بازی های بازار مسکن

گروه بازار ساختمان : بدون شک یکی از بازارهای پر سرو صدای ایران، بازار مسکن است. این بازار طی چندین سال متوالی نتوانسته است آمار دقیق و صحیحی از عرضه و تقاضا بیان کند. کارشناسان علت عمده تناقض ها در بازار مسکن را نوعی دست به عصا رفتن می دانند و معتقدند؛ بزرگ ترین مشکل این بازار شایعات است و آمارهای دقیق می تواند آبی بر آتش این شایعات باشد. بعد از ماه ها تأخیر مرکز آمار، آماری ارائه داد که در عین دقیق بودن، نکات برجسته ای نیز همراه داشت. این آمارها نشان از نرخ رشد بالایی داشتند که می توان دریافت؛ نرخ رشد مسکن در پاییز 91 در تهران که اوج رشد قیمت ها بوده است، 52.8 درصد و رشد اجاره بها برابر با 33.5 درصد بوده است، حال آنکه این آمارها در پاییز سال 1390 بیانگر رشد 5/16 درصدی در مسکن و 2/18 درصدی در اجاره بها بوده است. در زمستان 90 که اوج افزایش نرخ رشد مسکن و اجاره بها بود، این میزان 31 و 8/21 بوده است. آنچه در آمارهای سال 90 و سال های قبل قابل توجه است فاصله کم نرخ رشد مسکن و اجاره بها است اما این مسئله در سال 91 با نوعی ساختار شکنی همراه بود و رشد مسکن 1.2 برابر اجاره بوده است. این افزایش قیمت در سال 91 بالای 30 درصد بوده است. به عقیده بسیاری از کارشناسان مسکن 91 قابلیت رشد بالاتری داشته اما چرا این اتفاق نیفتاد، دلایل این موضوع را می توان در بازار های موازی یافت. کاسه کوزه ها سر ارز شکست علیرضا محمدی – کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال که ؛ با وجود تحریم ها و جو روانی موجود برخی کارشناسان افزایش را بیش از این می دانستند، چه چیزی مانع افزایش بیشتر قیمت ها شد ، گفت: در سال گذشته ما فاکتورهای مثبتی همراه با بازار مسکن داشتیم. ابتدا افزایش حبابی ارز و سکه که بیشترین طرفدار را بین مردم داشت و خیلی پر قدرت وارد اقتصاد کشور شد که هیچ کس انتظار آن را نداشت. البته تمام کاسه کوزه ها بر سر ارز شکست که نیمی از قیمت آن واقعی و نیمی دیگر حباب بود. افزایش شوک برانگیز قیمت خودرو بازی جدیدی بود که عده ای را درگیر خود کرد و قیمت خودرویی مانند پراید که مسئولین برای بودن و یا نبودنش نقشه کشیده بودند، یک باره 2 برابر شد. به اعتقاد من سیاست تولید و عرضه نیز در این چند سال رشد خوبی داشته است. همه این عوامل باعث شد نرخ مسکن رشد وحشتناک نداشته باشد. اگرچه باید بگوییم با این میزان رشد نیز، خرید مسکن خارج از توان متقاضیان بوده و نیازمند تجدید نظر مسئولان است. البته با ادامه روند کاهش قیمت ارز و سکه مطمئناً نگاه مردم دوباره به مسکن باز خواهد گشت. در این راستا لازم است که دولت قانون ساماندهی مسکن، مالیات بر زمین های بایر و مالیات بر معاملات مکرر را برای سال 92 به اجرا دربیاورد. مسکن ضربه گیر اقتصاد کشور رضا امام – کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال که چگونه می توان بازاری بدون رشد غیر معقول داشت، گفت: باید نقش مسکن که در اقتصاد کشور به عنوان ضربه گیر عمل می کند، تغییر یابد. دولت تاکنون نتوانسته است مدیریت درستی بر سرمایه های سرگردان داشته باشد. به فرض اینکه در سال 92 شوک قیمتی در بازار ارز و سکه نداشته باشیم، بار دیگر هجوم مردم به سوی مسکن و مساوی با افزایش قیمت ها خواهد بود. اگرچه افزایش سرمایه های سرگردان اگر در عرصه ساخت و تولید مسکن باشد، فی نفسه بد نیست اما اگر واحدهای احداث شده به امید افزایش قیمت در روزهای آتی خالی نگه داشته شود و جنبه سوداگری به خود بگیرد بار دیگر بازار مسکن دچار تشنج خواهد شد. «رکود تورمی» در سال 92 بابک امیر منش – مشاور و کارشناس مسکن در مورد بزرگ ترین گره مسکن در سال 92 گفت: اگر مشکلاتی مانند تحریم ها، اجرای فاز دوم هدفمندی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی را بر سوداگری های مسکن بیفزایم مطمئناً با بازاری روبه رو خواهیم شد که دارای واژه هایی مانند رکود +تورم خواهد بود. حال سؤال اینجاست آیا باید جلوی تولیدات جدید را گرفت تا مسکن های قابل عرضه، عرضه شوند و بعد به تولید دست زد؟ جواب منفی است زیرا با رشد جمعیت ازدواج کرده و تخریب خانه ها (که در تهران و شهر های بزرگ رقم های بزرگی است) فقط تولید می تواند مانع از افزایش تورم شود و با راهکارهای جانبی مانند مالیات بر خانه های خالی و ساخت مسکن اجاره ای می توان این تولیدات را به مسیر مناسبی رهنمون کرد. آمارها باعث افزایش می شوند مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشوری در این باره به خبرنگار ما گفت: قیمت اجاره بها بر اساس اعلام مرکز آمار در سال گذشته افزایش 33 درصدی داشته است. وی افزود: مرکز آمار افزایش 33 درصدی اجاره بها را اعلام کرده و اتحادیه املاک هر رقمی اعلام کند، نمی تواند قیمت اجاره بها را کاهش دهد زیرا ارائه آمارهای افزایش قیمت اجاره بها و خرید و فروش، نقش موثری در افزایش بی رویه قیمت ها دارد. وی در ادامه خاطر نشان کرد: بازار مسکن با افزایش میزان تولید می تواند مانع رشد تورم در کشور شود. سوداگری کنترل می شود فاطمی عقدا، رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با تاکید بر اینکه باید برای کنترل بازار سوداگری مسکن تدبیری اساسی اندیشیده شود، افزود: در چند سال اخیر، سوداگری در بازار مسکن به طرق مختلف مورد کنترل قرار گرفت، اما در اثر تغییرات قیمتی قابل توجه در سایر بخش های اقتصادی ظرف ماه های اخیر در سال 91 مقداری از این کنترل ها با مشکل مواجه و بعضاً متوقف شد. فاطمی عقدا افزود: نکته دیگری که در بخش مسکن وجود دارد و باید به آن توجه داشته باشیم اینکه؛ به هر صورت صنعت ساختمان از نظر گردش پولی، بزرگ ترین صنعت کشور است، همچنین از نظر ایجاد اشتغال نقش بسیار موثر و تأثیرگذاری دارد و به طور قطع هیچ فردی رکود این بخش را دنبال نمی کند. این بخش باید فعال بماند، ولی در یک بستر قیمتی آرام و با یک سود منطقی و اصولی.