دوقطبی معاملات در بازار مسکن

بازار مسکن تهران در اولین تابستان، با پیشروی موضعی معاملات همراه شد. وضعیت کلی بازار ملک اگرچه عدم بهبود را نشان می دهد، اما اختلاف شدید دمای معاملات بین مناطق مختلف، از دوقطبی شدن بازار حکایت دارد. ماه گذشته در 9 منطقه پایتخت که به مقصد 42 درصد خریداران مسکن تبدیل شده، حجم معاملات به طور متوسط 8 درصد افزایش یافت و در سایر مناطق، به دو دلیل، میزان فروش آپارتمان افت کرد. قیمت مسکن در تیر برای سومین ماه پیاپی ثابت ماند. کارنامه 22 منطقه، میانه رکود-رونق را اعلام می کند. بازار مسکن تهران در ثلث اول فصل نقل وانتقال، به دلیل تجمع خریداران در مناطق مشخص، دوقطبی شد. گزارش ها از کارنامه معاملات ملک در تیرماه امسال حاکی است: اگرچه معدل خرید مسکن در کل پایتخت کاهش پیداکرده و اوضاع کلی بازار تابستان 96، توقف در فاز پیش رونق 95 را علامت می دهد اما در 9 منطقه تهران، پیشروی معاملات با رشد قابل توجهی آغازشده و نوعی تحرک منطقه ای در بازار ملک شکل گرفته است. آمارهای دریافتی از دفتر اقتصاد مسکن نشان می دهد: در اولین ماه تابستان، حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران 2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل (تیر 95) کاهش یافت که با توجه به تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در تیر امسال و مقایسه آن با رکود عمیق سال 94، شرایط کلی کنونی به معنای در جا زدن بازار ملک در فاز میانه رکود-رونق است. بااین حال، ماه گذشته حجم معاملات خرید در 9 منطقه تهران، به عنوان مناطق پیشران و جاذب تقاضا ، به طور میانگین 8 درصد افزایش پیدا کرد. بررسی ها دراین باره مشخص می کند: 9 منطقه گرمسیر بازار مسکن تهران، مناطق عرضه کننده دودسته آپارتمان برای تقاضای مصرفی متوسط محسوب می شود که طبق پیش بینی کارشناسان و نشانه های قبلی، ورود این گروه از متقاضیان به بازار باعث شده دمای معاملات خرید ملک در این مناطق، برخلاف محله های دیگر شهر بالا برود. در مناطق 3، 5، 10 تا 13 و 20 تا 22، میزان فروش آپارتمان در ماه گذشته از یک درصد تا 20 درصد افزایش پیدا کرد. در سایر مناطق شهر اما رشد منفی معاملات رقم خورد. مناطق سردسیر بازار مسکن تهران را محله های شمالی پایتخت دارای واحدهای بزرگ متراژ و لوکس و همچنین برخی محله های مرکزی با تراکم مسکونی کم (محدوده اداری شهر) شکل داده اند که چون مناطق مورد جست وجوی تقاضای فعلی به حساب نمی آید، دمای معاملات ملک در این مناطق، همچنان زیر صفر است. تیرماه امسال میزان فروش واحد مسکونی در مناطق یک و دو، به ترتیب 6 درصد و 7 درصد نسبت به تیر 95 کاهش پیدا کرد. در مناطقی که محل سکونت و جست وجوی دهک های متوسط رو به پایین محسوب می شود نیز حجم معاملات خرید تا 20درصد نسبت به تیر پارسال کم شده است. وضع موجود بیانگر دوقطبی شدن بازار معاملات مسکن در تهران است به طوری که از یکسو حجم بازار خریدوفروش آپارتمان در مناطق پرکشش برای معاملات مصرفی، بزرگ تر شده و در مقابل، بازار معاملات ملک در مناطق دارای کمترین ارتباط با تقاضای مصمم و حاضر در بازار، کوچک شده است. آنچه باعث این دوقطبی معاملاتی در بازار مسکن تهران شده، به کیفیت وام ها در سبد تسهیلات خرید مسکن برمی گردد. میزان اقساط ماهانه وام های موجود خرید مسکن اگرچه برای دهک متوسط، تقریبا معادل بهای اجاره ماهانه آپارتمان برآورد می شود و به نوعی در استطاعت دهک میانی است اما فاقد توان کافی برای تحریک تقاضا در دهک های درآمدی زیر سطح میانگین ارزیابی می شود. این تسهیلات همچنین به لحاظ سقف ریالی، فاقد قدرت پوششی برای هزینه خرید مسکن دهک های 6 تا 8 است. به این ترتیب، حریم کاربرد تسهیلات موجود خرید مسکن در تهران به لحاظ دامنه تحریک تقاضای مصرفی، ازآنجاکه همه مناطق پایتخت را شامل نمی شود، پیشروی موضعی معاملات ملک در مناطق مشخصی از شهر را منجر شده است. نتایج تحلیل آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان می دهد: 9 منطقه تهران که نزدیک به نیمی از کل معاملات ماهانه خرید آپارتمان در آنجا انجام می شود، در مسیر پیش رونق، حرکت روبه جلو دارند و در سایر مناطق به دلیل نبود محرک مالی خرید و کمبود تقاضای مؤثر، فروش آپارتمان با افت مواجه شده است. در حال حاضر 42 درصد معاملات مسکن در 9 منطقه پیشران پایتخت انجام می شود. مناطق گرمسیر بازار ملک تهران در غرب، شمال غرب و بخش هایی از جنوب شهر قرار دارد. تغییرات خفیف قیمت مسکن میانگین قیمت مسکن در تهران برای سومین ماه پیاپی، در سطح 5/ 4 میلیون تومان به ازای هر مترمربع ثابت ماند. تیرماه امسال آپارتمان های فروشی با رشد صفر در قیمت، خریداری شد به طوری که معاملات اولین ماه تابستان باقیمت دو ماه آخر بهار 96، انجام شد. بااین حال تحت تأثیر ریز نوسانات ماهانه قیمت مسکن طی یک ساله اخیر، در تیر امسال، متوسط قیمت آپارتمان در تهران 7/ 5 درصد نسبت به تیر95، رشد مثبت نشان می دهد. میزان رشد نقطه ای قیمت مسکن در حال حاضر معادل میزان رشد نقطه ای یک سال 95 است. معدل قیمت مسکن در تهران در یک سال 95 کمتر از 6درصد نسبت به یک سال 94 افزایش پیداکرده بود. عدم تغییر ماهانه قیمت مسکن طی ماه های اخیر باعث شده رشد نقطه ای قیمت، با نرخ ثابت همراه باشد. بر اساس این گزارش، در اولین ماه تابستان 13 هزار و 600 واحد مسکونی در تهران فروخته شد. این حجم معاملات در مقایسه با متوسط حجم ماهانه معاملات خرید آپارتمان در سال 94 زمان رکود کامل و دوره قبل از پیش رونق- 13 درصد بیشتر است که این موضوع مشخص می کند: اگرچه در حال حاضر معاملات در کل شهر تهران 2 درصد نسبت به سال گذشته کاهش پیداکرده اما وضع فعلی، مشابه رکود عمیق سال 94 نیست بلکه بیشتر، بیانگر جنب وجوش منطقه ای به جای تحرک سراسری در بازار مسکن تهران است.