هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   165   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

حمایت از شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن


عليرضا پوراسد*

شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یکی از ابزارهای جدید مورد استفاده در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته برای فعال کردن بازار سرمایه و مسکن است، اما در ایران چند شرکت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات وجود دارد که به دلیل عدم وجود قوانین منسجم بلاتکلیف هستند. در حالی که از طریق این شرکت‌ها می‌توان بسیاری از اهداف ملی در زمینه مسکن از جمله تحقق عدالت اجتماعی، جلوگیری از رانت‌جویی و رانت‌خواری، توسعه بازار سرمایه، حفظ ارزش سرمایه نیازمندان به مسکن که توان خرید یک باره مسکن را ندارند، توسعه ساخت و ساز مسکن، سرعت بخشیدن به سبک تولید ساختمان با تهیه تکنولوژی جدید و ماشین آلات پیشرفته و ... را فراهم ساخت.

با توجه به تحولات سیاست‌گذاری مسکن در کشور ما، وضعیت و شرایط جدید بازار املاک و مستغلات و نیز بازار سرمایه می‌توان امید داشت با ایجاد و توسعه شرکت‌هایی بتوان منافع چندگانه‌ای برای بازار مسکن و سرمایه کشور فراهم ساخت. وجود تقاضای بالقوه بسیار بالای مسکن بالغ بر 000/200/1 واحد مسکونی در سال، ضرورت یافتن راهکارهای مناسب را برای تأمین کمبود عرضه مسکن نشان می‌دهد. واحدهای مسکونی موجود، فقدان منافع مالی کافی و عادلانه و ابزارهای مالی متنوع برای سرمایه‌گذاری‌های جدید در امر خرید، ساخت و یا نوسازی واحدهای مسکونی است.

بر اساس نتایج حاصل از بررسی نظام‌ها و الگوهای رایج تأمین مالی مسکن در دنیا،‌ چنین سرمایه‌گذاری‌هایی بدون حضور و مشارکت واقعی آحاد مردم و استفاده از منافع، سرمایه‌ها و پس‌اندازهای هرچند کوچک آنها فراهم نخواهد شد. بنابراین باید برای خلق راهکارهای اجرایی و بسترسازی جلب مشارکت سرمایه‌گذاران و حتی صاحبان پول‌های کوچک، تلاش‌های گسترده‌ای را پایه‌ریزی کرد و همانند کشورهای توسعه‌یافته برای تأمین و تجهیز سرمایه در بخش املاک و مستغلات و پروژه‌های شهری، ابزارهای مالی گوناگون و مکانیزم‌های متنوعی طراحی واجرا نمود. استفاده از تجارب کشورهای پیشرفته و بومی کردن این تجارب می‌تواند یک راهکار موثر در رشد و توسعه بخش مسکن، اجرای پروژه‌های شهری و به تبع آن سایر بخش‌های اقتصاد کشور باشد.

یکی از ابزارهایی که در بخش مسکن و به معنای عام‌تر بخش املاک و مستغلات در کشورهای توسعه‌یافته طراحی و اجرا شده است، تأسیس مؤسسات سرمایه‌گذاری تحت عنوان شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا "ریت" می‌باشد. این مؤسسات نوعی ابزار سرمایه‌گذاری هستند که با استفاده از مهندسی مالی طراحی شده‌اند.

با توجه به تبیین ویژگی‌ها، ماهیت، جایگاه، عوامل رشد و چشم‌انداز آتی شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به نظر می‌رسد، ویژگی‌ها و شرایط خاص" ریت‌ها" در ایران نیز قابل دستیابی است و در صورت درک اهمیت و ضرورت تشکیل آن از سوی دولتمردان و ویژه متخصصان بخش‌های مسکن و ساختمان به آسانی می‌توان برای تشکیل آن در کشور اقدام کرد. سابقه نشان می‌دهد در این برهه از زمان، تا اندازه‌ای به نقش و جایگاه ویژه ابزارها و نهادهای مالی و تقویت نظام پس‌انداز مسکن در بازار مسکن ایران در قالب سازماندهی، حمایت و نظارت بر تولید و عرضه مسکن توجه شده است.

