تنها راه خانه دار شدن مردم

مسکن در فرهنگ ایرانی قدمت بسیار زیادی دارد و همواره به عنوان مهم ترین اولویت زندگی مطرح بوده و از طرفی باعث ایجاد نوعی پایگاه اجتماعی در میان مردم شده است. درگذشته خانه دار شدن به اندازه امروز سخت و طاقت فرسا نبود. زمین های بیشتری برای ساخت وساز وجود داشت و سوداگری بر همه چیز سایه نینداخته بود. نگاهی به گذشته نشان می دهد که پدر هر خانواده تنها با یک حقوق ماهیانه توانسته علاوه بر تأمین مسکن خود، فرزندانش را هم صاحب خانه کند. امروزه وضعیت نسبت به گذشته کاملاً دگرگون شده است و هرروز مسکن دار شدن دست نیافتنی تر می شود. کافی است گشتی در مشاوران املاک کلان شهرها بزنید تا خودتان همه چیز را متوجه شوید. در همین تهران ارزان ترین ساختمان ها حداقل متری 5/3 میلیون تومان به فروش می رود. بنابراین برای خانه 60 متری حدود 210 میلیون تومان نیاز دارید. خانه هایی که خانواده های پرجمعیت به هیچ وجه نمی توانند در آن ها زندگی کنند. فاصله زیاد درآمد باقیمت ها امروز حتی تراز منفی بین درآمد و هزینه خانوار برقرار است. حال تصور کنید با این سطح درآمد خانواده ای که دست کم 50 درصد حداقل مزد ماهیانه اش باید بابت اجاره مسکن هزینه شود، دنبال خانه دار شدن باشد. بنابراین اینکه با پس انداز بخواهیم خانه دار شویم قدری از واقعیت به دور است. مشکل عمده بازار این است که هراندازه هم که قیمت مسکن پایین می آید بازهم قدرت خرید مردم پاسخگوی بازار نیست. به هرحال رشد سرسام آور بهای مسکن در فاصله سال های 71 تا 91 که به گفته حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور به 90 برابر رسید، باعث شده تا امروز حتی تثبیت قیمت ها و حتی کاهش آن فاصله شکل گرفته میان حداقل حقوق دریافتی کارمندان به حدی برسد که تقریباً فکر و خیال خانه دار شدن با استفاده از پس انداز برای بسیاری تبدیل به یک طنز مضحک و البته تلخ شود. بر اساس برخی آمارها دوره انتظار قشرهای کم درآمد برای خانه دار شدن به حدود 80 سال افزایش یافته است. راهی به بیراهه یکی دیگر از راه هایی که مطرح می شود مربوط به گرفتن تسهیلات از بانک ها و پرداخت اقساط ماهانه در شکل هایی مانند صندوق پس انداز مسکن یکم و حساب پس انداز مسکن جوانان می باشد که این طرح هم شرایط حاضر راه به جایی نمی برد چون بانک ها نقدینگی لازم را ندارند و تعداد وام ها محدود است. از طرفی سود بسیار بالایی را هم از متقاضی دریافت می کنند که به هیچ وجه پرداخت آن در توان طبقه متوسط و ضعیف جامعه نیست. طرح صندوق پس انداز مسکن یکم که بیشترین حجم تبلیغات وزارت راه و شهرسازی را به خودش اختصاص داده است، در بهترین حالت تا 30 درصد قیمت آپارتمان را در شهر های بزرگ پوشش می دهد و عملاً نمی تواند منجر به خانه دار شدن مردم شود. بررسی های صورت گرفته حکایت از این دارد که اگر تمام مشکلات اخذ وام را نادیده بگیریم نمی توانیم اقساط بازپرداخت این وام ها را توسط اقشار ضعیف جامعه نادیده بگیریم. قشری که با دریافت وام 80 میلیون تومانی باید بیش از 50 میلیون تومان به بانک بازپرداخت نماید و قطعاً با توجه به اقساط حداقل 800 تا 900 هزارتومانی هیچ گاه برنده ماجرا نیستند درحالی که اقساط متوسط تسهیلات باید به گونه ای باشد که از50 درصد درآمد قشر