اعتبار حقوقی مبایعه نامه در معاملات

به گزارش پیام ساختمان به نقل از پایگاه اطلاع رسانی معاونت فرهنگی قوه قضاییه، قبل از ورود به بحث اصلی باید دانست که هر نوشته ای که برای اقامه دعوی یا دفاع از دعوایی که علیه شخص در دادگاه قابل استناد باشد، سند نامیده می شود. از این رو مبایعه نامه یا قولنامه نیز در این تعریف جای گرفته و سند نام می گیرد. اما سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی مانند مأموران اداره مالیات، راهنمایی و رانندگی و ... در حدود صلاحیت شان و بر طبق قانون تنظیم شده باشد، رسمی است و اگر نوشته ای که سند نامیده می شود فاقد یکی از این اوصاف باشد، سند عادی نام دارد.

اگر یک اداره دولتی برای اجاره مکان اداری اش با دیگری قرارداد اجاره تنظیم کند آیا این نوشته، (اجاره نامه) سند رسمی محسوب می شود؟

همان طور که در بالا اشاره شد اگر نوشته ای فاقد یکی از سه شرط گفته شده فوق الف) توسط مأمور دولت، ب) در حدود وظیفه قانونی، ج) با رعایت مقررات قانونی و تشریفات مربوط تنظیم شود، آن نوشته سند رسمی محسوب نمی شود. بنابراین اسنادی که در ادارات دولتی در مورد قراردادهای اجاره تنظیم می شود اسناد رسمی نیستند زیرا تنظیم اجاره نامه جزء وظایف اداری آنان به حساب نمی آید.

مبایعه نامه ها یا قولنامه های تنظیمی در بنگاههای معاملات مسکن و املاک چه نوع سندی هستند؟

با تعریفی که از سند رسمی شد پر واضح است که این گونه نوشته ها سند رسمی محسوب نمی شوند و سندی عادی هستند حتی اگر مفاد آن با ماشین تایپ شده باشد و دارای آرم و مهر مخصوص اتحادیه مشاورین املاک باشد.

بیع نامه یا قولنامه و یا اجاره نامه های عادی تنظیمی توسط اشخاص یا بنگاهها چه فرقی با اسناد رسمی دارند؟

اسناد رسمی مزایای بیشتری نسبت به اسناد عادی دارند. برای مثال سند رسمی در باره طرفین معامله و وراث آنان دارای ارزش و اعتبار است و یا اینکه کسی که سند رسمی در دست دارد می تواند بدون مراجعه به دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای اجراییه کند. برای نمونه دارنده سند ازدواج بدون آنکه نیاز به مراجعه به دادگاه و صدور حکم از مراجع قضایی داشته باشد با تقدیم درخواست می تواند مهریه مندرج در آن را به اجرا گذارد و یا در مقابل سند رسمی طرف مقابل نمی تواند منکر آن شود و فقط می تواند نسبت به آن ادعای جعل کند و اگر ادعای جعل کرد بار اثبات آن برعهده اوست و ...

آیا فرقی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود دارد؟

در این باره در یک عبارت خلاصه می توان گفت که قولنامه تعهد بر انجام معامله است و یک حق رجحان برای کسی که تعهد به نفع او شده به وجود می آورد و فروشنده را ملزم می کند تا برابر تعهد قولی که به خریدار داده است تحت شرایطی که با یکدیگر به توافق رسیده اند، عقد بیع را انجام دهد. ولی در بیع نامه هدف متعاملین انجام بیع است نه تعهد بر انجام آن، و جمله صریحی که بیان این مقصود را تحکیم می دهد، عبارتست از اینکه در مبایعه نامه گنجانده شود: صیغه شرعیه ایجاب و قبول حین تنطیم قرارداد جاری گردید.

چنانچه شخصی آپارتمانی را از دیگری در قالب بیع نامه در سند عادی معامله کند ولی بعداً متوجه شود که فروشنده قبل یا بعد از معامله با وی با شخص ثالثی معامله کرده است چه وضعیتی پیش می آید؟

