فروش واحدهای مسکونی، قیمت زمین و اجاره مسکن

قیمت زمین و وضعیت بازار مسکن اجاره ای ، دو مورد از مهم ترین عوامل درون بخشی تاثیرگذار بر بازار مسکن محسوب می شوند و تحولات و نوسانات آن ها تاثیر مستقیمی بر قیمت نهایی ساخت و فروش واحدهای مسکونی خواهد داشت. تحولات بازار اجاره مسکن طی دهه های اخیر، در پی تحولات به وجود آمده در سطح اقتصاد کلان (از جمله افزایش هزینه ها در سایه رشد فزاینده نرخ تورم و کاهش درآمد واقعی و قدرت خرید خانوارها) و اقتصاد مسکن به عنوان زیر مجموعه آن (از جمله افزایش هزینه نهاده های تولید مسکن همانند: قیمت زمین - هزینه هایی هم چون صدور مجوزها، تراکم، تامین مالی، انشعابات آب و برق و گاز و تلفن - مالیات ها - هزینه های ساخت و ساز (شامل قیمت مصالح کاربردی، دستمزد های خدمات ساختمانی و...))، تغییرات عمده ای در سطح تقاضای بالقوه بازار مسکن به وجود آمده است؛ به گونه ای که طی سال های پس از انقلاب، به مرور بر متقاضیان ملک استیجاری افزوده شده و از سهم مالکان واحدهای مسکونی کشور کاسته شده است. نمودار 1، این روند را در قالب سهم تصرف واحدهای مسکونی کل کشور بر مبنای آمار سرشماری نفوس و مسکن در طی سال های پس از انقلاب نمایش می دهد (منبع: مرکز آمار). آمار نشان می دهد که ساختار عرضه مسکن مناسب با نیاز تقاضا در کشور، با نقصان روبروست. افزایش اجاره نشینی گویای این موضوع است که عرضه مسکن مناسب کاهش داشته و همین کاهش عرضه نیز می تواند موجبات انباشت تقاضا و افزایش قیمت ها را فراهم آورده باشد. در کشورهای توسعه یافته و پیشرو در امر مسکن، سهم سکونت استیجاری بیش از سهم مالکیت آن است (حدوداً 60 درصد استیجاری و 40 درصد مالک)؛ لیکن در کشور ما با وجود افزایش سهم اجاره نشینی در سال های اخیر، کماکان این دو عدد فاصله زیادی با یکدیگر دارند که نشان از مطلوبیت خانه دار شدن در بین خانوار ایرانی است که آن را ریشه در منزلت اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی قلمداد می کنند. مسکن به مانند سایر بازارهای مالی (هم چون بازار سهام)، دو نوع عایدی یا بازدهی برای مالک آن به همراه دارد که مورد توجه مالکان و متقاضیان مصرفی و سرمایه گذاری این بازار است: بازدهی ناشی از افزایش قیمت ملک در سایه رشد نرخ تورم : به گزارش مرکز آمار ایران، طی حدود دو دهه اخیر رشد متوسط قیمت مسکن در حدود 22 درصد و رشد متوسط تورم عمومی حدوداً 20 درصد بوده است، از این رو همواره ملک سپر خوبی در برابر تورم بوده و نرخ رشد بالاتری را تجربه کرده است؛ لیکن این افزایش قیمت، بازدهی واقعی ملک به حساب نمی آید و تنها جبرانی برای کاهش ارزش ناشی از رشد نرخ تورم در بلند مدت محسوب می گردد. بازدهی حاصل از اجاره مسکن : در سراسر دنیا و به خصوص در کشورهای پیشرو در اقتصاد بازار املاک و مستغلات، این نوع بازدهی، بازدهی واقعی سرمایه گذاری در مسکن به حساب می آید و بیشتر مالکان تمایل به اجاره واحد خود دارند تا فروش آن (به دلیل برخی امتیازات برای آن ها همانند معافیت های مالیاتی و...)؛ لیکن به دلیل ضعف ساختار اجاره واحدهای مسکونی در کشور و نبود نظام اجاره داری حرفه ای ، میزان بازدهی حاصل از اجاره مسکن در کشور (نسبت میزان اجاره دریافتی سالانه از ملک به قیمت کل ملک)، در سطح مطلوبی قرار ندارد (به طور میانگین سالانه حدود 5 درصد، که با کسر سهم استهلاک و هزینه های معاملاتی و مالیات به زیر 4 درصد هم می رسد)؛ که علت آن را می توان در نبود سیاست های قوی در این زمینه و عدم حمایت از صنعتِ اجاره مسکن عنوان کرد. نمودار 2، نسبت متوسط میزان اجاره دریافتی سالانه هر مترمربع واحد مسکونی را به متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی یا همان بازدهی واقعی سالانه اجاره مسکن ، برای شهر تهران در بین سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد (منبع: مرکز آمار). هم چنین نمودار 3، روند نوسانات نرخ رشد اجاره بهای واحد مسکونی در شهر تهران را در مقایسه با نرخ تورم عمومی و نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد (منبع: مرکز آمار و بانک مرکزی). بر مبنای نمودار ، در بلند مدت ، سه متغیر هم بستگی بالایی را به یکدیگر نشان می دهند؛ منتهی باید توجه داشت که در بازه زمانی یکساله ، به طور معمول در نیمه اول هر سال ، به دلیل تقاضای بیشتر برای جابجایی و اجاره واحدهای مسکونی و وجود بار روانی شدیدتر بر روی متقاضیان، اجاره بها در تمامی مناطق شهری کشور رشد پیدا می کند و سپس در نیمه دوم سال به دلیل خروج تقاضا از بازار، کاهش می یابد. قیمت زمین از بین آیتم های تاثیرگذار بر قیمت تمام شده واحدهای مسکونی، بازار زمین و سیکل های آن، روند تاریخی بسیار نزدیکی با چرخه های بازار مسکن داشته و دارد، به طوری که گاها روند سیکل های این دو بخش بسیار هم زمان رخ داده است. در بسیاری از کلان شهرها، قیمت زمین، بیش از 50 درصد قیمت تمام شده ساخت واحدهای مسکونی را به خود اختصاص می دهد. نمودار 4، روند نوسانات نرخ رشد قیمت زمین در شهر تهران را در مقایسه با نرخ تورم عمومی و نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد (منبع: بانک مرکزی). همانند نمودار قبل، روند نمودار فوق نیز هم بستگی بسیار بالای هر سه متغیر را در زمان های رونق و رکود بازار نشان داده است. به طورمعمول هرچه به زمان های اوج رونق و رکود بازار نزدیک شده ایم و تورم نیز تغییرات ناگهانی به خود دیده است (همانند سال های 1374، 1376، 1388 و 1391)، روند هم سویی قیمت زمین باقیمت تمام شده ساخت مسکن نیز به مراتب بیشتر نمایان شده است. هم چنین، بر مبنای نمودار فوق می توان نتیجه گرفت که رونق های شدید بازار مسکن در سال های 1381 و 1386 (که تورم رشد چشم گیری به خود ندید)، تنها به دلیل رشد بی سابقه قیمت زمین در طی این سال ها بوده است. این رشد در کنار افزایش بهای خدمات ساختمانی، موجب افزایش بی سابقه قیمت تمام شده و قیمت فروش واحدهای مسکونی در این سال ها شد و جو روانی شدیدی برای خرید زمین واحدهای کلنگی در کلان شهرها به وجود آورد که نتیجه آن رکود شدید بازار مسکن در سال های بعدازاین دو دوره رونق شد (سال های 1383 و 1388).