70 درصد پرونده های قضائی مربوط به املاک است

درحال حاضر 60 تا 70 درصد از پرونده های مراجع قضائی مربوط به حوزه املاک است! در این میان، حداقل 25 درصد از پرونده های قضائی هم به اسناد عادی و قولنامه ای منتسب شده است. کار به جایی رسیده که رئیس قوه قضائیه هم گلایه کرده که یکی از مشکلات ساختاری قوه قضائیه، بحث اعتبار معاملات غیررسمی و قولنامه‎ای است.

70-درصد-پرونده-های-قضائی-مربوط-به-املاک-است

هر زمان که فروشنده و خریدار نگران از دست رفتن معامله باشند، پای قولنامه به میان می آید. قولنامه تعهدی مبنی بر انجام معامله در زمانی مشخص و مکتوب شده است که خریدار و فروشنده پای آن را امضا می کنند.

به گزارش «پیام ساختمان» به نقل از «تابناک»؛ قولنامه در ایران تاریخی بسیار قدیمی دارد، به طوری که در یکی از خشت های سفالی که نزدیک سرپل ذهاب کرمانشاه کشف شده، قباله ای مربوط به زمینی زراعی مربوط به 400 سال قبل به دست آمده است. نخستین بار ناصرالدین شاه فرمان تشکیل نهادی برای ثبت مدارک داد و زمینه رسمیت بخشیدن به قولنامه را بین مردم فراهم کرد.

تمامی اسناد به دو دسته غیررسمی و رسمی تقسیم می شوند. به طور کلی اسنادی که توسط مأمورین صلاحیت دار دولتی و رسمی کشور تنظیم شوند، اسناد رسمی هستند و هر معامله ای که با آن اسناد انجام شود اصطلاحاً به آن اسناد رسمی می گویند.

در نتیجه هر سندی هم که در این محدوده نباشد و توسط مأمور صلاحیت دار دولتی تنظیم نشده باشد را سند غیررسمی می گویند. اسناد غیر رسمی چه توسط وکیل یا بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده باشد چه مردم در خانه خود آن را تهیه کرده باشند، معاملاتی که با آن انجام می شود، معاملات غیررسمی و عادی محسوب می شوند.

تاکنون پرونده های بزرگی در زمینه سوء استفاده از قولنامه برای دستگاه قضایی رخ داده است. در این پرونده ها یک کلاهبردار گاهی در نقش خریدار ظاهر می شود و گاهی در نقش فروشنده خانه و آپارتمان. برای مثال این دسته از افراد شیاد و کلاهبردار با تنظیم قولنامه و قرارداد نصف و نیمه بخش کوچکی از ثمن و مبلغ معامله خرید ملک را می پردازند و برای الباقی ثمن معامله یک یا چند فقره چک صادر می کنند که معمولا برگشت می خورند.

به نوشته «حامی عدالت» نکته کلیدی در این روش از کلاهبرداری این است که شکل و ظاهر اقدامات افراد شیاد دارای ظواهر قانونی است؛ اما از قبل می دانسته است که این چک ها نقد نخواهند شد. در نتیجه در زمان تنظیم قولنامه کلیه خیارات قانونی(اجازه و اختیاری که قانون به افراد می دهد تا بتوانند معامله خود را پایان دهند) را ساقط کرده اند تا در زمان برگشت خوردن چک ها فروشنده حق فسخ یکطرفه قرارداد و قولنامه را نداشته باشد.

کد رهگیری هم گره گشا نیست

یکی دیگر از مصادیق مهم کلاهبرداری قولنامه ای، فروش مال غیر است و معمولاً در ملک های نوساز اتفاق می افتد. کلاهبرداران معاملات ملکی با پیش فروش کردن واحدهای آپارتمانی و انجام تبلیغات گسترده در جراید و نصب پرچم و بنرنوشته جلوی ساختمان، باعث جلب اعتماد خریداران بالقوه می شوند.

در این موارد، کلاهبرداران یک ملک یا یک دستگاه آپارتمان را به دو یا حتی چند نفر می فروشند و قبل از فرارسیدن زمان تحویل ملک که در قولنامه نوشته شده است، پا به فرار می گذارند. سال گذشته با چنین روش هایی کلاهبرداران در قم 132 واحد را به 1400 نفر و در شهرری 32 واحد را به بیش از 250 نفر فروختند.

