قفل صندوق زمین و ساختمان باز می شود؟

گروه بازار ساختمان: اگرچه قوانین و آیین نامه های صندوق های زمین و ساختمان به عنوان ابزاری مالی که می تواند منابع لازم را برای فعالان عرصه ساخت وساز فراهم کند از یک دهه قبل آماده بود اما تاکنون مورد توجه سازندگان ساختمان قرار نگرفته است. در دولت یازدهم با توجه به کاهش بودجه عمرانی بر رویکرد به این ابزار تاکید دارند و کاهش منابع مالی و نیز آثار ناشی از روش های قدیمی تأمین مالی بر بخش عمران کشور موجب شده تا دولت یازدهم با جدیت راهکارهای جدیدی برای تأمین مالی صنعت عمران کشور را در نظر داشته باشد. آسان نمود اول، ولی افتاد مشکل ها دکتر آخوندی وزیر راه و شهرسازی بارها به بیان اهمیت این موضوع پرداخته، هر چند کار اجرایی در این زمینه تاکنون به ثمر نرسیده است. سال قبل نیز محمد پژمان رئیس سازمان ملی زمین و مسکن وعده راه اندازی صندوق ها تا پایان سال 1392 را داده بود که آن هم جامه عمل نپوشید. حال در جدیدترین رویکرد به روش های نوین تأمین مالی یکی دیگر از معاونان وزیر راه و شهرسازی نظراتی در خصوص رویکرد به صندوق های زمین و ساختمان را بیان داشته است. مدیرعامل شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران نیز گفته است: «مقرر شده سازمان ملی زمین و مسکن و سازمان عمران و بهسازی شهری و سایر دستگاه ها، اعتبارات خود را در اختیار صندوق زمین و ساختمان قرار دهند.» هرچند رسانه ها از قول این معاون وزیر راه و شهرسازی از امضای توافق با سازمان شهرداری ها و وزارت کشور خبر دادند اما ظاهراً شورای شهر تهران به این ابزار مالی رویکردی نداشته است. دکتر اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران در گفتگو با پیام ساختمان از کمبود منابع مالی برای نوسازی بافت فرسوده خبر داد و تاکید کرد: در شورای شهر حتی صحبتی نیز در مورد صندوق های زمین و ساختمان نشده است هر چند به روش های جدید تأمین مالی هم در بخش مسکن و هم در بخش زیرساخت های شش گانه شهری در تهران نیاز داریم. نگاهی دوباره به صندوق زمین و ساختمان صندوق زمین و ساختمان یکی از ابزارهای تأمین مالی برای بخش ساخت وساز می باشد که می تواند در صورت راه اندازی یک زمین را به واحدها ( یونیت هایی) تقسیم کرده و به فروش بگذارد که بر اساس آن هزینه ساخت وساز تأمین شده و در بازه زمانی مشخصی، ساخته و برای فروش یا مزایده عرضه می شود. حال اگر صندوقی بتواند موافقت اصولی سازمان بورس و اوراق بهادار را به دست آورد و ساختمان های مورد نظر را هم بسازد در آن صورت است که اوراق آن در بازار سرمایه قابل عرضه است و از بازار ثانویه آن، امکان برداشت سود وجود خواهد داشت. به این ترتیب یک زمین می تواند تبدیل به ساختمان شود و علاوه بر تأمین هزینه های ساخت وساز سودی نیز بر اساس ارزش ملک در آن منطقه به مالکان یونیت ها ارائه کند. با این حال ایوب باقری تبار، مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار کشور درگفتگو با خبرنگار پیام ساختمان تاکید کرد که تاکنون هیچ صندوق زمین و ساختمانی راه اندازی نشده و اقدام به ساخت وساز نکرده است. این مقام مسئول در سازمان بورس از تغییر در مقررات صندوق های زمین و ساختمان در راستای در خواست وزارت راه و شهرسازی خبر داد و افزود: سازمان بورس و اوراق بهادار کشور نیز با آن تغییرات موافقت کرده و در مرحله تصویب هیئت مدیره و ابلاغ می باشد. مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار در خصوص تغییرات در نظر گرفته شده گفت: در ارکان صندوق زمین و ساختمان و درباره اشخاصی که دارای حق رأی در مجمع آن صندوق ها باشند نیز تغییراتی اعمال شده است، همچنین در مورد چگونگی فروش یا واگذاری واحدهای صندوق نیز روش های دیگری در کنار مزایده مورد توجه قرارگرفته که با تصویب هیئت مدیره صندوق امکان رویکرد به آن وجود دارد. باقرتبار با بیان اینکه «در ابتدا بر پروژه های مسکونی، اداری و تجاری تاکید داریم که می تواند حتی در قالب یک شهرک هم مطرح شود» گفت: در همه حوزه های مورد نظر وزارت راه و شهرسازی و نیز بسیاری از پروژه هایی که در بخش تأمین مالی با مشکل مواجه می شوند این ابزار مالی می تواند راهگشا باشد. هر چند این مقام مسئول معتقد است: وزارت راه و شهرسازی حتی با ساختار