هیئت‌وزیران در اواخر سال 1375، تصویب‌نامه‌ای را صادر کرد که در آن عنوان شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن و توسعه شهری به رسمیت شناخته‌شده و مشارکت و تشویق به سرمایه‌گذاری آنها در طرح‌های مسکن و توسعه شهری و مستحدثات و آماده‌سازی اراضی توصیه شده است و بر تأسیس آنها در جهت تأمین منابع مالی‌ بخش مسکن و توسعه شهری تاکید شده است. مفاد این مصوبه عبارت است از:

1. انجام حمایت‌هایی نظیر اولویت در اختصاص زمین

2. استفاده از یارانه تسهیلات اعتباری بخش مسکن

3. کمک‌های مستقیم دولت به بخش مسکن و توسعه شهری

4. اختصاص تسهیلات بانک به بخش مسکن

5. اولویت‌ در مشارکت با شرکت‌های وابسته به وزارت مسکن و شهرسازی و بنیاد مسکن به منظور ساخت‌وساز و انجام پروژه‌های انبوه‌سازی

6. اولویت‌ در خرید با بهره‌برداری از واحدهای ساخته‌شده توسط دولت و بخش عمومی

7. تسهیل اخذ تضمین‌های لازم از بانک‌ها و سایر مراجع ذی‌ربط جهت فروش و انتشار اوراق مشارکت

برخی شرایط حمایت از فعالیت شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن و توسعه عبارت است از:

الف: حداکثر مقدار سهم اشخاص حقوقی 20 درصد و اشخاص حقیقی 10 درصد

ب: حداکثر مقدار نسبت بدهی به کل دارایی‌ها 65 درصد، دارایی جاری و عملیاتی 15 درصد، زمین و سایر املاک و مستغلات 30 درصد

ج: حداقل مقدار مالکیت بخش غیردولتی 51 درصد و نداشتن بیش از 10 درصد سهام یک شرکت سهامی عام و بیش از 35 درصد سهام یک شرکت سهامی خاص.

هـ: عدم سرمایه‌گذاری بیش از 20 درصد کل دارایی‌های خود در خرید دارایی یا مشارکت در پروژه‌های خاص به استثنای شهرک‌سازی و بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری.

ی: ممنوعیت ساخت‌وساز به صورت مستقیم و تأیید اساسنامه و هرگونه تغییرات بعدی از سوی وزارت مسکن و شهرسازی.

همان‌گونه که مشاهده می‌شود تشابه زیادی بین این شرایط و شرایط ریت‌های دیگر کشورهای توسعه‌یافته وجود دارد و این خود یک علت و قرینه برای امکان‌پذیر بودن ایجاد ریت‌ها در ایران است.

ریت‌ها( Rite )شرکت‌هایی هستند که در راستای تصویب‌نامه یادشده تأسیس‌شده‌اند و در حال حاضر جایگاه خوبی در بخش ساختمان و مسکن پیداکرده‌اند، هرچند نیاز این بخش بسیار بیشتر است. شرایط ریت‌ها، به گونه‌ای است که سرمایه‌گذاران کوچک را بسیار بیشتر از شرکت‌های سرمایه‌گذاری که تابع شرکت‌های سهامی عام مندرج در قانون تجارت هستند به خود جذب خواهد کرد. کارکردهای قابل‌توجهی برای انواع مختلف ریت در بخش مسکن و ساختمان وجود دارد که به برخی از آنها اشاره می‌شود:

1. در صورت ساماندهی و هدایت سرمایه‌های کوچک و خرد مردم به سمت خرید سهام ریت‌ها، امکان خرید بسیاری از واحدهای مسکونی خالی که در انتظار خریدار است، توسط ریت‌ها فراهم و این واحدها به بازار اجاره عرضه می‌شود. در این صورت، بازار اجاره‌داری نیز ساماندهی و تنظیم می‌شود. بدیهی است دارندگان سرمایه‌ها و پس‌اندازهای خرد به تنهایی نمی‌توانند، حتی یکی از کوچک‌ترین واحدهای یادشده را خریداری کنند.

2. می‌توان بسیاری از ساختمان‌های مهم اداری، تجاری و خدماتی را خریداری کرد و سرمایه‌های حبس شده در آنها را برای به‌کارگیری مجدد توسط صاحبان آنها- که اغلب دولت و شهرداری‌ها هستند- آزاد کرد تا آنها بتوانند برای توسعه کشور و شهرها، گام‌های دیگری بردارند. به عنوان مثال اگر یک پارکینگ طبقاتی توسط ریت‌ها خریداری شود، شهرداری می‌تواند وارد ساخت پارکینگ عمومی دیگر شود. از سوی دیگر، سهام‌داران ریت از درآمد جاری پارکینگ بهره‌مند می‌شوند.

3. شرکت‌های ریت، می‌توانند برای ساخت ساختمان‌های بزرگ، مجتمع‌های مسکونی عظیم، پروژه‌های بزرگ در توسعه بهسازی و نوسازی شهر، پذیره‌نویسی سهام داشته باشند و بدین وسیله آرزوی اجرای بسیاری از طرح‌ها را جامه عمل بپوشانند و حتی باعث افزایش نقدینگی سهام شرکت‌های ساختمانی در بورس و خارج از بورس شوند و بر رونق آنان بیفزایند.

