده از رونق افتاد. در اين رابطه با حمزه شكيب عضو سابق شوراي شهر تهران و استاد دانشگاه به گفتگو نشسته‌ایم كه در ادامه مي‌آيد:

پيام ساختمان: عليرغم اینکه در مقطعی تسهيلات براي بازسازي بافت‌هاي فرسوده داده شد و بازسازي اين بافت‌ها رونق گرفته بود، ‌اكنون ساخت‌وساز در بافت‌هاي فرسوده كم رونق شده ، شما دليل آن را چه مي‌دانيد؟

ساخت و سازهايي كه در بافت‌هاي فرسوده صورت مي‌گيرد را به دو بخش مي‌توان تقسيم كرد: يك بخش با مشاركت شهرداري در حال احيا و بازسازي است و بخش ديگر با تسهيلاتي كه شهرداري مي‌دهد مستقيماً توسط مردم بازسازي مي‌شود. هر دو بخش تحت تأثير مستقيم بازار مسكن است؛ يعني وقتي بازار مسكن در همه جاي شهر تهران رونق پيدا مي‌كند در اين مناطق هم رونق دارد و وقتي بازار مسكن ركود پيدا مي‌كند نخستين جايي كه تأثير مي‌پذيرد بافت فرسوده شهري است، چرا كه سازنده‌ها ديگر سرمايه خود را به خطر نمي‌اندازند و با شهرداري یا مالكان املاك ريزدانه وارد مشاركت نخواهند شد.

پيام ساختمان: به نظر شما بسته تشويقي دولت با توجه به شرايط جديد اقتصادي همچنان مشوقِ سازنده‌ها براي ساخت‌وساز در بافت‌هاي فرسوده است؟

بسته‌هاي تشويقي در حال حاضر عملاً درصدي زيادي از قيمت تمام‌شده مسكن را پوشش نمي‌دهد. وقتي اين بسته‌ها كارآيي دارند و مورد استقبال قرار مي‌گيرند كه منحصر در بافت فرسوده باشد. سازنده‌ها جايي فعالیت می‌کنند كه از بازگشت سرمايه خود مطمئن باشند و چرخه دارايي زودتر اتفاق بيفتد. در دادن بسته پيشنهادي و طرح‌ريزي براي ساخت‌وساز در بافت‌هاي فرسوده، اين مسائل بايد در نظر گرفته‌شده و راهكارهاي معنادار انديشيده شود.

پيام ساختمان: پس اين بسته تشويقي چه خصوصياتي بايد داشته باشد؟

در حال حاضر بسته تشويقي به كم يا قطع كردن عوارض شهرداري محدودشده كه درصد قابل‌توجهی از قيمت ساختمان را نيز دربر نمي‌گيرد. درحالی‌که بايد محاسبه شود تسهيلات و تشويقاتي كه مي‌خواهيم ارائه دهيم چند درصد از قيمت بنا را شامل مي‌شود و اگر سازنده جاي ديگري به ساخت‌وساز بپردازد كه رونق بيشتري دارد چقدر سود مي‌كند. آنگاه نسبت به شرايط اقتصادي و محاسبات صورت گرفته بسته تشويقي ارائه شود كه معنادار است. مطمئناً اگر كسي به اين نتيجه رسيد كه در جاي ديگر با ريسك كمتر، سريع تر گردش مالي خواهد داشت از خير بسته تشويقي مي‌گذرد.

به نظر من بسته تشويقي نبايد در عوارض محدود باشد، بلكه بايد يك سري طرح‌هاي جامع و كلان را در بافت‌هاي فرسوده اجرا كنيم كه براي سازنده‌ها منفعت اقتصادي و براي مالكانِ املاك ريزدانه در بافت‌هاي فرسوده شهري جذابيت داشته باشد. فكر مي‌كنم نياز است چنين طرحي ابتدا به صورت جامع تعريف شود و يك گروه مشاورين خبره طرح را تدوين و فرآيند آن را از آغاز تا انتها بسنجند. بايد يك كار بنيادي صورت گيرد و تنها از يك زاويه به مسائل نگاه نشود و تمام ابعاد آن بررسي شود.

