سرمایه گذاری درمسکن پساتحریم

درحالی که به امضا رسیدن توافق هسته ای دورنمای روشنی از اقتصاد داخلی نشان داد ، اما هرچه از تاریخ توافق دورتر می شویم آن چنان که بایدوشاید رغبتی در فعالان ساخت وساز و به طورکلی سرمایه گذاران داخلی بازار مسکن مشاهده نمی شود .در کنار آن ، سهم ناچیز دولت در سرمایه گذاری های بخش مسکن ازیک طرف و سهم قابل ملاحظه هزینه تأمین مسکن در بودجه خانوار منجر به این شده تا پروسه تولید مسکن و ساخت وساز به یک استراحت طولانی برود . اگرچه پیش تر وزیر راه و شهرسازی علت رکود به وجود آمده را هرج ومرج در حوزه سیاست گذاری و مداخله بی اندازه دولت های گذشته در بازار مسکن عنوان کرد که نتایج آن ناهنجاری هایی همچون اغتشاش در حوزه تأمین مالی مسکن بوده است ، اما آیا موانعی ازاین دست برطرف شده است .به گزارش پیام ساختمان ، این بی رغبتی در سرمایه گذاری در شرایطی است که طبق پیش بینی کارشناسان در فاصله 11 سال آینده ، جمعیت کشور 16درصد افزایش می یابد و از 75 میلیون نفر کنونی به 87 میلیون نفر می رسد؛ اما نرخ رشد خانوار ها حدود 33 درصد خواهد بود . با این وجود ، همچنان تسهیلات بانکی به بخش مسکن در کمترین حالت ممکن پرداخت می شود و در برخی حوزه ها همچون بافت فرسوده به طورکلی متوقف شده است .اما حالا وزیر راه و شهرسازی از ایجاد زمینه های سرمایه گذاری خارجی در انواع بخش های حمل ونقل و مسکن ، خبر داده و گفته است : 121 پروژه سرمایه گذاری در انواع بخش ها عرضه می شود که این پروژه ها معادل حدود 25 میلیارد یورو است . ازجمله در حوزه عمران و بهسازی شهری سه پروژه بزرگ و در حوزه توسعه شهرهای موجود سه پروژه طراحی شده که بناست به سرمایه گذاران خارجی و داخلی معرفی شود .آخوندی مبنای اصلی کار را مشارکت بخش عمومی و بخش خصوصی عنوان کرده است . البته علی رغم آنچه مسئولان در برهه های مختلف زمانی از سرمایه گذاری و مشارکت بخش خصوصی عنوان می کنند ، همچنان در مسیر خود با سنگلاخ هایی همراه است که حضور این بخش را کمرنگ می کند .بخش خصوصی توان رقابت را از دست دادهمعاون توسعه فناوری و ساخت شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن ، در گفتگو با پیام ساختمان ، در خصوص کمرنگ بودن رقابت بخش خصوصی برای سرمایه گذاری های در بخش مسکن معتقد است : در سال های قبل و در دوران ایجاد حباب قیمتی عده ای به دنبال سودهای کلان بودند و سفته بازان بازار را تحت تأثیر قرار می دادند اما سازنده واقعی به دنبال رونق کسب وکار خود و به دست آوردن سود واقعی است . در وضعیت فعلی و به دلیل رکود ، گرچه یک پروژه ساختمانی به طورمعمول 24 ماه زمان برای اتمام آن نیاز دارد اما با توجه به پیش فروش واحد ها ، سازنده می تواند کمبود نقدینگی را جبران نموده و زودتر از زمان معین پروژه را تحویل دهد .متأسفانه با افزایش هزینه های زیرساخت مثل انشعابات ، عوارض شهرداری و . . . که هر سال رخ می دهد و نیز افزایش قیمت زمین و ابلاغیه جدید قانون پیش فروش ساختمان ، بخش خصوصی توان رقابت را ازدست داده است و تنها امید آن دارد تا سیاست های دولت بتواند به رونق بازار کمک کند .محسن قالیچه باف یزدی با اشاره به سازوکارهای حمایت از واحدهای تولیدی و جذب سرمایه های داخلی در بخش مسکن اظهار کرد : در درجه اول حمایت دولت از سازندگان مسکن به صورت تسهیلات ساخت با بهره کم و تبدیل آن به فروش اقساطی ، کمک به تأمین روش های مالی از قبیل صکوک استصناع و صندوق های زمین و ساخت ، مستثنی نمودن قانون هائی مثل قانون پیش فروش ساختمان برای انبوه سازان و یا شرکت های ساختمانی که سهام آنها در بورس و فرابورس عرضه شده ، ازجمله راهکارهای حل این مسئله است .وی معتقد است : مهم ترین بخش در اقتصاد کشور که قابلیت جذب بالای سرمایه گذاری را دارد ، مسکن است . اگرچه در وضعیت رکود فعلی که تقاضای سفته بازی از بازار مسکن حذف شده است ، تقاضای مصرفی و سرمایه گذاری نیاز به تحرک دارد که در بخش تقاضای مصرفی هنوز متقاضیان منتظر کاهش بیشتر قیمت ها هستند و به این باور نرسیده اند که قیمت مسکن به کف رسیده است .