صندوق ساختمان بهتر است یا وام بانکی

گروه بازار ساختمان: اخیراً مهندس پژمان، رئیس سازمان زمین و مسکن و معاون وزیر راه و شهرسازی از راه اندازی صندوق زمین و ساختمان خبر داده و آن را روشی برای تأمین مالی بخش مسکن معرفی کرده بود اما این نوع تأمین مالی که تاکنون با رویکرد جدی مواجه نشده چه ماهیت و چه مزایایی دارد. ایوب باقرتبار، مدیرنظارت برنهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار است که صندوق های سرمایه گذاری، زمین و ساختمان، مشاوره سرمایه گذاری و... در همین بخش تحت نظارت قرار می گیرد.در ادامه متن گفتگوی وی با پیام ساختمان را می خوانیم اما قبل از خواندن این مصاحبه به این نکته بیندیشید که چه خوب بود اگر در طرحی مانند مسکن مهر از صندوق های زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه به جای استقراض داخلی استفاده می شد. پیام ساختمان: به زبان عامیانه صندوق های زمین و ساختمان را برای مخاطبان توضیح دهید؟ صندوق زمین و ساختمان ابزاری برای تأمین مالی در بخش تولید و افزایش عرضه مسکن به بازار و شامل ارکانی مانند ناظر ، مدیر ساخت ، مدیر صندوق ، متعهد پذیره نویسی و بازار گردان است که این رکن آخر برای یونیت هایی که پذیره نویسی شده است بازار ثانویه ایجاد می کند تا مالکان یونیت ها بتوانند، در صورت تمایل اقدام به نقد کردن سرمایه خود کنند. برای مثال شخصی که دارای زمین و مجوز ساخت است می تواند صندوقی را شکل دهد و با پذیره نویسی اقدام به تأمین مالی برای ساخت وساز زمین کند و در مقابل نیز یونیت هایی از طرف صندوق به سرمایه گذاران ارائه می شود. در خاتمه ساخت وساز نیز ساختمان برای فروش به مزایده گذاشته شده و درآمد حاصله به صاحبان یونیت های صندوق اختصاص می یابد. اگرچه مالک زمین و مجوزها معمولاً بیش از 50 درصد از صندوق زمین و ساختمان را در اختیار خود دارد که در نتیجه می تواند ارکان صندوق را به اختیار خود تغییر دهد. بااین حال در این صندوق ها ارکانی هم دیده شده که مدیریت اصلی آن معمولاً با مالک زمین است و بیش از 50 درصد از این صندوق و نیز ریاست مجمع آن را به صورت عرفی در اختیار دارد. ازآنجاکه زمین و هزینه های دریافت پروانه بیش از 50 درصد از کل هزینه ساختمان را شامل می شود ازاین رو قدرت تصمیم گیری و سهام مدیریتی این صندوق ها درعمل در اختیار همین بخش خواهد بود. پیام ساختمان: اگر این روش تأمین مالی را با بازار پول مقایسه کنید به چه نتیجه ای می رسیم؟ هزینه وام های بانکی بسیار بالاتر است و در این صندوق ها مشارکت صورت می گیرد آن هم با قیمت اسمی نه قرض. پس ریسک سرمایه گذاری آن نیز بالاست. در نهایت اهمیت بیشتر در این است که سود تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن ثابت است و باید در زمان مشخصی پروژه به بهره برداری برسد و فروخته شده و بازپرداخت وام انجام شود حال اگر در یکی از این مراحل مشکلی ایجاد شود چگونه می تواند اصل وفرع تسهیلات بانکی را پرداخت کند. همچنین هزینه تأمین مالی از طریق بانک ها به نسبت مراجعه به مردم برای تأمین مالی بسیار بیشتر است. از طرف دیگر بانک ها 100 درصد تقاضای دریافت وام را پاسخ نمی دهند چرا که منابع کافی برای این کار را ندارند. علاوه بر همه این موارد در تسهیلات بانکی شما موظف هستید در زمان مشخص اصل وفرع وام را بازپرداخت کنید چه ساختمان شما ساخته شده باشد و همه واحدهای مورد نظر به فروش رفته باشد و چه شما در تحقق اهدافتان ناکام باشید. بانک شریک شما نیست بلکه شما مشتری بانک هستید اما در صندوق زمین و ساختمان مالکان یونیت ها شریک شما در سود و زیان هستند و اتفاقاً مزیت این روش نیز همین شفافیت امور است. پیام ساختمان: مالکان یونیت ها در مالکیت واحدها سهیم هستند یا در ماحصل فروش واحدها؟ مالکان یونیت ها در آنچه از کل فروش واحدها به دست آید سهیم هستند. برای مثال 15میلیارد تومان زمین و مجوز ساخت است که این میزان سرمایه واضح است. همچنین برآورد می شود برای ساخت وساز به 10 میلیارد تومان نیاز داشته باشید اما دیگر پولی در اختیار ندارید. در این شرایط شما می توانید یک صندوق زمین و ساختمان تشکیل دهید و اقدام به پذیره نویسی کرده و یونیت های صندوق را بفروشید و با این اقدام برای ساخت وساز منابع مالی به دست آورده اید و مالکان یونیت ها را در سود و زیان فعالیت تولیدی خود شریک کرده اید. پیام ساختمان: در دیگر کشورها این صندوق ها به چه صورت دیده می شوند؟ در کشورهای دیگر این صندوق ها در قالب صندوق های املاک و مستغلات (RIETs) دیده می شود که در بخش تقاضا فعالیت می کنند. بر این اساس که ساختمان های ساخته شده را می خرند و بعد اجاره داده و سود حاصله را بین سهامداران صندوق تقسیم می کنند، اما تفاوت صندوق های زمین و ساختمان در این است که آنها در تولید ساختمان و بخش عرضه فعالیت می کنند.متن کامل این مصاحبه را در شماره 177 بخوانید.