فرض کنید آقای «س» یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی 7/34 را با آقای «ک» طی مبایعه نامه عادی مورخ 20/5/1386 معامله کرده است ولی پس از انجام معامله و حتی پرداخت قسمت عمده از ثمن معامله متوجه می شود که فروشنده آقای «س» آن را با سند رسمی به آقای «م» فروخته است. در این جا دو حالت وجود دارد. اگر معامله با آقای «ک» یعنی خریدار آپارتمان با سند عادی قبل از انجام معامله رسمی ما بین آقای «س» و آقای «م» منعقد شده باشد در این حالت آقای «ک» می تواند با مراجعه به دادگستری و پس از اثبات معامله به تاریخ مقدم تقاضای ابطال معامله رسمی مابین «س» و «م» را با تقدیم دادخواست حقوقی بنماید و حتی اگر ثابت شود معامله ما بین او و آقای «س» مقدم بر معامله رسمی بوده می تواند با شکایت کیفری و با وجود سایر شرایط لازم به عنوان کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر از او شکایت کند و اگر آقای «م» یعنی خریدار رسمی آپارتمان نیز از موضوع اطلاع داشته و با علم و آگاهی از معامله قبلی مبادرت به انجام معامله با آقای «س» کرده باشد، قابل تعقیب کیفری می باشد.

در حالت دوم امکان دارد که آقای فروشنده قبل از انجام معامله با سند عادی با آقای خریدار آپارتمان را با سند رسمی به آقای «م» فروخته باشد که در این حالت چون تاریخ سند رسمی مقدم بر تاریخ سند عادی است دیگر نمی توان معامله رسمی را باطل کرد و خریدار آپارتمان با سند عادی (مبایعه نامه) می تواند به عنوان فروش مال غیر از آقای «س» (فروشنده) شکایت کند و دادگاه در صورت احراز وقوع جرم و سوء نیت آقای «س» علاوه بر صدور حکم به محکومیت وی به حداقل یک سال حبس و جزای نقدی معادل ثمن معامله، او را نیز محکوم به بازپرداخت ثمن معامله به خریدار می کند و در این حالت لازم نیست برای باز پس گیری ثمن معامله دادخواست حقوقی تقدیم کند و یا هزینه دادرسی مطابق آنچه که برای طرح دعاوی مالی در دادگستری مرسوم است، بپردازد.

اگر آپارتمانی با مبایعه نامه فروخته شود ولی در رهن بانک باشد آیا می توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کرد؟

در اینجا چند حالت متصور است. فرض کنید آقای «الف» یک واحد آپارتمان را به آقای «ب» می فروشد و آقای خریدار با علم به اینکه آپارتمان در رهن بانک قرار گرفته آن را معامله می کند در این حالت معامله بین الف و ب در صورتی صحیح و نافذ خواهد بود که به حقوق بانک لطمه وارد نکند زیرا عقد رهن برای بانک نسبت به آپارتمان حق تقدمی ایجاد می کند که می تواند از محل فروش آپارتمان طلب خود را استیفا کند و هر اقدامی که با این حق بانک در تعارض باشد قانونی نیست. اما اگر خریدار از این امر که آپارتمان در رهن بانک قرار گرفته آگاه نباشد می تواند علاوه بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وی را به فک رهن نیز ملزم کند.

چنانچه بعد از فروش آپارتمان فروشنده ای که با آقای «ب» با بیع نامه عادی معامله کرده، آن آپارتمان را در رهن بانک قرار دهد عمل او از مصادیق کلاهبرداری محسوب شده و تعقیب کیفری خواهد شد.

در حالت اول که خریدار با علم به اینکه آپارتمان در رهن بانک است آن را خریداری می کند برای فک رهن و تنظیم سند رسمی چه اقدامی باید انجام دهد؟

اگر خریدار آپارتمان به بانک مراجعه کند و تمام بدهی اقساطی را به صورت یکجا پرداخت کند مشکلی برای تنظیم سند رسمی پیش نخواهد آمد و چنانچه فروشنده آپارتمان در بیع نامه به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ملزم بوده، در صورت امتناع او خریدار می تواند با تقدیم دادخواست حقوقی به طرفیت او طرح دعوی کند و با حکم دادگاه او را ملزم نماید.

ملکی که در رهن بانک است بدون اطلاع بانک با مبایعه نامه عادی به دیگری فروخته می شود، آیا در این حالت فروشنده مرتکب فروش مال غیر شده و به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب است؟

همان طور که در پرسش قبلی توضیح داده شد با وقوع عقد رهن مالکیت مالک از بین نمی رود و بانک مالک آپارتمان یا ملکی که به رهن گذاشته شده نمی شود، بنابراین فروش و انتقال ملک یا آپارتمان در این حالت انتقال مال غیر محسوب نمی شود.