کاهش قیمت مسکن و اجاره بها

سهم بالای بخش مسکن در اقتصاد و تأثیر رکود و رونق آن بر رکود و رونق اقتصادی بر کسی پوشیده نیست. در بعد کلان اقتصاد ارتباط آن با صنایع پایین دستی مانند فلزات، سیمان و ... همچنین اشتغال زایی بالای این بخش موردتوجه است. از طرفی بخش عمده ای از هزینه خانوار را هزینه مسکن تشکیل می دهد. هرچند این سهم هزینه ای برای همه خانوار یکسان نیست لیکن به طور متوسط حدود 40 درصد هزینه خانوار را تشکیل می دهد. در رابطه با بازار تقاضای مسکن و تأثیر قانون مالیات بر این بازار و مسکن در دوران پساتحریم و راهکارهای رونق بازار و پیش بینی رونق در سایر بازارها با یاسر زارع، عضو کانون فارغ التحصیلان اقتصاد دانشگاه شهید بهشتی گفتگویی انجام داده ایم که در ادامه می خوانید.بازار تقاضای مسکن- اعم از تقاضای واقعی و سفته بازی - را چگونه ارزیابی می کنید؟بازار مسکن نیز همچون سایر بازارها متشکل از دو بخش عرضه و تقاضا می باشد. به دلیل ویژگی های خاص مسکن، تقاضای سرمایه گذاری و یا سفته بازی نیز علاوه بر تقاضای مصرفی در این بازار دیده می شود که البته این تقاضا نقش تعیین کننده ای در تعیین قیمت مسکن دارد. نکته جالبی که در سال های اخیر با آن روبه رو بودیم عدم کاهش چشمگیر قیمت مسکن علی رغم مازاد عرضه آن بود که علل و عوامل متعددی را می توان برای این موضوع ذکر کرد.مسکن یک کالا (یا محصول ) ناهمگن است. این موضوع ناشی از مسائل مختلف ساخت ، متراژ ساخت و همچنین جنس مصالح مورداستفاده می باشد. آمارهای منتشره از مرکز آمار نشان می دهد ؛ متوسط زیربنای واحدهای مسکونی که از سال 1393 پروانه ساخت دریافت کرده اند حدود 150 متر است حال آنکه عمده تقاضا در بازار به دلیل کاهش قدرت خرید برای واحدهایی با متراژ 60 تا 70 متری است. همین موضوع یکی از علل عدم توازن عرضه و تقاضا بوده است. همچنین بررسی ها نشان می دهد که پراکندگی واحدهای آماده عرضه عمدتاً در مناطق خاصی از شهر می باشد که این مناطق نیز به دلیل محدودیت هایی نمی توانند تقاضای لازم را جذب کنند. لذا در سال های اخیر عمده تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی بوده نه خرید آن.به نظر شما اجرایی شدن قانون مالیات تأثیری بر عرضه مسکن خواهد گذاشت؟این قانون را چگونه ارزیابی می کنید؟قدرت مالی انبوه سازان و عدم عرضه واحدهای خالی موجود توسط صاحبان این واحدها ازجمله عواملی است که از کاهش قیمت مسکن در این مدت جلوگیری کرده است.به نظر می رسد اگر مالیات بر این خانه ها به نحوی باشد که هزینه نگه داری این واحدها برای صاحبانش افزایش یابد و آنها را به عرضه برای فروش و یا اجاره ترغیب کند، می توان در کوتاه مدت به کاهش قیمت مسکن و اجاره بها امیدوار بود. اینگونه مالیات ها می تواند خطر کاهش سرمایه گذاری در این بخش را نیز داشته باشد که در سال های آینده اثر خود را نشان خواهد داد. البته به نظر نمی رسد قانون مالیاتی اخیر بتواند تأثیر بسزایی داشته باشد چراکه به اعتقاد بسیاری از کارشناسان زیرساخت های اجرای این قانون مالیاتی در کشور فراهم نیست.مسکن در دوران پساتحریم چه سرنوشتی خواهد داشت؟گشایش های سیاسی و دوران پسا تحریم هرچند مستقیماً اثر خاصی بر بخش مسکن نخواهد داشت اما می تواند یک نقطه قوت برای خروج از رکود بخش مسکن باشد. اگر دولت و صنایع از فرصت پیش آمده به نحوی استفاده کنند که منجر به رشد اقتصادی و خروج از رکود شود، بخش مسکن نیز می تواند به عنوانی جزئی از اقتصاد کشور همراه با سایر بخش ها از رکود خارج شود. ورود تکنولوژی های جدید در عرصه صنعت ساختمان نیز می تواند به کاهش هزینه های ساخت و همچنین افزایش سرعت عرضه واحدهای مسکونی کمک شایان توجهی کند. این عوامل می توانند ثبات قیمت مسکن در دوران پسا تحریم را در پی داشته باشد.بازار بورس و طلا را چگونه پیش بینی می کنید. آیا رقیبی برای بازار مسکن به شمار می روند ؟یکی از اهدافی که دولت یازدهم همواره برای رسیدن به آن تلاش کرده جلوگیری از نوسانات شدید اقتصادی و ایجاد یک ثبات نسبی در قیمت ارز بوده است. بنابراین برای سال آینده نیز نمی توان نوسانات زیادی را برای بازار ارز و همچنین طلا متصور بود . بازار مسکن نیز همچنان در شرایط رکودی خواهد بود و برای این بخش اقتصاد نیز انتظار ثبات نسبی قیمت را داریم. البته ممکن است تغییرات قیمتی در واحدهای کوچک و نوساز داشته باشیم اما عمدتاً ثبات قیمت برای این بخش پیش بینی می شود. در صورت گشایش های سیاسی اقتصادی ناشی از برجام یکی از بهترین گزینه های سرمایه گذاری در یک سال آینده می تواند بازار سرمایه باشد.چه راهکاری برای رونق بازار مسکن وجود دارد؟بخش عمده ای از هزینه یک واحد مسکونی هزینه زمین است و کاهش این هزینه می تواند یکی از راهکارهای کاهش قیمت مسکن و خروج از رکود برای این بخش تلقی شود.بنابراین در این شرایط بهتر است به سمت ساخت آپارتمان هایی با متراژ 60 تا80 متر و با تراکم بالای 5-6 طبقه باشیم. به نظر می رسد اگر دولت به دنبال رونق بخش مسکن است باید به فکر از بین بردن حباب مثبت این بخش باشد. آغازگر این حرکت بزرگ نیز می تواند عرضه مستقلات بانک ها و مؤسسات مالی باشند. این کار علاوه بر آزاد شدن دارایی بانک ها از این بخش موجب چابکی بانک ها و مؤسسات خواهد شد و به پویایی هر چه بیشتر آن ها نیز کمک خواهد کرد. البته تسهیلات بلندمدت و با نرخ مناسب توسط لیزینگ مسکن و بانک های عامل نیز می تواند راهگشایی برای آب شدن یخ رکود باشد.آرزو افشارزاده