4. ریت‌ها می‌توانند وام‌های خرد و کلان برای اجرای پروژه‌ها و خرید واحدهای مسکونی و مانند آن را پرداخت نمایند.

کارشناسان بر این باورند که بازار سرمایه مسکن و املاک و مستغلات ایران به علت وجود تورم و افزایش قیمت‌های ناگهانی شدید، کاهش شدید قدرت خرید مردم و مداخله سرمایه‌گذاران و پس‌انداز کنندگان کوچک و آرزومندان تملک یک واحد مسکونی هرچند کوچک، بیش از هر بازار دیگری نیازمند ابزارهای سرمایه‌گذاری نظیر ریت است. در صورت فراهم شدن شرایط مناسب که در اینجا به آن اشاره می‌شود بازار املاک و مستغلات ایران می‌تواند از ویژگی‌ها و مزایای منحصربه‌فرد ریت‌ها بهره‌مند شود.

الف: در گام اول تشکیل ریت‌های مخصوص نگهداری دارایی‌های واقعی و فیزیکی نظیر واحدها و ساختمان‌های مسکونی و عمومی مانند پارکینگ و انبارهای عمومی پروژه‌های ساخت‌وساز نظیر آنها مورد توجه قرار گیرد و "شکل‌گیری ریت‌های رهنی و مختلط به بعد از جا افتادن و عمومی شدن ریت‌های نوع اول یا ریت‌های حقوق و صاحبان سهام که مخصوص نگهداری دارایی‌های واقعی است، موکول شود.

ب: با الحاق موادی به قانونی تجارت سهام ریت‌ها مانند سهام سایر شرکت‌های سرمایه‌گذاری و تبدیل به اوراق بهادار کردن هرگونه دارایی واقعی که دارای عایدات جاری و آتی است، به رسمیت شناخته شود. در این صورت مردم این امکان و فرصت را پیدا می‌کنند که هم به صورت مستقیم، در قالب خرید سهام ساختمان‌های مسکونی، اداری و خدماتی و یا سهام پروژه‌های مختلف مسکن‌سازی و یا پروژه‌های توسعه شهری و هم به صورت غیرمستقیم در قالب خرید سهام ریت‌ها، که فقط در این‌گونه دارایی‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند، در حوزه املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند و هم از عایدات آنها و مزایای شرکت‌های سرمایه‌گذاری بهره‌مند شوند.

ج: درآمد ریت‌ها و سهام ساختمان‌ها و پروژه‌ها، از هرگونه مالیات معاف شود تا سرمایه‌گذاری در این‌گونه بازارها جذب شود. در این صورت، بسیاری از پروژه‌های توسعه شهری که انتفاعی هستند، معطل اعتبارات اندک دولت و شهرداری‌ها باقی نخواهند ماند و مشارکت بخش غیردولتی و آحاد مردم با هر توان، سرمایه و پس‌اندازی گسترده خواهد شد.

د: به علت ضرورت فراهم آوردن امکان حضور گسترده‌تر سرمایه‌گذاران کوچک و حمایت از آنها، مناسب است در ایران به جای قاعده 10-5 حداقل قاعده 50-10 رعایت شود. بدین معنا که 10 سهام‌دار در مجموع، هیچ‌گاه نتوانند بیش از 50 درصد سهام شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را تملک کنند و هیچ‌گاه اجازه داده نشود از محل سود و مطالبات سهام‌داران، افزایش سرمایه داده شود تا زمینه و راه حضور و ورود سایرین نیز باز باشد و بر تعداد سهام‌داران افزوده شود و حلاوت دریافت سود سهام به صورت سالیانه از بین نرود. این شرایط برای شرکت‌های ریت همراه با برخورداری از حداقل 500 سهام‌دار، به عنوان شرط برخورداری و بهره‌مندی از معافیت مالیاتی تعیین شود.

هـ: برای رشد سرمایه ریت‌ها و افزایش معامله‌گران بازار ریت و افزایش نقدینگی و نقد شوندگی برای بازار سهام ریت، علاوه بر سهامداران کوچک، باید به نهادهای مالی که مجموعه بزرگی از سهام‌داران کوچک را تشکیل می‌دهند مثل صندوق‌های بازنشستگی، تعاونی‌های اعتباری شرکت‌های سرمایه‌گذاری و نظایر آنان، اجازه سرمایه‌گذاری و خرید سهام ریت‌ها داده شود.

* مشاور و مدرس مهندسي قرارداد