يكي از مسائل جدي شهر تهران و بسياري ديگر از شهرهاي بزرگ كشور همين بافت‌هاي فرسوده است كه بر روي محيط‌زيست شهري، آلودگي شهر، بحران‌هايي كه به دلايل طبيعي ممكن است روي دهد، اثرگذار است. نابساماني‌هاي اجتماعي و ناامني‌هايي كه در اين مناطق ممكن است ايجاد ‌شود، مسايلي است كه با بازسازي و بهبود محيط شهري آنجا مي‌تواند تحول پيدا كند. به نظر من به دليل نگراني‌هايي كه در اين مناطق وجود دارد هم‌ شهرداري و هم دولت مي‌بايست با تمام قدرت ورود كنند.

پيام ساختمان: به نظر شما تدابيري كه براي اين بافت‌ها در طرح تفصيلي انديشيده شده جوابگو ست؟

به نظر من وزارت راه و شهرسازي و همچنين شوراي چهارم شهر و شهرداري تهران به اين نتيجه رسيده‌اند كه علي‌القاعده بايد يك بررسي كلي انجام دهند. در بند مربوط به ساخت‌وساز در بافت فرسوده، بايد به صورت مشخص تعريف و اثرات اين بسته تشويقي در قيمت تمام‌شده ديده شود. اگر تأثیرگذار نباشد سرمایه‌داران ديگر در آنجا سرمايه‌گذاري نمی‌کنند و در شمال شهر يا جايي كه از بازگشت سرمايه‌شان اطمينان دارند، اين كار را انجام مي‌دهند.

پيام ساختمان: در بند مربوط به ساخت‌وساز در بافت فرسوده، تراكم فروشي هم به عنوان يكي از موارد بسته تشويقي منظور شده است. شما تراكم فروشي را از جمله مشكلات شهرداري نمي‌دانيد؟

اين ميزان تراكمي كه دارد، باعث مي‌شود بسته تشويقي را كم اثر كند.

پيام ساختمان: طرح مسكن مهر باعث كشاندن سرمايه‌ها از مناطق فرسوده به شهرهاي جديد شد. شما با اين طرح كه از سوي برخي كارشناسان مطرح مي‌شود، موافقيد؟

خير موافق نيستم. اگر مسكن مهر چنين تاثيري روي ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده ‌مي‌گذاشت قاعدتاً مي‌بايست روي كل قيمت مسكن تأثیرگذار بوده باشد ولي هرگز چنين اتفاقي نيفتاد. اصلاً مسكن مهر قابل رقابت با مسكن‌هايي كه در درون شهر احداث می‌شود،نبوده و اين دو اصلاً قابل‌مقایسه نيستند.

پيام ساختمان: بسياري از انبوه‌سازان به سمت شهرهاي جديد كشانده شده و عملاً از ساخت‌وساز درون‌شهری بازمانده‌اند.

اگر مسكن مهر در بافت فرسوده انجام مي‌شد گزينه بسيار مناسبي بود،یعنی اگر مسكن مهر را مي‌آورديم در قالب طرح‌هاي تفصيلي و طرح‌هاي موضعي براي مناطق مختلف شهر تهران را بافت‌هاي فرسوده مي‌گنجانديم، در آن صورت نتيجه خوبي مي‌داد و هم این بافت را مي‌توانستيم احيا كنيم و هم به ساخت مسكن مي‌پرداختيم.

پيام ساختمان: بسياري ديگر از كارشناسان معتقدند كه بهتر است مسكن مهر در بافت‌هاي فرسوده شهري پيگيري شود.

چنين طرحي مكانيزم مناسب خود را مي‌خواهد. در طرح مسكن مهر، زمین رايگان در اختيار دولت بود و براي آن پولي پرداخت نمي‌شد. اما اگر اين طرح بخواهد در زمين‌هاي شهري يا بافت فرسوده انجام گیرد بايد هزينه آن پرداخت و هزينه‌ها بايد در قالب مسكن محاسبه شود. اينها مسائلي است كه راهكارهاي آن را بايد يك تيم مشاور پيدا كند. من فكر مي‌كنم حل مشكل بافت فرسوده حتي اگر هزينه‌ زیادی داشته باشد، در مجموع برآيند آن مناسب است، چرا كه معضلات فرهنگي‌مان را به اين ترتيب زودتر مي‌توانيم حل كنيم. واقعيت اين است كه از سال 82 تا چند ماه پيش كه ما در شوراي اسلامي شهر تهران بوديم نتوانستيم در مورد بافت فرسوده كاري انجام دهيم .به نظر من حل مشكل بافت‌هاي فرسوده عملي است و لازمه‌اش اين است كه يك طرح جامع تهيه شود و يك تيم خبره براي اين مشكل راهكار عملي و کارا ارائه كنند.