قانون ثبت ایران در سال 1310 یعنی حدود 90 سال پیش تصویب شد. در قانون ثبت و در مواد 46 و 48، قانون گذار هر گونه تنظیم سند را مستلزم ثبت آن در دفاتر ثبت اسناد رسمی دانست. برای ضمانت اجرای این مواد هم، مواد 22 و 48 قانون ثبت را قرار داده است. بر اساس این مواد دولت کسی را مالک می شناسد که اسمش در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد و طبق ماده 48 هم می گوید اگر سندی در دفاتر ثبت به ثبت نرسیده باشد، ناقل مالکیت نیست.

یک استاد دانشگاه با اشاره به این مواد قانونی به مهر گفت: «قانون گذار 90 سال قبل به موضوع اهمیت ثبت اشاره کرده بود. مشکل اصلی اما این است که براساس حکم شارع، شورای نگهبان هر کسی را که بر اساس ایجاب و قبول اقدام به نقل و انتقال مالکیت کند را به عنوان معامله درست می شناسد.»

سید محسن رضوی، در ادامه به رویه غلط قضائی اشاره کرد و گفت: «رویه دادگاه ها به این ترتیب است که می گوید هر سندی که برای ما، اثبات کننده مالکیت شخص باشد، اعتبار دارد و حتی می تواند اسناد رسمی را باطل کند. این رویه غلط دادگاه ها سبب شده که شاهد کلاهبرداری هایی نظیر فروش یک ملک به چندین نفر در کشور باشیم.»

این استاد دانشگاه در ادامه به کد رهگیری قولنامه ها اشاره کرد و افزود: «وزارت صمت برای اینکه بتواند جلوی بنگاه های کلاهبردار را بگیرد، ضمن اینکه بتواند از بنگاه ها مالیات بگیرد. بنابراین کد رهگیری فقط برای بنگاه ها بوده و ربطی به سازمان ثبت نداشته و هیچگاه به معنای مالکیت نیست. این موضوع نیز نمی تواند جلوی فروش یک ملک را به چندین نفر بگیرد.»

وی با اشاره به مشکلات اسناد عادی و وکالتی گفت: « یکی از مشکلات آن فروش یک ملک به چند نفر است. مشکل بعدی این است که چون با اسناد عادی معامله می شود و استعلامات قانونی آن انجام نمی شود، افراد سازنده از پرداخت عوارض شهرداری معاف می شوند و مالیات معوقه به عهده خریدار می افتد. علاوه بر آن، اگر خانه در رهن بانک باشد با اسناد عادی می توان به راحتی به افراد دیگر واگذار کرد اما سند رسمی چنین اتفاقی نخواهد افتاد.»

ایرادهای شورای نگهبان قابل رفع هستند

در سال 1395 مجلس شورای اسلامی تلاش کرد تا قولنامه ها را حذف کند. این طرح پس از چندین بار اصلاح، سرانجام در 31 اردیبهشت ماه امسال به تصویب مجلس رسید. با این حال شورای نگهبان طرح مذکور را رد کرده است. شورای نگهبان معتقد است از نظر شرعی کلیه معاملات رسمی و عادی، دارای اعتبار بوده و باید در محاکم و ادارات پذیرفته شوند.

مرکز پژوهش های مجلس اخیرا در خصوص این ایرادات در گزارش جامعی که منتشر کرده، بر این نکته تاکید دارد که ایراد وارده از سوی شورای محترم نگهبان بر این مقرره، با توجه به نیاز کشور و مصلحت نظام و در راستای اصلاح آسیب های نظام قضائی کشور و صیانت از اموال عمومی و اعمال حاکمیت دولت، می تواند با اصرار مجلس بر مصوبه، در مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد بررسی قرار گیرد.

بازوی پژوهشی مجلس در گزارشی که در سایت خود منتشر نموده، تاکید کرده که اکثر ایرادات مطروحه از جانب شورای نگهبان قابل رفع هستند و می توان با ارائه راهکار پیشنهادی نسبت به رفع آنها اقدام کرد.

مهدی اقبال، مدیرکل دفتر مدیریت عملکرد و بازرسی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مهرماه امسال با بیان اینکه درحال حاضر 60 تا 70 درصد از پرونده های مراجع قضائی مربوط به حوزه املاک است، گفت:« کارشناسان ثبت و مدیران قوه قضائیه بر این موضوع تاکید دارند که یکی از دلایل اصلی تخلفات حوزه زمین و املاک و به ویژه زمین خواری، همین اسناد عادی یا قولنامه ای است که تنها در ایران اعتبار دارد.»

