مالیات سالانه بر املاک به جای مالیات بر فروش نوسازها

از حدود دو ماه قبل با ابلاغ فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن، شکل جدیدی از تکلیف مالیاتی در بخش مسکن لازم الاجرا شد که نتایج بررسی های به عمل آمده نشان می دهد مالیات تازه مصوب می تواند کمترین اثر مثبت و بیشترین عارضه منفی در بازار مسکن و ساخت وساز را رقم بزند. کارشناسان در این مقطع، برای رفع چالش فرمول جدید مالیات بر فروش واحدهای مسکونی نوساز، پیشنهاد می کنند: دولت، مالیات سالانه بر املاک را جایگزین مالیات بر فروش نوسازها کند. در این پیشنهاد با استناد به مطالعات اقتصادی صورت گرفته در قالب تدوین مدل بهینه مالیات ستانی از فعالان بازار مسکن، نرخ پایه مالیات سالانه بر املاک رقمی معادل 1/ 0 تا 5/ 0 درصد ارزش روز آپارتمان ها (ارزش بازاری ملک) توصیه شده است. دو واقعیت مهم برای انتخاب مدل مالیاتی مدل بهینه مالیات در بخش مسکن نشان می دهد برای تعریف هر نوع ابزار مالیاتی در بخش مسکن یا اعمال هر نوع تغییر در فرمول مالیات های در حال دریافت در این بخش باید سیاست گذار دو واقعیت مهم را به صورت توأمان در نظر بگیرد و مدل بهینه مالیاتی را به شرط فراهم شدن هر دو واقعیت به صورت هم زمان انتخاب کند. اولین واقعیت به این موضوع اشاره می کند که مدل مطلوب مالیاتی مدلی است که با اجرای آن دریافت مالیات منجر به جمع آوری منابع درآمدی برای تأمین مالی هزینه های عمومی یا به عبارت دیگر درآمدزایی برای دولت به منظور صرف این درآمد ها برای پاسخ به هزینه های عمومی شود. این در حالی است که در قالب الزام دوم، مالیات های بخش مسکن باید اهداف سیاست گذار بخش مسکن در کنترل و تنظیم بازار مسکن را محقق کند طوری که دریافت مالیات نه تنها منجر به از بین رفتن یا ایجاد اختلال در نظم بازار و نوسان قیمت املاک نشود بلکه ضمن استفاده از آن به عنوان اهرم کنترلی بازار، در جریان سرمایه گذاری های ساختمانی نیز عامل بروز وقفه و اختلال نباشد. به این ترتیب هر مالیاتی که بتواند به صورت هم زمان این دو هدف مهم را محقق کند مدل بهینه مالیاتی در بخش مسکن محسوب می شود. با لحاظ این دو واقعیت مهم، مطالعات صورت گرفته از سوی تیمور رحمانی نشان می دهد، مالیات های بخش مسکن دست کم باید 5 خصوصیت عمده داشته باشند تا بتوانند الزامات گفته شده را تأمین کنند؛ این پنج خصوصیت عبارت اند از: مالیات مصوب نباید منجر به افزایش قیمت مسکن شود ، دربردارنده کمترین هزینه اجتماعی برای جامعه باشد ، اثر سوء بر بازار اجاره مسکن نداشته باشد ، باعث تحدید تقاضای سوداگرانه در بخش مسکن شود و درنهایت کمترین اثر سوء بر سرمایه گذاری های ساختمانی را داشته باشد . بر مبنای مطالعات صورت گرفته، مدل بهینه مالیاتی در شرایط فعلی برای بازار مسکن، جایگزینی مالیات سالانه املاک با فرمول جدید مالیات از ساخت و فروش واحدهای مسکونی است که بررسی های انجام شده نشان می دهد این نوع مالیات علاوه بر برخورداری از 5 ویژگی گفته شده، حداقل 1+3 ویژگی مهم را در خود جای داده است که این نوع مالیات را در مقایسه با 4 نوع مالیات دیگر در شرایط فعلی به عنوان مطلوب ترین گزینه کسب درآمد مالیاتی و از آن مهم تر به عنوان نسخه مطلوب مالیاتی برای کنترل و تنظیم بازار مسکن مطرح می کند. مطالعات حاکی است مالیات سالانه بر املاک در مقایسه با چهار مالیات دیگر بخش مسکن، مطلوب ترین نوع مالیات است چون علاوه بر برخورداری از 5 خصلت مهم ذکرشده، از کیفیت بیشتری نسبت به سایر مالیات های رایج و شناخته شده بخش مسکن بهره مند است. تحقیقات انجام شده در قالب این مطالعه اقتصادی همچنین نشان می دهد اخذ مالیات سالانه از املاک در کشور ازیک طرف می تواند منجر به جلوگیری از افزایش قیمت مسکن درنتیجه اعمال برخی سیاست های مالیاتی شود و نوسانات قیمتی بازار مسکن را کاهش دهد. یعنی دریافت این مالیات در بخش مسکن نه تنها منجر به افزایش قیمت مسکن نمی شود بلکه علاوه بر جلوگیری از افزایش قیمت مسکن، در نقش اهرم کنترل و تنظیم بازار مسکن ایفای نقش می کند. همچنین ویژگی دوم این نوع مالیات آن است که هم در کوتاه مدت و هم در بلند مدت میزان درآمد مالیاتی دولت از محل این نوع مالیات نسبت به سایر مالیات های شناسایی شده در بازار مسکن، بیشتر خواهد بود؛ به این معنا