محاسبۀ درصد مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک های قدیمی و کلنگی روبه رو شده است. این قراردادها اگر به صوت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت بخشی به همراه خواهد داشت؛ زیرا در سال های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد.

محاسبۀ-درصد-مشارکت-در-ساخت

مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که می توان به این موارد اشاره کرد:

• بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی

• رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا

• ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر

• زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز

• استفاده ار مصالح، روش ها و ماشین آلات مدرن برای ساخت بنا

اما شاید مهم ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه مدت عاید طرفین توافق می شود.

به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم و با خیال راحت تر وارد عملیات ساخت وساز مشارکتی بشویم.

مشارکت در ساخت

قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه می شود؟

برای تعیین میزان سهم هر کدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه با آن ها آشنا می شویم.

البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت ها، باعث می شود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت با ابهام و تردید مواجه شوند.

در هر حال، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می دهند.

به طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.

با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه ای که قرار است مشارکت در ساخت آن جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (50-50) انجام می شود.

در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین 4.5 میلیون تا 5.5 میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین 55 درصد و سهم سازنده 45 درصد محاسبه می شود.

البته در حال حاضر و با توجه به قیمت مسکن، دیگر در کمتر منطقه ای شاهد قیمت های زیر 5 میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان نوساز هستیم. در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت 60-40 درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.

مالک و سازنده ای که قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می کنند، در وهلۀ اول به دنبال سودی هستند که از این توافق حاصل می شود. به همین دلیل و بر اساس چند اصل عرفی، محاسبه سود مالک و سازنده همان ابتدا انجام می شود.

میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه می شود؟

مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی تعیین می شود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است: تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است.

در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین می شود.

آیا برای محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، فرمول دیگری هم وجود دارد؟

بله. شما می توانید با استفاده از فرمول ریاضی زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه کنید:

R = A% × D – G% × M

کل ارزش ملک M =

قدرالسهم سازنده G =

کل هزینه ساخت D =

قدرالسهم مالک A =

مقداربلاعوض R =

مثال:

ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب 40% و 60% است.

همان طور که می بینید مبلغی معادل سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده بابت مابه التفاوت ِساخت و به صورت بلاعوض به مالک پرداخت گردد.

به زبان ساده تر می توانیم بگوییم مالک بخشی از ملک خود را به سازنده می فروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را می سازد و وجه تفاوت آن را نقد پرداخت می کند.

در زمینۀ میزان وجه «بلاعوض» چند نکته را به یاد داشته باشید:

اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.

اعتبار سازنده نیز می تواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر داشته باشد؛ زیرا سازنده های معتبر و خوش نام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می کنند.

معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده وجهی را در اختیار مالک قرار می دهد که بتواند تا پایان عملیات ساخت برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته می شود.

در محاسبۀ سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، چه نکات دیگری وجود دارد؟

بهتر است تمام مراحل ارزش گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان زبده و رسمی انجام شود.

با توجه به نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن، ممکن است در هر زمان توافق در رابطه با قدرالسهم طرفین با تغییراتی نسبت به آن چه در این مطلب بیان شد، انجام شود.

سعی کنید پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای آن را خوانده و به روشنی متوجه شوید.

نتیجه گیری:

در سال های اخیر و با توجه به محدود بودن منابع مالی افراد، قراردادهای مشارکت در ساخت با اقبال خوبی مواجه شده اند.

تعیین میزان سهم مالک و سازنده از پروژه، معمولا به صورت توافقی است و برای آن قانونی وجود ندارد. در هر صورت، اکثر افراد سعی می کنند در این زمینه از عرف و آن چه رایج است پیروی کنند.

در حال حاضر، محاسبه درصد مشارکت در ساخت با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه انجام می شود. وجه بلاعوض هزینه ای است که در ابتدای پروژه توسط سازنده به مالک پرداخت می شود که وی بتواند برای خود و خانواده اش تا پایان عملیات ساخت، محل اسکان تهیه کند.

انتهای خبر/پ
چاپ شده در هفته نامه پیام ساختمان شماره 361فهرست مطالب شماره 361
گروه های کالایی
معماری و دکوراسیوندرب اتوماتیک ، کرکره برقی کاشی و سرامیک ، چینی بهداشتیکفپوش ، پارکت ، لمینتسنگ ، پوشش سنگی ، قرنیزکاغذ دیواریموزاییک ، سنگ فرش ، واش بتندرب و پنجره UPVCترموود و چوب نماآجر نسوز ، آجر نسوز نما استخر ، سونا ، جکوزیشیرآلات بهداشتیدرب ضد سرقت ، درب ضد حریقشومینهکنیتکس ، رولکس ، پوشش سلولزیدیوار پوش - دیوارپوش دکوراتیورنگ و رزینسفال شیروانیورق کامپوزیت ، ورق آلومینیومسقف کاذبتزئینات و دکوراسیون پارتیشن پردهشیشه ، شیشه خم، شیشه رفلکس، شیشه سندبلاستخانه چوبی - سازه های چوبیپله پیش ساخته ، نرده استیلورق ام دی اف و اچ دی افمحوطه سازی ، آبنما، آلاچیق مبلمان خانگی ، اداری ، شهریدرب و پنجره درب و پنجره آلومینیومدرب و پنجره چوبیدرب و پنجره آهنی بلوک شیشه ایحفاظ ، نردههود ، سینک ، اجاق گاز و تجهیزات آشپزخانهوان و تجهیزات حمامکابینتپیمانکاری ، خدمات ساختمانیکفپوش صنعتی ، اپکسی ، pvc ، پلی یورتان ، بتنیفایبر سمنتدیوارهای پیش ساخته ، تایل گچی ، کناف ، 3D Panel ، دیوار کاذبورق پلکسی گلس ، پلی کربنات ، پلی استایرن ، پی وی سینورپردازیموکتغرفه سازییراق آلات ، قفل ، کلید ، دستگیره قفل و کلید دیجیتالکابین دوش
ثبت آگهی رایگان
×