200 هزار پرونده قولنامه ای روی میز قضات

همچنین سال گذشته سخنگوی قوه قضائیه نیز در یکی از نشست های خبری خود خبر داد که در 6 ماهه نخست سال 98، تنها در 20 استان به میزان 11 هزار میلیارد تومان از اراضی ملی رفع تصرف شده است.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم آمار بسیار جالبی در خصوص جرایم قولنامه ای افشا کرده و گفته: «حدود 25 درصد از پرونده های قضائی، مستقیم یا غیرمستقیم ناشی از اسناد عادی و قولنامه ای است. همین موضوع سبب شده تا درصد بالایی از دعاوی ورودی به قوه قضائیه، ناشی از معامله با اسناد عادی باشد.»

ذبیح الله خداییان، در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به سهم بالای قولنامه در دعاوی حقوقی تصریح کرده:«براساس آمارها در سال 98 تعداد 128 هزار پرونده الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول تشکیل شده، 75 هزار پرونده الزام به تنظیم سند خودرو، بیش از 33 هزار پرونده مربوط به اعلام بطلان معامله، 13 هزار پرونده ابطال مبایعه نامه مال غیرمنقول و 6 هزار پرونده مربوط به الزام به سند رسمی اجاره بوده است. به عبارتی در سال گذشته بیش از 200 هزار پرونده ناشی از اسناد عادی و قولنامه ای در محاکم قضائی تشکیل شده است.»

سال گذشته یکی از مسائلی که رئیس قوه قضائیه از آن به عنوان اولویت های این نهاد یاد کرد، اصلاح قوانین ثبتی با محوریت بی اعتباری قولنامه ها بود. به عبارتی رئیسی معتقد است که اگر ساختار قوه بخواهد اصلاح شود، یکی از مهمترین اولویت ها حذف قوانین فساد زا است. به همین دلیل به اذعان رئیسی، اعتبار اسناد عادی باعث افزایش پرونده های قوه قضائیه شده و از طرفی با استفاده از قولنامه بسیاری از کلاهبرداران، یک ملک را به چندین نفر می فروشند یا زمین خواران، اراضی ملی را نابود می کنند. نکته جالب دیگر در مورد نظرات آیت الله رئیسی این است که وی حتی یک قدم فراتر رفته و راه نجات کشور از فسادهای ناشی از قولنامه ها را رسمی کردن آن ها معرفی کرده است.

باید تکلیف سند های عادی را مشخص کنیم

رئیس قوه قضائیه هم در دیداری که 8 خردادماه 98 با تشکل های دانشجویی داشته، در این خصوص گفت: «بسیاری از پرونده ها که در دادگستری ها ورود می یابد، محصول همین موضوع است که اسناد(غیررسمی) عادی جای اسناد رسمی را می گیرند و موجب مشکلات جدی برای طرفین معامله می شود.»

سید ابراهیم رییسی تصریح کرد: «اسناد عادی در زمینه های مختلف مورد معامله هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می افتد. باید با همکاری مجلس تکلیف سند های عادی را مشخص کنیم و رسمیت بخشیدن به اسناد رسمی جزء برنامه های کاری ماست.»

ابوالفضل ابوترابی، نماینده مردم نجف آباد هم به اعتبار بخشیدن به اسناد غیر رسمی انتقاد دارد و در این خصوص به خبرگزاری خانه ملت می گوید: «ما پیش از این مواد 21، 22، 47، 48 و 49 قانون ثبت را داشتیم که سندهای رسمی ملاک عمل بود و سندهای غیررسمی (عادی) قابلیت طرح در محاکم را نداشت. متاسفانه با تفسیری که شورای نگهبان کرد، همه چیز به هم ریخت و مالکیت در کشور دچار مشکل شد؛ بنابراین بیشترین پرونده هایی که در دادگستری داریم، در حال حاضر پرونده هایی است که مرتبط با سندهای غیررسمی است.»

انتهای خبر/پ
گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی کاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیکفپوش ، پارکت ، لمینتسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندرب و پنجره UPVCترموود و چوب نماآجر نسوز ، آجر نسوز نما استخر ، سونا ، جکوزیشیرآلات بهداشتیدرب ضد سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیدیوار پوش - دیوارپوش دکوراتیورنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون پارتیشن پردهشیشه ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستخانه چوبی - سازه های چوبیپله پیش ساخته ، نرده استیلورق ام دی اف و اچ دی افمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق مبلمان خانگی ، اداری ، شهریدرب و پنجره درب و پنجره آلومینیومدرب و پنجره چوبیدرب و پنجره آهنی بلوک شیشه ایحفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سینورپردازیموکتغرفه سازییراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره قفل و کلید دیجیتالکابین دوش
ثبت آگهی رایگان
×