که بیشترین درآمد مالیاتی دولت از محل مالیات های بخش مسکن از محل این نوع مالیات می تواند محقق شود. ویژگی سوم مالیات سالانه بر املاک، به میزان اثر سوء این نوع مالیات بر بازار مسکن و فعالیت های ساختمانی نسبت به سایر انواع مالیات های شناخته شده در بازار مسکن برمی گردد؛ براین اساس، مطالعات نشان می دهد، میزان اثر سوء این مالیات بر سرمایه گذاری های ساختمانی نسبت به چهار نوع دیگر مالیات در کمترین حد قرار دارد. بررسی ها نشان می دهد، دریافت مالیات بر درآمد سالانه املاک علاوه بر سه ویژگی گفته شده از سوی دیگر کمک مؤثری برای تأمین منابع درآمدی پایدار شهرداری ها محسوب می شود. در حال حاضر اگرچه مالیات سالانه بر املاک، در لیست مالیات های دریافتی از بخش مسکن وجود ندارد اما شهرداری ها عوارضی تحت الشعاع عوارض نوسازی دریافت می کنند که شبیه مالیات سالانه بر املاک است اما نرخ این عوارض حدود 01/0 درصد قیمت روز املاک است که در مقایسه با نرخ مالیات سالانه بر املاک در کشورهای مختلف، فوق العاده ناچیز و غیر مؤثر به حساب می آید. مالیات سالانه بر املاک در عمده کشورها با درجات مختلف توسعه یافتگی دریافت می شود؛ پایه این مالیات ارزش بازاری املاک است که با نرخ 5/ 1 تا 2 درصد تعیین می شود؛ این نرخ در کشورهای با بالاترین مرحله توسعه یافتگی 4/ 3 درصد است. همچنین در کشورهای عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه (OECD) متشکل از 30 کشور توسعه یافته دنیا، مالیات سالانه بر املاک بیشترین درآمد مالیاتی بخش مسکن را در مقایسه با سایر مالیات های این بخش برای دولت ایجاد می کند. طوری که 64 درصد درآمد مالیاتی دولت ها در بخش مسکن در کشورهای عضو این سازمان، مربوط به این نوع مالیات است. درحالی که در ایران 64درصد درآمدهای مالیاتی بخش مسکن از محل مالیات بر نقل وانتقال واحدهای مسکونی حاصل می شود. پیش هشدار درباره فرمول جدید پژوهشی که تیمور رحمانی، اقتصاددان، برای تدوین مدل بهینه مالیات های بخش مسکن در سال 94 هم زمان با بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم انجام و آن را برای اعمال مدل بهینه مالیاتی در متن لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ارائه کرده بود حاوی یک هشدار درباره تبعات تغییر فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن خطاب به مسئولان بود. درحالی که مسئولان مالیاتی، اخذ مالیات از درآمد سازندگان مانند سایر فعالان اقتصادی به منظور برقراری عدالت مالیاتی را به عنوان مهم ترین هدف طراحی و ابلاغ فرمول جدید مالیات برساخت و فروش مسکن عنوان می کنند، این پژوهشگر در مطالعات خود تأکید کرده بود که به دو دلیل، فعالیت های ساختمانی را نمی توان در ردیف مشاغلی قرارداد که قانون مالیات های مستقیم شاغلان این مشاغل را مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد می داند. اولین دلیل به این موضوع برمی گردد که فعالیت های ساختمانی مانند بسیاری از مشاغل مشمول پرداخت مالیات بر درآمد، استمرار ندارد و دومین دلیل مطرح شده به این موضوع مربوط می شود که ساخت وسازهای منطبق با الگوی تقاضا(ساخت وسازهای مصرفی) درعین حال باید از طریق مشوق های مالیاتی تقویت شوند تا از این طریق علاوه بر جلوگیری از انحراف سرمایه گذاری های ساختمانی، پاسخ مناسبی به نیاز خانوارها برای تأمین مسکن مصرفی ایجاد شود. در این پژوهش تأکید شده بود درصورتی که دولت به هر دلیلی قصد داشته باشد فرمول دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن را تغییر دهد و مبنای دریافت مالیات از سازندگان مسکن را درآمد حاصل از ساخت و فروش قرار دهد، نرخ مناسب مالیات برای سازندگان بین 5 تا 15 درصد درآمد حاصل از فروش ملک می تواند تعیین شود.این در حالی است که در فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن، 15 تا 25 درصد از درآمد سازندگان به عنوان مالیات محاسبه می شود.این موضوع نشان می دهد نه تنها مدل بهینه اخذ مالیات از بخش مسکن که قبل از تصویب قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال 94 مطرح شده بود در جریان اصلاح این قانون اعمال نشد بلکه نرخ پیشنهادی برای دریافت مالیات از درآمد سازندگان در جریان ساخت و اولین فروش آپارتمان های نوساز نیز موردتوجه قرار نگرفت.