هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   166   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

متقاضیان مشارکت در ساخت بخوانند


جلیل کریمی- در بازار زمین و مسکن قراردادهای گوناگونی وجود دارد که بعضاً بر اساس قوانین موجود و گاه نیز بر اساس توافقات طرفین قرارداد و یا عرف رایج منعقدشده و جنبه اجرا به خود می‌گیرد که می‌توان به قراردادهای خرید و فروش، اجاره، اجاره به شرط تملیک،مشارکت در ساخت،پیش‌فروش و ... اشاره نمود. گاهی این قراردادها به دلیل عدم اطلاع طرفین قرارداد یا نواقص قانونی مشکلاتی را به دنبال دارد که حجم پرونده‌های اختلافات ملکی موجود در مراجع قضایی بیانگر این موضوع است. یکی از این نوع قراردادها که همواره با مشکلاتی همراه می‌باشد،قرارداد مشارکت در ساخت است. بر مبنای این قرارداد، دارندگان زمین و خانه‌های کلنگی موافقت می‌کنند که در احداث ساختمان بر روی املاک خود با سازندگان مشارکت نمایند. به این صورت که مالک، ملک خود را به عنوان آورده قرار می‌دهد و سازنده کلیه هزینه‌های ساخت را متقبل می‌شود.آنچه که در مورد این قرارداد حائز اهمیت است اینکه؛چون قراردادهای مشارکت در ساخت گاه توسط افراد تنظیم و گاهی در دفاتر مشاورین املاک منعقد می‌گردد، فاقد کد رهگیری می‌باشند، لذا ضروری است که مالکان متقاضی مشارکت در ساخت با دقت عمل نسبت به انجام این کار مبادرت نمایند تا مبادا در دام سودجویی افراد فرصت‌طلب گرفتار شوند. درادامه به منظور اطلاع مخاطبان پیام ساختمان مواردی که لازم است در تنظیم این قرارداد لحاظ شود را هرچند مختصر بیان می‌کنیم:

* اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه ،خوش نامی ،توانایی مالی و فنی ،وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.

* تعیین قدرالسهم شرکا با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و ... بسیار متفاوت و متغیر است. این قدرالسهم در هنگام شراکت با سازندگان تجربی کفه قدرالسهم به نفع مالک توافق می‌شود ولی در مشارکت با مهندسین و معمار ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.

* برای قراردادهای مشارکت در ساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.

* پس از اتمام سقف و ستون و دیوار چینی حتماً فی‌مابین شریک سازنده و مالک ، تقسیم نامه‌ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم ، کیفیت و زمان فروش واحدهای متعلق به خود تنظیم شود.

* انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.

* انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

*حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

* کیفیت ساخت آپارتمان ها ی متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.

* برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.

* توصیه می‌شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود.

* به جای فسخ و اقاله قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب و یا گودبرداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.

* برای انتخاب نقشه معماری و... حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.

* اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.

* در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.

* حتماً موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت اجرا در ضمن قرارداد رعایت و توجه شود.

* مدت تأخیر مجاز و غیرمجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.

* حتماً آزمایش خاک از شریک سازنده مطالبه شود.

* مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری و سایر ادعاها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.

* قبل امضاء قرارداد مشارکت راجع به کم و کیف اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.

* موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.

* برای اجرای تعهدات شریک سازنده ، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.

* مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و... می‌باشد.

* واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره‌برداری و کیفیت فروش و اجاره صریحاً مشخص شود.

* کیفیت تحویل آپارتمان ها بر اساس قابلیت بهره‌برداری و بدون هیچ عیب و ایرادی باید همراه باشد.

* پس از اتمام هر مرحله از ساخت‌وساز ، به مالک تحویل و از وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت‌های متخصص گواهی تأیید نامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.

* قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ‌گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.

* تکلیف مصالح ساختمان‌های کلنگی را مشخص کنید.

* تکلیف خطوط تلفن‌های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.

*در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.

*تعیین تکلیف هزینه‌های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و... مشخص شود.

* تنظیم جدول گانت چارت سی .پی .ام CPM فراموش نشود.

*هزینه‌های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه‌های انشعاب آب ، برق، گاز و... مشخصاً و صراحتاً توافق شود.

* از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با شخصیت‌های حقوقی اجتناب شود.

* مسئولیت و هزینه‌های نحوه تنظیم سند و صورت‌جلسه تفکیکی و...دقیقاً مشخص شود.

* قرارداد به امضای شهود طرفین برسد.

* محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکالت‌نامه به نام شریک سازنده توافق شود.

* اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد.

*تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک معمار خوشنام و خوش‌ذوق و خلاق، مالکین ترجیح می‌دهند درصد کمتری بگیرند، زیرا آپارتمان هایی که معمار می‌سازد بسیار گران تر از سازه‌های بنّایی است.

* در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.

*ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این‌گونه قراردادها باید تعریف کرد.

* تقسیم نامه بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هر یک از دو شریک.

* انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.

* انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

*حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

*کیفیت سازه‌ها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.

* برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی الطرفین تعیین شود.