قدیمی هم می توانست برای نمونه هم که شده یک پروژه متوسط را از این طریق تأمین مالی کند و در آن صورت ایرادات کار مشخص می شد. وی باز هم تاکید دارد: خواسته سازمان این است که تنها با اجرایی شدن این صندوق ها می توان عیب و ایراد آن را کشف کرد. این صندوق ها دارای چالش هایی هم هستند. برای مثال باقر تبار معتقد است: این ابزار مالی، صندوق های ساخت هستند نه بهره برداری، از این رو باید در یک بازه زمانی مشخص کار به انجام رسیده و ساختمان را تحویل دهند. همچنین برای راه اندازی این صندوق ها باید موافقت اولیه در خصوص پروانه شهرداری را دارا بوده و همه موارد قانونی برای ساخت وساز آماده باشد و تنها با این ابزار ، تأمین مالی پروژه انجام شود. از این رو چنانچه قرار باشد پروژه ای بسیار طولانی شود یا زمانی برای آن مشخص نباشد نمی توان از این ابزار مالی استفاده کرد. شاید در دید اول این ابزار برای احیای بافت فرسوده مفید باشد اما این مقام آگاه در بازار سرمایه اظهار داشت: زمین هایی که در قالب این صندوق ها مورد استفاده قرار می گیرد نباید دارای معارض باشند و پروژه هایی هم که زمین آنها کاملاً مشخص نیست یا دارای معارض می باشند مورد مناسبی برای کار ویژه صندوق های زمین و ساختمان نیست. با این حال وی اذعان دارد که با تشکل های غیردولتی فعال در بخش عمران مانند انبوه سازان، تعاونی ها و انجمن پیمانکاران هماهنگی خاصی انجام نشده است.» با مطالعه سخنان باقر تبار و نیز عدم ارائه برنامه های کاربردی توسط دستگاه های اجرایی در صنعت ساختمان نمی توان امید چندانی برای تأمین مالی طرح های عمرانی وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری حتی در نوسازی بافت فرسوده داشت. حال سؤال این است که دولت برای عمران امیدهای دیگری دارد یا خیر؟ نیاز 400 هزار میلیارد تومانی تقی رضایی، معاون سازمان مجری ساختمان ها و تأسیسات دولتی و عمومی در گفتگو با پیام ساختمان گفت: سیاست کلی وزارت راه و شهرسازی این است که در همه حوزه هایی که دارای مسئولیت می باشد از توان بخش خصوصی برای تأمین مالی استفاده کند زیرا به گفته این مقام مسئول برای کل پروژه هایی که این وزارتخانه در سراسر کشور در اختیار دارد بیش از 400 هزار میلیارد تومان نیاز است حال آنکه این میزان سرمایه با آنچه که در اختیار دارد متناسب نیست از این رو برنامه ریزی ما این است که بتوانیم با همکاری و مشارکت با بخش خصوصی به صورت سرمایه گذاری بخش عمومی در پروژه های عمرانی (PPP) شاهد سرمایه گذاری های بخش غیر دولتی در پروژه های عمرانی کشور باشیم. رضایی معتقد است: «برای ایجاد انگیزه لازم برای مشارکت بخش های غیردولتی در صنعت ساختمان بسته های تشویقی در نظر گرفته شده که به سرمایه گذاران بخش خصوصی ارائه خواهد شد. برای مثال اگر بخش خصوصی در حوزه ساخت بیمارستان مشارکت کند می تواند تا 30 سال از عایدی آن استفاده کند. « معاون سازمان مجری ساختمان های دولتی تاکید کرد: این انگیزه سازی در قانون آمده است برای مثال اگر سرمایه گذاری ساخت بیمارستان یا تکمیل بیمارستان نیمه تمامی را به عهده گیرد و به سرانجام رساند می تواند تا 30 سال بهره برداری از آن بیمارستان را در اختیار داشته باشد و این به همراه سرانه هایی است که وزارت بهداشت و درمان برای آن بیمارستان در نظر خواهد گرفت. وی چنین مشوق هایی را نه تنها در مورد بیمارستان یا ورزشگاه که در همه پروژه های وزارت راه و شهرسازی از جمله در بخش جاده، راه آهن و .... نیز جاری و ساری اعلام کرد. رضایی تاکید دارد: در تأمین مالی بخش عمرانی کشور از محل منابع عمومی (غیردولتی) راهکارهای متفاوتی را در نظر داریم که برای مثال در یک بخش سرمایه گذار از فعالیت خود منتفع شود و در بخشی دیگر تا زمانی که آورده و سود خود را دریافت کرد بهره برداری نموده و سپس سازه در اختیار دولت قرار گیرد . در مجموع راهکارهای متنوعی برای این منظور در نظر گرفته شده است. ظاهراً وزارتخانه نیم نگاهی نیز به سرمایه گذاران خارجی دارد چرا که این مقام آگاه از امور اجرایی صنعت عمران کشور اعلام کرد: در دولت یازدهم با کشور کره جنوبی که ابراز علاقه کرده اند مذاکراتی داشته ایم و این عرصه برای سرمایه گذاران اروپایی و چینی نیز که شرایط قانونی را دارا هستند، فراهم می باشد.