وی افزود : در بخش تقاضای سرمایه گذاری نیز متأسفانه سیاست های دولت هنوز منجر به ایجاد و تحریک تقاضا نشده تا سرمایه گذار با خیال آسوده به بازار مسکن وارد شود . ضمن اینکه درآمدهای نفتی نیز افزایش نیافته و تسهیلات مسکن نیز مورد استقبال واقع نشده است . بنابراین سرمایه گذاران اندکی در این بخش به امید رونق در مسکن مبادرت به سرمایه گذاری و ساخت پروژه می کنند .قالیچه باف با اشاره به عواملی که منجر به عدم رونق بخش تولید مسکن شده است ، گفت : همان طور که گفته شد تقاضای مصرفی هنوز در انتظار کم شدن بیشتر قیمت هاست ، از طرفی قدرت خرید هم به شدت کاهش یافته و رکود حاکم بر اقتصاد کشور در درجه اول مسکن را تحت تأثیر قرار داده است .وی افزود : از پروژه مسکن مهر نیز نباید غافل شد چراکه خیلی از متقاضیان در انتظار تحویل واحدهای خود هستند و درهرصورت اثر خود را در افزایش عرضه گذاشته است .معاون توسعه فناوری و ساخت شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن خاطرنشان کرد : نرخ سود بانک ها نیز بسیاری از سرمایه ها را جذب نموده و به دلیل ریسک کمتر تمایل مردم برای سپرده گذاری بلندمدت افزایش یافته است . گرچه این بخش به عنوان تقاضای مصرفی به حساب نمی آید اما در تحریک و رونق بازار مسکن مؤثر است .راهکار جذب سرمایه های داخلیبرای جذب سرمایه های داخلی در این بخش چه باید کرد . غلامرضا حیدری کرد زنگنه ، اقتصاددان ، معتقد است : عوامل مختلفی برای عدم رونق بخش تولید می توان ذکر کرد ، یک دلیل انباشت سرمایه است که دولت و بانک ها به نوعی این کار را می کنند .به گفته وی مشکل دیگر حال حاضر بخش تولید عدم حمایت از تولید و نداشتن فرهنگ تولید در کشوراست که باعث جلوگیری از رشد بخش خصوصی شده و تأثیر منفی بر تولید می گذارد چراکه متأسفانه سیستم بانکی از تولید و تولیدکننده حمایت نمی کند .کرد زنگنه افزود : من اعتقاد دارم بازارهای پولی و دولت همزمان اگر از تولید حمایت کنند رونق به بخش تولید باز می گردد و تولید نجات پیدا می کند . در شرایطی که بانک ها طبق قوانین بانکداری تا 40 درصد نمی توانند در بنگاه های اقتصادی سرمایه گذاری کنند ، اما در حال حاضر 70 درصد سرمایه بانک ها در بخش بنگاه های اقتصادی سرمایه گذاری شده و خود آنها تبدیل به یک تاجر شده اند . از طرف دیگر تولیدکنندگان هم نمی توانند با این بهره های سنگین با بانک ها رقابت کنند .محسن احتشام ، عضو اتاق بازرگانی ایران نیز در این باره معتقد است : عواملی که جلوی توسعه و رونق کسب کار را گرفته ، بخشی به دلیل قوانین مزاحم در فضای کسب وکار و بخش دیگر سیاست های تولیدی ناقص در این حوزه است و این عوامل دست به دست هم داده و باعث شده سرمایه گذار ، سرمایه خود را در حوزه های دیگر به جز تولید به کار گیرد . به گفته وی ، نوسان قیمت ارز و بالا بودن بهره بانکی انگیزه ای برای تولیدکننده و سرمایه گذار برای فعالیت در بازار باقی نمی گذارد .وزارتخانه به دنبال فضای جدید سرمایه گذاریبر اساس این گزارش وزیر راه و شهرسازی به دنبال ایجاد فضای جدیدی برای رشد و توسعه سرمایه گذاری با استفاده از مشارکت بخش خصوصی است اما به شرط آنکه پیش تر موفق به برداشتن موانع فعالیت این بخش شود . اقدامی که حتی خیلی سخت تر از جذب سرمایه و اجرای پروژه های بزرگ است ! چراکه این روز ها با هر یک از سرمایه گذاران بازار ساخت وساز صحبت می کنید ، از دغدغه هایی می گویند که نه تنها برخلاف وعده های دولت برطرف نشده ، بلکه بر نگرانی های آن افزوده است .فعالان بخش خصوصی علی رغم اعتقاد بر حضور سرمایه گذاران خارجی ، نسبت به نگاه تبعیضی دولت به سرمایه گذار خارجی نگران اند که مبادا خواسته های بخش خصوصی داخلی نادیده گرفته شود . نمونه آن ، پرداخت بدهی دولت به پیمانکاران بخش خصوصی است که برای عدم پرداخت آن همچنان دغدغه ها باقی است .همچنین ، موضوع دیگری که دغدغه بسیاری از فعالان بخش خصوصی است این است که با وجود سیاست های کلی اصل 44 و همچنین قانون بهبود مستمر محیط کسب وکار ، هنوز جایگاه بخش خصوصی و دولت مشخص نشده و بخش شبه دولتی هم در مقابل آنها قرار گرفته است.