متوسط جامعه بالاتر نرود. درآمدی که بر اساس پایه تعریف شده وزارت کار 850 هزار تومان می باشد. حتی کاهش 2 درصدی سود این وام ها هم عملاً با توجه به ضرایب عجیب وغریب بانک ها نمی تواند گره گشا باشد. درنتیجه موضوع مسکن دار شدن با وام در خانوار شهری با توجه به رقم درآمد و هزینه، موضوعی خارج از بحث است. مگر اینکه متقاضیان این نوع وام وضعیتی متفاوت از طبقات متوسط و ضعیف جامعه داشته باشند. وضعیت بدتر اجاره این روزها حتی یافتن خانه ای با اجاره بها و قیمت مناسب سخت ترین کار ممکن است. چراکه نیاز متقاضیان و مستأجران به دلیل تأمین نشدن در بخش فروش به بخش اجاره سرازیر شده است. بنابراین علیرغم کاهش قیمت خانه، اجاره بها روند صعودی خود را در سالیان اخیر طی کرده است. بنابراین در حال حاضر صاحبان خانه قیمت های نجومی را برای اجاره دادن خانه ای هرچند نقلی و کوچک تعیین می کنند. اجاره بها هرروز اضافه می شود و طبقه متوسط جامعه نمی توانند خودشان را با وضعیت منطبق کنند. البته عده ای از کارشناسان اعتقاددارند با ادامه رکود در بخش مسکن، صاحبان املاک مجبور خواهند شد خانه هایشان را در بازار رهن و اجاره عرضه کنند و این اقدام می تواند منجر به کاهش اجاره بها یا حداقل ملایم شدن شیب اجاره بها شود. چاره چیست؟ دولت دهم برای حل مشکل طبقه متوسط و ضعیف جامعه طرح مسکن مهر را به اجرا گذاشت. این طرح در ابتدا در قالب بند د تبصره 6 قانون بودجه سال 1386 آغاز شد و سپس بر مبنای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به صورت پیوسته در دستور کار قرار گرفت. البته ذکر این نکته نیز ضروری است که این طرح که در حقیقت شامل اجاره بلندمدت زمین جهت احداث مسکن بود، در طرح جامع مسکن نیز وجود داشت اما حجم پیشنهادشده در آن طرح بسیار کمتر بود که در دولت دهم از 20 هزار واحد در سال به 5/1 میلیون واحد در سال افزایش یافت. مبنای اصلی مسکن مهر بر این امر مبتنی بود که ارزش زمین، بخش قابل توجهی از هزینه تمام شده مسکن را به خود اختصاص می دهد. این سهم در کل کشور در دوره 35 ساله برابر 40 درصد بوده است. همچنین در استان تهران این سهم بالغ بر حدود 60 درصد می شود. بنابراین این ایده مطرح شد که با حذف یا کاهش ارزش زمین از هزینه تمام شده مسکن، می توان تا حدود زیادی هزینه مسکن را کاهش داد. هرچند این طرح در فرایند اجرا با مشکلات عدیده ای مواجه شد که اهداف اولیه طرح را تحت الشعاع قرارداد. موضوعاتی مانند فقدان مکان یابی مناسب، وسعت بالای طرح، بی توجهی به کیفیت ساخت و ... ازجمله ایراداتی است که تقریباً همه به آن ها اذعان دارند اما اینکه جز با حذف قیمت زمین نمی توان جامعه عمدتاً متوسط و ضعیف را صاحب خانه کرد، شاه بیت طرح مسکن مهر بود. امروز هم این وضعیت کماکان برقرار است و به نظر می رسد هیچ راه دیگری در وضعیت فعلی پیش پای مردمی که بالای 50 درصد درآمدشان را برای اجاره می دهند، وجود ندارد. امیدواریم دولت یازدهم با توجه به واقعیت های ملموس جامعه و نه تجویز مدل هایی هرچند موفق اما ناسازگار با شرایط اقتصادی مردم، درصدد حل مشکل مسکن باشد. این نیاز اساسی حتی اگر منجر به ایجاد تورم در جامعه شود هم قطعاً از طرف مردم با استقبال مواجه خواهد شد چراکه هزینه مستأجر بودن در جامعه امروز کمرشکن است.